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Gas­hei­zung – neue Pflich­ten für Eigentümer

Gas ist nach wie vor knapp. Es muss wei­ter­hin gespart wer­den. Um das zu errei­chen, hat der Bun­des­rat Maß­nah­men beschlos­sen, die seit 1. Okto­ber 2022 gül­tig sind. Sie betref­fen unter ande­rem Hei­zungs­an­la­gen. Was Eigen­tü­mer jetzt beach­ten müssen.

Die Ver­ord­nung mit dem grif­fi­gen Namen Ver­ord­nung zur Siche­rung der Ener­gie­ver­sor­gung durch mit­tel­fris­tig wirk­sa­me Maß­nah­men (EnSimi­MaV) soll vor­läu­fig zwei Jah­re gel­ten und sieht für pri­va­te Immo­bi­li­en Fol­gen­des vor:

  • Gas­hei­zun­gen müs­sen jähr­lich geprüft wer­den, um nied­ri­ge Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren und eine Absen­kung wäh­rend der Nacht einzustellen.
  • Für gro­ße Gebäu­de mit zen­tra­ler Wär­me­ver­sor­gung durch Erd­gas ist der soge­nann­te hydrau­li­sche Abgleich ver­pflich­tend. Durch eine opti­ma­le Ver­tei­lung des Was­sers in den Heiz­kör­pern sol­len die Hei­zun­gen effi­zi­en­ter arbeiten.
  • Inef­fi­zi­en­te, unge­steu­er­te Hei­zungs­pum­pen in Gebäu­den mit Erd­gas­hei­zung müs­sen aus­ge­tauscht werden.

Bereits am 1. Sep­tem­ber 2022 trat die Ver­ord­nung zur Siche­rung der Ener­gie­ver­sor­gung durch kurz­fris­tig wirk­sa­me Maß­nah­men (EnSiku­MaV) in Kraft. Sie gilt zunächst für sechs Mona­te und sieht für pri­va­te Immo­bi­li­en Fol­gen­des vor:

  • Klau­seln in Woh­nungs­miet­ver­trä­gen, die Mie­ter zum Hei­zen auf eine bestimm­te Min­dest­tem­pe­ra­tur ver­pflich­ten, sind vor­über­ge­hend aus­ge­setzt. Aller­dings blei­ben Mie­ter wei­ter­hin ver­pflich­tet, durch ange­mes­se­nes Heiz- und Lüf­tungs­ver­hal­ten Schä­den von der Woh­nung abzuwenden.
  • Pri­va­te Schwimm- und Bade­be­cken, egal ob drin­nen oder drau­ßen, dür­fen nicht mehr mit Gas und Strom geheizt wer­den, außer die Behei­zung ist für the­ra­peu­ti­sche Anwen­dun­gen zwin­gend notwendig.
  • Gas­ver­sor­ger und Eigen­tü­mer grö­ße­rer Wohn­im­mo­bi­li­en müs­sen ihre Kun­den bezie­hungs­wei­se Mie­ter früh­zei­tig über den erwar­te­ten Ener­gie­ver­brauch, des­sen Kos­ten und mög­li­che Ein­spar­mög­lich­kei­ten informieren.

Mit den beschlos­se­nen Maß­nah­men soll das frei­wil­li­ge Ener­gie­spar­ziel der Euro­päi­schen Uni­on von 15 Pro­zent weni­ger Gas­ver­brauch im Ver­gleich zum durch­schnitt­li­chen Ver­brauch der ver­gan­ge­nen fünf Jah­re bis Ende März 2023 über­trof­fen werden.

Laut Bun­des­wirt­schafts­mi­nis­te­ri­um müs­sen nach aktu­el­lem Stand etwa 20 Pro­zent Gas ein­ge­spart wer­den, „um eine Gas­man­gel­la­ge abzu­wen­den“. Bis­her (Stand: 19. Sep­tem­ber 2022) konn­ten bereits fünf bis acht Pro­zent ein­ge­spart wer­den. Mit der neu­en Ver­ord­nung sol­len wei­te­re zwei bis zwei­ein­halb Pro­zent beim Gas­ver­brauch redu­ziert werden.

Sie möch­ten wis­sen, wie Ihre Hei­zung den Wert Ihrer Immo­bi­lie beein­flusst? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © alexraths/Depositphotos.com

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Nach­wuchs ist da, Woh­nung ist zu klein

Eine gro­ße Woh­nung oder ein Haus für eine Fami­lie zu fin­den, wird nicht nur wegen des gerin­gen Ange­bots an bezahl­ba­ren Immo­bi­li­en in und um die Metro­po­len her­um zum Pro­blem. Daher blei­ben vie­le Men­schen so lan­ge wie mög­lich in ihrem bis­he­ri­gen Zuhau­se. Doch was ist, wenn etwa durch Nach­wuchs mehr Platz unbe­dingt not­wen­dig wird?

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Möch­te oder kann sich die grö­ßer wer­den­de Fami­lie nicht mit dem gerin­gen Platz zufrie­den geben, gibt es meist nur zwei Mög­lich­kei­ten: umzie­hen oder mehr Platz schaf­fen. Letz­te­res gilt aber meist nur für Eigen­tü­mer von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern oder ver­mie­te­ten Immo­bi­li­en. Doch auch das ist oft kei­ne schnel­le Lösung und kann je nach Situa­ti­on unter­schied­lich lan­ge dau­ern. Ein neu­es Zuhau­se ist mit­un­ter nur flugs gefun­den, wenn Fami­li­en bereit sind, dafür tie­fer ins Porte­mon­naie zu greifen.

