Kategorien
Aktuelles

Bewer­tungs­ver­fah­ren im Über­blick: Das Vergleichswertverfahren

Um den Wert einer Immo­bi­lie her­aus­zu­fin­den, gibt es ver­schie­de­ne Ver­fah­ren. In unse­rer Rei­he stel­len wir die wich­tigs­ten vor. Dazu zählt auch das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Wir erklä­ren, wie die­ses funk­tio­niert und wann es ange­wandt wird. 

Bei einem pro­fes­sio­nel­len Gebäu­de­gut­ach­ten wird häu­fig auf das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zurück­ge­grif­fen, wenn es für die betref­fen­de Immo­bi­li­en­art eine gewis­se Anzahl ver­gleich­ba­rer Objek­te gibt. Dar­un­ter fal­len in der Regel Eigen­tums­woh­nun­gen, unbe­bau­te Grund­stü­cke sowie Rei­hen­häu­ser. Von einer Groß­stadt­woh­nung fin­den sich manch­mal im glei­chen Haus oder in der Stra­ße ähn­lich gro­ße und ver­gleich­bar geschnit­te­ne Wohn­ein­hei­ten. Dies macht eine preis­li­che Gegen­über­stel­lung einfach.

Ist kei­ne aus­rei­chen­de Zahl ähn­li­cher Objek­te hin­sicht­lich Lage, Grö­ße, Aus­stat­tung, Alter etc. vor­han­den, soll­te auf die­ses Ver­fah­ren ver­zich­tet und das Sach­wert­ver­fah­ren ange­wen­det wer­den. Was es damit auf sich hat, erklä­ren wir in einem spä­te­ren Teil unse­rer Reihe.

Als Grund­la­ge einer ver­glei­chen­den Metho­dik wer­den die Kauf­preis­samm­lun­gen des ört­li­chen Gut­ach­ter­aus­schus­ses her­an­ge­zo­gen. Hier wer­den anony­mi­siert alle nota­ri­ell beur­kun­de­ten Immo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen gesam­melt und analysiert.

Eine qua­li­ta­tiv siche­re Ein­schät­zung ist aller­dings nur bei einer aus­rei­chend gro­ßen Zahl ver­gleich­ba­rer Ver­kaufs­fäl­le mög­lich. Alter­na­tiv kann die Boden­richt­wert­kar­te her­an­ge­zo­gen wer­den, die eben­falls von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen gepflegt wird. Die Über­sicht wird aus der Kauf­preis­samm­lung abge­lei­tet. Hier sind unter ande­rem die bau­li­che Nut­zung sowie der Grund­stücks­wert in den jewei­li­gen Lagen der Gemein­de auf­ge­führt. Mit einem sol­chen Abgleich ist eben­falls der Immo­bi­li­en­wert fixierbar.

Außer­dem wird der Gebäu­de­ex­per­te bei der Wert­ermitt­lung Zu- und Abschlä­ge ein­flie­ßen las­sen. Ist die Immo­bi­lie Umwelt­ein­flüs­sen aus­ge­setzt oder liegt an einer viel befah­re­nen Stra­ße sind dies Malus-Punk­te, die ihren Wert mindern.

Wich­tig ist dabei zu wis­sen, dass der Wert einer ver­mie­te­ten Woh­nung, die als Kapi­tal­an­la­ge ver­kauft wer­den soll, etwa 20 Pro­zent nied­ri­ger anzu­set­zen ist, als der einer bezugs­frei­en. Denn die meis­ten Inter­es­sen­ten sind auf der Suche nach einer neu­en Blei­be zur Selbst­nut­zung. Wol­len sie in eine ver­mie­te­te Woh­nung ein­zie­hen, müs­sen sie eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung gegen­über den Mie­tern aus­spre­chen. Die­se Kün­di­gungs­art ist kom­pli­ziert und häu­fig langwierig.

Sie wol­len Ihre Immo­bi­lie pro­fes­sio­nell bewer­ten las­sen, wis­sen aber nicht wel­ches Ver­fah­ren sich dafür anbie­tet? Kon­tak­tie­ren Sie uns gerne.

 

Foto: © AndreyPopov