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Bewer­tungs­ver­fah­ren im Über­blick: Das Ertragswertverfahren

Um den Wert einer Immo­bi­lie zu ermit­teln, gibt es ver­schie­de­ne Ver­fah­ren. In unse­rer Rei­he haben wir Ihnen bereits das Ver­gleichs­wert- sowie das Sach­wert­ver­fah­ren vor­ge­stellt. Nun neh­men wir das Ertrags­wert­ver­fah­ren unter die Lupe und erklä­ren, wie es funk­tio­niert und wann es ange­wandt wird. Beim Ertrags­wert­ver­fah­ren wird der Markt­wert einer Immo­bi­lie aus den Miet­ein­nah­men abge­lei­tet. Das Verfahren…

Um den Wert einer Immo­bi­lie zu ermit­teln, gibt es ver­schie­de­ne Ver­fah­ren. In unse­rer Rei­he haben wir Ihnen bereits das Ver­gleichs­wert- sowie das Sach­wert­ver­fah­ren vor­ge­stellt. Nun neh­men wir das Ertrags­wert­ver­fah­ren unter die Lupe und erklä­ren, wie es funk­tio­niert und wann es ange­wandt wird. 

Beim Ertrags­wert­ver­fah­ren wird der Markt­wert einer Immo­bi­lie aus den Miet­ein­nah­men abge­lei­tet. Das Ver­fah­ren kommt also bei ver­mie­te­ten Woh­nun­gen und Gewer­be­flä­chen zum Ein­satz. Dar­un­ter fal­len neben Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, Büro- und Geschäfts­häu­sern auch Ein­kaufs­zen­tren, Park­häu­ser und Logistikflächen.

Zunächst wer­den der Boden­wert und der Wert der bau­li­chen Anla­gen getrennt berech­net. Aus­gangs­punkt für die Fest­stel­lung des Gebäu­de­wer­tes sind die Miet­ein­nah­men, abzüg­lich der Kos­ten für Ver­wal­tung, Instand­hal­tung und mög­li­che Miet­aus­fäl­le, die der Eigen­tü­mer zu tra­gen hat. Aus die­sen bei­den Fak­to­ren, dem Wert des Grund­stücks und der Höhe der Miet­ein­nah­men, errech­net sich der abschlie­ßen­de Gesamtertragswert.

Man unter­schei­det zwi­schen dem soge­nann­ten voll­stän­di­gen Ertrags­wert­ver­fah­ren und dem ein­fa­chen Ertrags­wert­ver­fah­ren. Bei Letz­te­rem blei­ben der Grund­stücks­wert und die dar­aus resul­tie­ren­de Boden­wert­ver­zin­sung unbe­rück­sich­tigt. Für die Ermitt­lung des Ver­kehrs­wer­tes spielt hier aus­schließ­lich der Wert der dar­auf errich­te­ten Immo­bi­lie eine Rolle.

Im Gegen­satz dazu wird beim voll­stän­di­gen Ertrags­wert­ver­fah­ren die Boden­wert­ver­zin­sung mit in die Rech­nung ein­be­zo­gen. Auf Basis eines Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens wird hier­für durch loka­le Gut­ach­ter­aus­schüs­se der Lie­gen­schafts­zins­satz herangezogen.

Wäh­rend der Wert des Bodens Schwan­kun­gen unter­le­gen ist, geht der Wert des Gebäu­des alters- und abnut­zungs­be­dingt ten­den­zi­ell immer wei­ter zurück. Wird in ein Gebäu­de nicht kon­stant und umfas­send inves­tiert, redu­ziert sich zwangs­läu­fig auch die erziel­ba­re Miete.

Eben­so wie beim Ver­gleichs- und Sach­wert­ver­fah­ren, kön­nen auch beim Ertrags­wert­ver­fah­ren bestimm­te Umstän­de und Gege­ben­hei­ten den Ver­kehrs­wert min­dern bzw. erhö­hen. Der Ange­bots­preis eines frisch sanier­ten Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses mit Aus­sicht auf hohe Miet­ein­nah­men ist daher nicht ver­gleich­bar mit einer Immo­bi­lie, deren Dach­stuhl in Bäl­de erneu­ert wer­den muss.

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Foto: haya­ti­ky­han / iStock.com