Bei der Ent­schei­dung spie­len auch hier die zur Ver­fü­gung ste­hen­den finan­zi­el­len Mit­tel eine Rol­le. Ist ein Umzug even­tu­ell teu­rer als ein An- oder Umbau? Oder müs­sen zusätz­li­che Kos­ten auf­ge­bracht wer­den, um die Mie­ter aus der Immo­bi­lie zu bekommen?

Immo­bi­li­en­be­sit­zer haben hier einen ent­schei­den­den Vor­teil. Sie kön­nen die Immo­bi­lie auch gewinn­brin­gend ver­kau­fen und das Geld in den Umzug und das neue Zuhau­se inves­tie­ren. Doch wor­auf soll­ten Eigen­tü­mer dabei ach­ten und wie sehen die Mög­lich­kei­ten für eine Ver­grö­ße­rung kon­kret aus? An wen kön­nen sich Eigen­tü­mer wen­den, wenn sie Hil­fe brauchen?

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War­um sich eine Immo­bi­lie als Alters­vor­sor­ge lohnt

Immo­bi­li­en gel­ten anders als Akti­en als siche­re Alters­vor­sor­ge. Auch wenn die Anschaf­fung und die Instand­hal­tung mit hohen Kos­ten ver­bun­den sein kön­nen. Auf wel­che Wei­se kann die Immo­bi­lie als Alters­vor­sor­ge die­nen und war­um lohnt sich die finan­zi­el­le Anstrengung? 

Die staat­li­che Ren­te fällt für vie­le Deut­sche zukünf­tig immer gerin­ger aus. Die Ren­ten­hö­he schwankt je nach­dem, wie viel wäh­rend des Berufs­le­bens in die Ren­ten­kas­se ein­ge­zahlt wur­de. Daher wird schon jetzt emp­foh­len, so früh wie mög­lich pri­vat für das Alter vor­zu­sor­gen. Mit einer eige­nen Immo­bi­lie ist das auf ver­schie­de­ne Art und Wei­se möglich.

Selbst­ge­nutz­tes Wohn­ei­gen­tum als Altersvorsorge

Einer Stu­die der LBS zur Fol­ge, die Anfang August 2022 erschie­nen ist, ver­rin­gert die eige­ne Immo­bi­lie ins­ge­samt die eige­nen Wohn­kos­ten – auch wenn Eigen­tü­mer, die ein Dar­le­hen til­gen, erst ein­mal mehr Aus­ga­ben haben und sich finan­zi­ell ein­schrän­ken müs­sen. Die Erspar­nis für Eigen­tü­mer, die über 64 Jah­re alt sind und ihre Immo­bi­lie abge­zahlt hat­ten, lag sta­tis­tisch bei 205 Euro im Monat. Haus- oder Woh­nungs­be­sit­zer müs­sen außer­dem kei­ne Miet­erhö­hun­gen befürch­ten und kön­nen ihre Immo­bi­lie so moder­ni­sie­ren, dass auch der Ener­gie­ver­brauch auf lan­ge Sicht redu­ziert wird.

Eigen­tü­mer dür­fen bei allen Vor­tei­len und Frei­hei­ten, die ein Eigen­heim zu bie­ten hat, aber eines nicht ver­ges­sen: Repa­ra­tu­ren, Instand­hal­tungs­maß­nah­men und staat­lich vor­ge­schrie­be­ne Anpas­sun­gen (Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz) kos­ten Geld. Daher soll­te eine finan­zi­el­le Reser­ve geschaf­fen wer­den. Je nach Vor­ha­ben kön­nen die Kos­ten weit mehr als 1000 Euro betra­gen – auch wenn es für Eini­ges staat­li­che För­de­run­gen gibt. Wer als Eigen­tü­mer oder Kauf­in­ter­es­sent Fra­gen zur Wert­stei­ge­rung von Immo­bi­li­en hat oder einen Finan­zie­rungs­part­ner für den Erwerb sucht, kann sich von einem qua­li­fi­zier­ten Immo­bi­li­en­mak­ler aus sei­ner Regi­on bera­ten und unter­stüt­zen lassen.

Immo­bi­li­en­in­vest­ment als Altersvorsorge

Als pri­va­ter Inves­tor wird durch die Miet­ein­nah­men Ren­di­te erzielt, die je nach Lage, Zustand und Aus­stat­tung der Immo­bi­lie unter­schied­lich hoch aus­fal­len. Dadurch kann struk­tu­riert Ver­mö­gen auf­ge­baut wer­den. Eigen­tü­mer kön­nen ihre Kos­ten für den Immo­bi­li­en­er­werb sowie die jähr­li­chen Zin­sen steu­er­lich abset­zen. Von der Invest­ment­stra­te­gie über die Stand­ort­ana­ly­se bis hin zur Ver­wal­tung des Objekts gibt es vie­le Her­aus­for­de­run­gen, die auf jeden Inves­tor zukom­men. Wer an einer Immo­bi­lie als Kapi­tal­an­la­ge inter­es­siert ist, soll­te daher einen Invest­ment­mak­ler zur Unter­stüt­zung auf­su­chen. Die­ser kann beur­tei­len, ob sich das Invest­ment ren­tiert und den Weg bis zum Trans­ak­ti­ons­ab­schluss begleiten.

