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Bewer­tungs­ver­fah­ren im Über­blick: Das Sachwertverfahren

Kön­nen Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren oder Ertrags­wert­ver­fah­ren nicht ange­wen­det wer­den, wird für die Ermitt­lung des ange­mes­se­nen Ver­kaufs­prei­ses Ihrer Immo­bi­lie das Sach­wert­ver­fah­ren ein­ge­setzt. Das kom­ple­xe Ver­fah­ren zur Immo­bi­lien­be­wer­tung wird von unter­schied­li­chen Fak­to­ren beein­flusst und eig­net sich ins­be­son­de­re bei eigen­ge­nutz­ten Ein- und Zweifamilienhäusern. 

Das Beson­de­re beim Sach­wert­ver­fah­ren ist der Umstand, dass der Boden­wert getrennt vom Wert der dar­auf errich­te­ten Immo­bi­lie berech­net wird. Wäh­rend der Boden­wert in der Regel auf Basis des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens ermit­telt wird, sind für die Berech­nung des Gebäu­de­wer­tes gemäß Sach­wert­ver­fah­ren die Her­stel­lungs- bezie­hungs­wei­se Wie­der­her­stel­lungs­kos­ten des Gebäu­des (Sach­wert) maß­geb­lich. Erst aus der Addi­ti­on bei­der Wer­te ergibt sich der abschlie­ßen­de Verkehrswert.

Wird im Sach­wert­ver­fah­ren der Gebäu­de­wert errech­net, flie­ßen neben Fak­to­ren wie Wohn­flä­che und Bau­qua­li­tät auch das Vor­han­den­sein und die Beschaf­fen­heit von Außen­an­la­gen wie Gara­gen, Ter­ras­sen und Gar­ten mit in die Ana­ly­se ein. Die Metho­dik stützt sich auf die Bau­kos­ten, die ent­ste­hen wür­den, wenn das Gebäu­de noch­mals in die­ser Form neu gebaut wer­den wür­de. Die Sach­ver­stän­di­gen ent­neh­men die­se ange­nom­me­nen Her­stel­lungs­kos­ten spe­zi­el­len Tabel­len. Im Ver­gleich zu einem frei­ste­hen­den Ein­fa­mi­li­en­haus sind hier­bei z. B. die Bau­kos­ten eines Rei­hen­mit­tel­hau­ses im Schnitt pro Qua­drat­me­ter gerin­ger angesetzt.

Dar­auf auf­bau­end wer­den Abnut­zungs­grad und Rest­nut­zungs­dau­er der Immo­bi­lie abge­lei­tet. Gemein­hin wird aus Sach­ver­stän­di­gen­sicht bei einer Wohn­im­mo­bi­lie von einer Gesamt­nut­zungs­dau­er von 80 Jah­ren aus­ge­gan­gen. Pro Jahr, das ein Gebäu­de auf dem Buckel hat, wird eine Wert­min­de­rung von 1,25 Pro­zent des ermit­tel­ten Gebäu­de­wer­tes abge­zo­gen. Bei­spiel: Wur­den die bau­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten einer 15 Jah­re alten Immo­bi­lie mit 170.000 Euro berech­net, dann redu­ziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Die­sem auto­ma­ti­schen Wert­ver­lust kann durch umfas­sen­de Sanie­rung und Moder­ni­sie­rung vor­ge­beugt wer­den, sodass etwa auch ein Grün­der­zeit­haus mit zeit­ge­mä­ßer Hei­zungs­an­la­ge, iso­lier­ten Fens­tern und Fas­sa­den qua­si wie­der Neu­bau-Qua­li­tät erreicht.

Abschlie­ßend wird beim Sach­wert­ver­fah­ren noch der soge­nann­te Markt­an­pas­sungs­fak­tor berück­sich­tigt, der gewähr­leis­tet, dass der letzt­lich ange­setz­te Wert des Objekts in Rela­ti­on zu ver­gleich­ba­ren Immo­bi­li­en steht. Der Fokus liegt hier auf der Nach­fra­ge: Ein Eigen­heim in einer länd­li­chen, struk­tur­schwa­chen Regi­on wird einen gerin­ge­ren Ver­kehrs­wert haben als die glei­che Wohn­ein­heit im Vil­len­vier­tel einer begehr­ten Metropole.

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Foto: © urfinguss/Depositphotos.com