Immo­bi­li­en­ver­ren­tung der selbst­ge­nutz­ten Immo­bi­lie im Alter

Wer im Alter sei­ne Finan­zen auf­bes­sern möch­te, kann sei­ne Immo­bi­lie ver­ren­ten las­sen. Dafür wird mit Wohn­recht und gegen Ein­mal­zah­lung und/oder regel­mä­ßi­ge monat­li­che Aus­zah­lun­gen ver­kauft. Es gibt ver­schie­de­ne Model­le: die Leib­ren­te, den Teil­ver­kauf und die Zeit­ren­te. Wer Fra­gen dazu hat oder eine Ver­ren­tung der Immo­bi­lie anstrebt, kann sich von einem loka­len Mak­ler bera­ten lassen.

Sie haben Fra­gen zum Erwerb einer Immo­bi­lie als Alters­vor­so­ge? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns. Wir bera­ten und unter­stüt­zen Sie gern.

 

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: ©Katar­zyna­Bi­al­a­sie­wicz /iStock.com

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Weg von Gas und Öl – wel­che Alter­na­ti­ven gibt es?

Von den stei­gen­den Heiz­kos­ten sind vie­le Ver­brau­cher betrof­fen. Beson­ders Eigen­tü­mer von Immo­bi­li­en. Wer jetzt noch mit Gas- oder Öl heizt kann auf Alter­na­ti­ven umstei­gen. Wel­che Mög­lich­kei­ten haben Hausbesitzer?

Neben Gas und Öl kön­nen auch Holz oder Strom wesent­li­che Ener­gie­trä­ger sein. Eigen­tü­mer, die umstel­len, spa­ren auf lan­ge Sicht Heiz­kos­ten und erhö­hen wegen des ver­rin­ger­ten Aus­sto­ßes an CO2-Emis­sio­nen auch den Wert des Eigen­heims. Bevor man Geld für die Umstel­lung des Heiz­sys­tems in die Hand nimmt, soll­te geschaut wer­den, ob und wie die Umset­zung mög­lich ist. Um bei­spiels­wei­se eine elek­tri­sche Wär­me­pum­pe in einem Alt­bau ein­zu­bau­en, bedarf es bestimm­ter Voraussetzungen.

Ist die Nach­rüs­tung möglich?

Als ers­tes soll­ten die Fra­gen beant­wor­tet wer­den: Was geht und was macht in mei­ner Immo­bi­lie am meis­ten Sinn? Um das alte Heiz­sys­tem zu bewer­ten, exis­tiert ein genorm­tes Stan­dard­ver­fah­ren – der Hei­zungs-Check 2.0. Fach­ex­per­ten schau­en hier­bei, wo die Schwach­punk­te im der­zei­ti­gen Heiz­sys­tem lie­gen. Aber auch die Ver­brau­cher­zen­tra­le hilft mit ihrem „Heiz-Check“ bei der Über­prü­fung des Heiz­sys­tems. Soll mehr als nur das Heiz­sys­tem moder­ni­siert sowie unab­hän­gig von Gas und Öl wer­den, emp­fiehlt es sich, eine Ener­gie­be­ra­tung in Anspruch zu nehmen.

Ein Mak­ler kann zusam­men mit dem Eigen­tü­mer nach geeig­ne­ten Exper­ten in der Regi­on schau­en und weiß, wel­che Maß­nah­men den Wert der Immo­bi­lie zusätz­lich stei­gern. Bei der Nach­rüs­tung soll­te auch der Kos­ten-Nut­zen-Fak­tor und das zur Ver­fü­gung ste­hen­de Bud­get berück­sich­tigt wer­den. Je höher der tech­ni­sche Auf­wand ist, des­to teu­rer wird es.

Heiz­al­ter­na­ti­ven: Wär­me­pum­pe vs. Holzpellets

Oft sind Pel­let­bren­ner güns­ti­ger als elek­tri­sche Wär­me­pum­pen, da tech­nisch weni­ger umge­stellt wer­den muss. Hier wird ledig­lich der bis­he­ri­ge Heiz­kes­sel demon­tiert, der dann als Wär­me­tau­scher dient. Wer noch kli­ma­freund­li­cher unter­wegs sein möch­te, rüs­tet auf die Elek­tro-Wär­me­pum­pe um. Hier­bei wird die Wär­me aus Luft, Erde oder Was­ser gewon­nen. Das Prin­zip ist sim­pel: Die Umwelt­wär­me wird vom Kühl­mit­tel auf­ge­nom­men und ver­dampft. Der Strom ver­dich­tet und erwärmt das Gan­ze. Am Ende gelangt alles über den Wär­me­tau­scher zum Heizwasser.

Auch erneu­er­ba­re Ener­gien las­sen sich mit bei­den Alter­na­ti­ven ein­bin­den. Neben Solar­ther­mie gibt es mitt­ler­wei­le auch soge­nann­te Mikro­wind­kraft – Wind­rä­der für Häu­ser­dä­cher. Besitzt das Haus oder die Woh­nung einen Bal­kon, kön­nen auch Solar­pa­nee­le ange­bracht wer­den. Sofern die bau­li­chen Vor­aus­set­zun­gen gege­ben sind. Wel­che Kom­bi­na­ti­on für Eigen­heim­be­sit­zer aus Sicht des Kos­ten­er­spar­nis, der tech­ni­schen Nach­rüs­tungs­mög­lich­kei­ten und der Wert­stei­ge­rung den meis­ten Nut­zen bringt, soll­te eben­falls im Vor­feld mit Mak­ler und Fach­ex­per­te geklärt werden.

Sie haben Fra­gen zum Ver­kauf oder Erwerb einer Immo­bi­lie? Oder sie brau­chen Hil­fe bei der ener­ge­ti­schen Sanie­rung. Dann kon­tak­tie­ren Sie uns. Wir bera­ten und unter­stüt­zen Sie gern.

 

 

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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Was muss ich beim Kauf einer Bestands­im­mo­bi­lie beachten?

Wer sich sein Haus nicht selbst bau­en möch­te, der kauft sich eine Bestands­im­mo­bi­lie. Doch wer hier nicht auf­passt, kann sich in Über­kos­ten stür­zen, die vor­her nicht ein­ge­plant waren. Wor­auf soll­ten Kauf­in­ter­es­sen­ten bei der Wahl achten?

Die Grün­de für Mehr­kos­ten nach dem Kauf sind viel­fäl­tig und rei­chen von ver­steck­ten Bau­män­geln bis hin zu ver­al­te­ten Heiz­sys­te­men oder Feuch­tig­keits­schä­den. Sol­che Repa­ra­tu­ren und Sanie­rungs­ar­bei­ten kön­nen meh­re­re tau­send Euro ver­schlin­gen. Gera­de wenn man für den Haus­kauf ein Dar­le­hen auf­neh­men muss oder kei­nen finan­zi­el­len Puf­fer ein­ge­plant hat, ist es kaum oder gar nicht mög­lich, die Sanie­run­gen und Repa­ra­tu­ren zu bezahlen.

Schim­mel, Haus­schwamm und Feuchtigkeitsschäden

Feuch­tig­keits­schä­den füh­ren frü­her oder spä­ter zur Bil­dung von Schim­mel oder Haus­schwamm. Das sorgt nicht nur für Gesund­heits­schä­den, son­dern auch dazu, dass das Mau­er­werk unbrauch­bar wird. In beson­ders schwe­ren Aus­prä­gun­gen des Befalls, kann das Haus sogar ein­sturz­ge­fähr­det sein. Daher soll­te bereits beim Kauf auf die­se Din­ge geach­tet werden:

  • Sicht­ba­re Was­ser­fle­cken oder Geruchs­bil­dung in Raumecken
  • Begut­ach­tung von Wän­den hin­ter Ein­bau­ge­gen­stän­den, Fens­ter­rah­men, Bal­ken (beson­ders tra­gen­de Elemente)

Elek­tri­sche Anla­gen im Haus

Strom­lei­tun­gen soll­ten den aktu­el­len Sicher­heits­an­for­de­run­gen ent­spre­chen. Das ist bei über 30 Jah­re alten Lei­tun­gen nicht der Fall. Die Min­dest­stan­dards für elek­tri­sche Anla­gen in Wohn­ge­bäu­den sind in der DIN 18015 zu fin­den. Vor allem bei älte­ren Bestands­bau­ten, die vom Ver­käu­fer noch nicht saniert wur­den, soll­ten Strom­lei­tun­gen und Co genau unter die Lupe genom­men wer­den. Ansons­ten muss der Käu­fer spä­ter für die Erneue­rung der instal­lier­ten Elek­tro­nik bezahlen.

Ener­gie­ver­brauch, Nach­rüst­pflicht und Heizungsanlage

Den ers­ten Hin­weis, wie viel Ener­gie­kos­ten oder ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­ar­bei­ten spä­ter auf den Käu­fer zukom­men, fin­det sich im Ener­gie­aus­weis. Den muss jeder Eigen­tü­mer beim Ver­kauf besit­zen und den Käu­fern vor­zei­gen. Ist die Immo­bi­lie, falls not­wen­dig, noch nicht nach den Vor­ga­ben des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) nach­ge­rüs­tet, muss das der neue Besit­zer inner­halb einer bestimm­ten Frist erle­di­gen. Ansons­ten dro­hen hohe Buß­gel­der. Möch­ten sich Käu­fer die Nach­rüs­tungs­kos­ten erspa­ren, soll­te Fol­gen­des vom Ver­käu­fer bereits gemacht wor­den sein:

  • Heizungsleitungen/ Warm­was­ser­lei­tun­gen dämmen
  • Dach­bo­den und Dach dämmen
  • Aus­tausch von 30 Jah­re alten Hei­zun­gen oder Hei­zun­gen mit einer zen­tra­len Rege­lung mit Thermostaten

Ein Mak­ler hilft Ihnen nicht nur eine Immo­bi­lie zu fin­den. Er kann Käu­fer Infor­ma­tio­nen zur gesetz­li­chen Nach­rüst­pflicht geben und weiß, wel­che Maß­nah­men den Wert der Immo­bi­lie spä­ter stei­gern kön­nen. Außer­dem kann der loka­le Mak­ler Käu­fer bei der Suche nach Exper­ten und Hand­wer­kern unterstützen.

Möch­ten Sie eine Bestands­im­mo­bi­lie kau­fen? Wir unter­stüt­zen Sie dabei und bera­ten Sie auch gern dazu, was beim Kauf wich­tig ist. Kon­tak­tie­ren Sie uns.

 

 

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Foto: © Goodluz/Depositphotos.com

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Bau­prei­se stei­gen – lie­ber eine Bestands­im­mo­bi­lie kaufen?

Die Kos­ten für Neu­bau­ten sind stark ange­stie­gen. Kaum jemand kann es sich leis­ten, eine Immo­bi­lie zu bau­en. Ob sich der Neu­bau finan­zi­ell stem­men lässt, hängt von meh­re­ren Fak­to­ren ab. Wann lohnt sich der Neu­bau und wann soll­ten sich Inter­es­sen­ten eher nach einer Bestands­im­mo­bi­lie umsehen?

Immer öfter hört und liest man, dass Häus­le­bau­er, die bereits mit­ten­drin sind, sich ihren Wunsch vom Eigen­heim zu erfül­len, wegen der gestie­ge­nen Bau­kos­ten in eine Kos­ten­fal­le gera­ten oder das Pro­jekt Haus­bau kom­plett auf­ge­ben müs­sen. Inter­es­sen­ten und Grund­stücks­ei­gen­tü­mer fra­gen sich daher, ob sich ein Neu­bau wirk­lich lohnt.

Vor­aus­set­zun­gen für Kauf und Bau

Wer eine gute Boni­tät auf­weist und mit sei­nem Gehalt neben den stei­gen­den Lebens­hal­tungs­kos­ten die Raten zur Til­gung eines Dar­le­hens stem­men kann, hat bes­se­re Chan­cen, sich eine Immo­bi­lie zu leis­ten oder den Haus­bau erfolg­reich zum Abschluss zu brin­gen. Für ener­gie­ef­fi­zi­en­te Häu­ser gibt es zudem staat­li­che För­de­run­gen. Aber auch Ban­ken bie­ten mitt­ler­wei­le „grü­ne“ Dar­le­hen an, von denen kli­ma­be­wuss­te Bau­her­ren pro­fi­tie­ren können.

Feh­ler beim Bau­pro­jekt vermeiden

Um Feh­ler zu ver­mei­den und so den Geld­rah­men nicht zu spren­gen, muss gut geplant und gerech­net wer­den. Das Haus soll­te, bevor ein Ver­trag bei einer Bau­fir­ma unter­schrie­ben wird, immer mit einem bau­fir­men­un­ab­hän­gi­gen Archi­tek­ten vor­ge­plant wer­den. Auch die Kos­ten und die Bean­tra­gung für die Haus­an­schlüs­se soll­ten nicht unter­schätzt wer­den. Hier sind eben­falls die Vor­ga­ben des Netz­be­trei­bers zu beach­ten. Das sind aber nur eini­ge Her­aus­for­de­run­gen, die zu Mehr­kos­ten füh­ren können.

För­de­run­gen mitnehmen

Wer ener­gie­ef­fi­zi­ent und kli­ma­freund­lich baut, bekommt Zuschüs­se vom Staat oder von auf umwelt­freund­li­chen Bau spe­zia­li­sier­te Ban­ken. Umso weni­ger Ener­gie das Haus nach Bau­en­de ver­braucht, des­to höher fal­len die Zuschüs­se der För­de­run­gen aus. Anträ­ge für staat­li­che För­de­run­gen kön­nen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer vor Bau­be­ginn bei der BAFA oder KfW stellen.

Haus kau­fen, statt bauen

Wer sich das Pro­jekt Neu­bau trotz finan­zi­el­len För­de­run­gen nicht leis­ten kann oder wem das Risi­ko wegen der stei­gen­den Bau­kos­ten, der Mate­ri­al­eng­päs­se und des Fach­kräf­te­man­gels zu hoch erscheint, kann sich eine Bestands­im­mo­bi­lie kau­fen. Wer eine Immo­bi­lie sucht, kann auch dis­kre­te Ange­bo­te vom Mak­ler, die nicht ver­öf­fent­licht sind, anfra­gen oder einen Such­auf­trag hin­ter­le­gen, damit der Mak­ler nach einem geeig­ne­ten Objekt sucht.

Sind Sie unsi­cher, ob sich ein Haus­bau lohnt? Oder möch­ten Sie eine Immo­bi­lie kau­fen. Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern. 

 

 

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Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © franckito/Depositphotos.com

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Bau­f­la­ti­on – jetzt Immo­bi­lie modernisieren?

Infla­ti­on, gestie­ge­ne Zin­sen, Knapp­heit an Bau­ma­te­ri­al und Fach­kräf­ten – für vie­le Eigen­tü­mer scheint jetzt nicht die Zeit, um die Immo­bi­lie zu moder­ni­sie­ren. Dabei kann sie sich loh­nen. Denn Sie senkt nicht nur die Ener­gie­kos­ten, son­dern erhöht gleich­zei­tig die Wohn­qua­li­tät und den Wert der Immo­bi­lie. Doch wie kön­nen Eigen­tü­mer jetzt vorgehen?

Etwa 43 Mil­lio­nen Woh­nun­gen in Deutsch­land müs­sen saniert wer­den, um die Kli­ma­schutz­zie­le der Bun­des­re­gie­rung zu errei­chen. Vie­le unsa­nier­te Immo­bi­li­en ver­brau­chen laut Exper­ten dop­pelt so viel Ener­gie wie Neu­bau­ten. Dabei geht es bei „Moder­ni­sie­rung“ nicht nur um ener­ge­ti­sche Sanie­rung. Vie­le Eigen­tü­mer wol­len ihre Immo­bi­lie auch ander­wei­tig erneuern.

1. Der rich­ti­ge Fahrplan

Eine Kern­sa­nie­rung ist eine logis­ti­sche Her­aus­for­de­rung. Des­halb bevor­zu­gen vie­le Eigen­tü­mer, ihre Immo­bi­lie Stück für Stück zu moder­ni­sie­ren. Um ein opti­ma­les Sanie­rungs­er­geb­nis zu bekom­men, ist die rich­ti­ge Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men wich­tig. Des­halb raten Exper­ten, sich einen indi­vi­du­el­len Sanie­rungs­fahr­plan von einem Fach­mann erstel­len zu lassen.

2. För­der­mit­tel beantragen

Für die ener­ge­ti­sche Sanie­rung gibt es staat­li­che Zuschüs­se. Je nied­ri­ger der Ener­gie­ver­brauch der Immo­bi­lie nach der Sanie­rung ist, des­to höher ist die För­de­rung. Anträ­ge kön­nen bei der BAFA oder KfW gestellt wer­den. Wich­tig ist, dies zu tun, bevor Sie die Hand­wer­ker beauf­tra­gen. Außer­dem kön­nen bei der KfW-Bank auch sehr zins­güns­ti­ge Kre­di­te bis maxi­mal 150.000 Euro pro Wohn­ein­heit für eine geplan­te Kern­sa­nie­rung bean­tragt wer­den. Zusätz­lich kön­nen auch staat­li­che Til­gungs­zu­schüs­se gewährt werden.

3. Hand­wer­ker finden

Der aktu­el­le Fach­kräf­te­man­gel erschwert es, Hand­wer­ker zu fin­den. Die War­te­zeit auf einen Ter­min kann der­zeit bis zu neun Wochen dau­ern. Exper­ten emp­feh­len des­halb, früh­zei­tig mit der Suche nach den pas­sen­den Hand­wer­kern zu begin­nen. Bei den ört­li­chen Hand­werks­kam­mern oder auf www.co2online.de fin­den Bau­her­ren Unter­neh­men, die sich mit ener­ge­ti­scher Sanie­rung auskennen.

4. Bau­pha­se

Saniert wird grund­sätz­lich von außen nach innen. Erst die Fas­sa­de, dann die Hei­zung – bei­spiels­wei­se. Bei umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men soll­te eine Bau­be­glei­tung hin­zu­ge­zo­gen wer­den. Auch die­se kann durch die KfW geför­dert wer­den. Außer­dem emp­feh­len Exper­ten, sich Lie­fer­schei­ne und Bau­be­schrei­bun­gen nach der Sanie­rung von den Hand­wer­kern geben zu las­sen. Die­se Unter­la­gen spie­len eine Rol­le bei der Gewähr­leis­tung. Abschlie­ßend muss ein Ener­gie­be­ra­ter die erreich­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz bestä­ti­gen, damit die bean­trag­ten För­der­gel­der aus­ge­zahlt wer­den können.

Sind Sie unsi­cher, wel­che Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men wie den Wert Ihrer Immo­bi­lie beein­flus­sen? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern. 

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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Mythos oder Wahr­heit – was ein Mak­ler kann und darf (Teil 3)

Vor­be­hal­te gegen­über Immo­bi­li­en­mak­lern gibt es vie­le und oft hal­ten sie sich hart­nä­ckig. Dabei geht es meist dar­um, was ein Mak­ler (nicht) darf und wozu er in der Lage ist. Doch was ist eigent­lich dran an die­sen Mythen? Wir klä­ren auf.

Mythos 1: Mak­ler und die Nachforschungspflicht

Mak­ler haben kei­ne ver­tief­ten Nach­for­schungs­pflich­ten beim Eigen­tü­mer (Infos zur Bau­ge­neh­mi­gung etc.). Er darf sich auf die Aus­künf­te des Ver­käu­fers ver­las­sen. Die­ser ist zwar zur Wahr­heit ver­pflich­tet, kann aber etwa bei einer lan­gen His­to­rie eines Hau­ses mit vie­len Vor­be­sit­zer nicht alles wis­sen. Der Haf­tungs­nach­weis gegen­über Mak­ler­aus­künf­ten ist daher oft schwer.

Die­ser Mythos ent­spricht teil­wei­se der Wahrheit.

Es besteht die Pflicht, alle Infor­ma­tio­nen, die dem Mak­ler bekannt sind, Inter­es­sen­ten begreif­lich zu machen. Dazu sind Immo­bi­li­en­ver­mitt­ler auf­grund ihrer Sach­kennt­nis­se im Stan­de. Der Mak­ler ist außer­dem ver­pflich­tet, stan­des­ge­mäß Nach­for­schun­gen anzu­stel­len, deren Ergeb­nis­se eben­falls wei­ter­über­mit­telt wer­den müs­sen. Mak­ler kön­nen nur haft­bar gemacht wer­den, wenn wis­sent­lich etwas ver­schwie­gen wur­de. Anders ist es, wenn der Ver­käu­fer dem Mak­ler Infor­ma­tio­nen nach­weis­lich vor­ent­hält. Dann haf­tet der Mak­ler nicht. Ins­ge­samt ist die Recht­spre­chung aber seit eini­gen Jah­ren stren­ger gegen­über Mak­lern geworden.

Mythos 2: Mak­ler bevor­zu­gen Käufer

Mak­ler ste­hen wegen der gro­ßen Kon­kur­renz unter Druck. Gibt es vie­le Bewer­ber für eine Immo­bi­lie, bevor­zugt der Mak­ler bestimm­te Käu­fer­grup­pen. Dazu gehö­ren optisch adret­te Per­so­nen, die rede­ge­wandt sind. Ob die­se sich auch die Immo­bi­lie leis­ten kön­nen, stellt man hin­ter­her fest.

Die­ser Mythos ent­spricht nicht der Wahrheit.

Kom­men vie­le Bewer­ber auf eine Immo­bi­lie, ist es die Auf­ga­be und Kern­kom­pe­tenz des Mak­lers, vor­her zu prü­fen, wel­cher Inter­es­sent sich die Immo­bi­lie leis­ten kann und zur Besich­ti­gung ein­ge­la­den wird. Dafür fin­det im Vor­feld eine Boni­täts­prü­fung statt. Denn das wich­tigs­te für den Ver­käu­fer ist am Ende die finan­zi­el­le Sicher­heit. Es soll­te vor­her klar sein, ob der Ver­kauf an einer unsi­che­ren oder feh­len­den Finan­zie­rung zu schei­tern droht. Mak­ler haben außer­dem mehr Mög­lich­kei­ten zur Prü­fung als Pri­vat­per­so­nen. Eine Immo­bi­lie wird nur dann reser­viert, wenn der Käu­fer eine Finan­zie­rungs­zu­sa­ge vor­le­gen kann. Die­se wird eben­falls vom Mak­ler geprüft. An wen die Immo­bi­lie ver­kauft wird, ent­schei­det am Ende der Eigentümer.

Mythos 3: Finan­zie­rungs­be­ra­tung beim Makler

Nicht alle Mak­ler bie­ten eine unab­hän­gi­ge Finanz­be­ra­tung an.

Die­ser Mythos ent­spricht der Wahrheit.

Nicht alle Mak­ler bie­ten eine Bera­tung zur Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung an. Mak­ler, die so etwas anbie­ten, arbei­ten ent­we­der mit einer eige­nen Fach­ab­tei­lung inklu­si­ve spe­zi­ell geschul­ten Mit­ar­bei­tern oder mit Finanz­in­sti­tu­ten zusam­men. In die­sen Fäl­len kön­nen sie Inter­es­sen­ten bei der Trans­ak­ti­on beglei­ten. Die Immo­bi­li­en­ver­mitt­lung ist von der oben erwähn­ten Dienst­leis­tung zu trennen.

Haben Sie Fra­gen zum Kauf oder Ver­kauf einer Immo­bi­lie? Oder wün­schen Sie eine Bera­tung? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns. Wir unter­stüt­zen Sie gern.

 

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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Mythos oder Wahr­heit – was ein Mak­ler kann und darf (Teil 2)

Vor­be­hal­te gegen­über Immo­bi­li­en­mak­lern gibt es vie­le und oft hal­ten sie sich hart­nä­ckig. Dabei geht es meist dar­um, was ein Mak­ler (nicht) darf und wozu er in der Lage ist. Doch was ist eigent­lich dran an die­sen Mythen? Wir klä­ren auf.

Mythos 1: Immo­bi­li­en­ver­kauf nur mit Wertgutachten

Mak­ler sind sel­ten aus­ge­bil­de­te Sach­ver­stän­di­ge für die Wert­ermitt­lung von Immo­bi­li­en, so dass zusätz­lich ein Wert­gut­ach­ten für den Immo­bi­li­en­ver­kauf kos­ten­pflich­tig ein­ge­holt wer­den muss.

Die­ser Mythos ent­spricht teil­wei­se der Wahrheit.

Geht es um einen ein­fa­chen Immo­bi­li­en­ver­kauf, ist in der Regel kein Wert­gut­ach­ten eines Sach­ver­stän­di­gen von­nö­ten. Wich­tig ist bei der Preis­fin­dung und Bewer­tung für den geplan­ten Ver­kauf eher die fun­dier­te und regio­na­le Markt­kennt­nis des Mak­lers. Bei der Bewer­tung flie­ßen außer­dem aktu­el­le Kon­kur­renz­an­ge­bo­te ein, die zwei Aspek­te berück­sich­ti­gen: die loka­le Nach­fra­ge-Situa­ti­on und die Ein­ord­nung in Ver­gleichs­trans­ak­tio­nen. Anders ist es, wenn der ermit­tel­te Immo­bi­li­en­wert bei­spiels­wei­se vor Gericht Bestand haben muss. Hier steht nicht die Vor­be­rei­tung des Immo­bi­li­en­ver­kaufs im Vor­der­grund. Wert­gut­ach­ten unter­lie­gen stren­ge­ren Nor­men und aktu­el­le pra­xis­re­le­van­te Umstän­de wer­den hier nicht mit einbezogen.

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf wird die Wert­ermitt­lung vom Mak­ler oft von dem durch­ge­führ­ten Gut­ach­ten der finan­zie­ren­den Ban­ken begleitet.

Mythos 2: Mak­ler­ver­trags­mo­del­le sind riskant

Mak­ler­ver­trags­mo­del­le kön­nen mit einem Risi­ko ver­bun­den sein. Bei den Model­len (ein­fa­cher Mak­ler­auf­trag, Allein­auf­trag, etc.) müs­sen Auf­trag­ge­ber Scha­dens­er­satz zah­len, wenn Kün­di­gungs- oder Lauf­zeit­re­geln unklar sind oder wenn sich der Ver­trag unge­wollt auto­ma­tisch verlängert.

Die­ser Mythos ent­spricht teil­wei­se der Wahrheit.

Scha­dens­er­satz­pflich­ten kön­nen auf Käu­fer oder Ver­käu­fer nur beim qua­li­fi­zier­ten Allein­auf­trag zukom­men. Die­ses Ver­trags­mo­dell kommt aller­dings nur sel­ten zum Ein­satz. Gibt es Unklar­hei­ten im Ver­trag, geht das zu Las­ten des Mak­lers, der den Ver­trag auf­ge­setzt hat.

Mythos 3: Die Leis­tung des Mak­lers endet mit dem Notartermin

Oft küm­mern Mak­ler sich nicht um die siche­re Über­ga­be der Immo­bi­lie. Sie sind dazu auch nicht ver­pflich­tet. Das betrifft eben­falls die Klä­rung von Ver­si­che­rungs- und Abrech­nungs­fra­gen wäh­rend des Eigentümerwechsels.

Die­ser Mythos ent­spricht teil­wei­se der Wahrheit.

Es stimmt, dass Mak­ler nicht ver­pflich­tet sind, die Über­ga­be der Immo­bi­lie zu beglei­ten. Aller­dings wird die­se Leis­tung immer häu­fi­ger ange­bo­ten. Die Klä­rung von Fra­gen zur Abrech­nung und Ver­si­che­rung sind davon in der Regel aus­ge­schlos­sen. Die­se The­men müs­sen Käu­fer und Ver­käu­fer mit­ein­an­der besprechen.

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Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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Aktuelles Content XL

Mythos oder Wahr­heit – was ein Mak­ler kann und darf (Teil 1)

Vor­be­hal­te gegen­über Immo­bi­li­en­mak­lern gibt es vie­le und oft hal­ten sie sich hart­nä­ckig. Dabei geht es meist dar­um, was ein Mak­ler (nicht) darf und wozu er in der Lage ist. Doch was ist eigent­lich dran an die­sen Mythen? Wir klä­ren auf. 

Mythos 1: Rechts­be­ra­tung durch den Makler

Mak­ler sind fach­lich nicht in der Lage, eine Rechts­be­ra­tung zum Ver­kaufs- und Kauf­ver­trag zu bie­ten und dür­fen das auch gar nicht. Das dür­fen nur Rechtsanwälte.

Die­ser Mythos ent­spricht teil­wei­se der Wahrheit.

Nur Per­so­nen, denen es erlaubt ist, außer­ge­richt­li­che Rechts­dienst­leis­tun­gen zu erbrin­gen, dür­fen ein­fa­che juris­ti­sche Sach­ver­hal­te prü­fen. Ein Immo­bi­li­en­mak­ler hat die­se Erlaub­nis nicht. Es sei denn, er geriert sich als Fach­mann. Das geht aus dem Urteil des Bun­des­ge­richts­ho­fes (BGH I ZR 152/17) vom 12.07.2018 her­vor. Dem­nach bestehe vor allem dann eine gestei­ger­te Pflicht zur Auf­klä­rung und Bera­tung, wenn der Kun­de wegen die­sem ein risi­ko­be­haf­te­tes Vor­ge­hen ein­geht oder zu einem unvor­teil­haf­ten und über­eil­ten Ver­trags­ab­schluss bewegt wird.

Mythos 2: Mak­ler und tech­ni­sche Schadensbegutachtung

Mak­ler kön­nen, da sie kei­ne Sach­ver­stän­di­gen für Schad­stof­fe im Gebäu­de oder für Schä­den an der Immo­bi­lie sind, auch kei­ne tech­ni­sche Ein­schät­zung abgeben.

Die­ser Mythos ent­spricht der Wahrheit.

Möch­ten Eigen­tü­mer ihre Immo­bi­lie auf Schä­den und Schad­stof­fe unter­su­chen las­sen, soll­te für die­sen Zweck ein Exper­te beauf­tragt wer­den. Soll das Haus oder die Woh­nung aller­dings auch noch ver­kauft wer­den, ist es rat­sam, neben dem Sach­ver­stän­di­gen noch einen Mak­ler zu enga­gie­ren. Denn umge­kehrt kön­nen Sach­ver­stän­di­ge kei­ne Immo­bi­lie ver­mark­ten. Wer aller­dings einen geeig­ne­ten Exper­ten sucht, kommt durch das Netz­werk des Mak­lers oft ganz ein­fach an einen regio­na­len Experten.

Mythos 3: Mak­ler­be­güns­ti­gungs­klau­seln in Kaufverträgen

Mak­ler­an­sprü­che zur Pro­vi­si­ons­voll­stre­ckung tau­chen oft uner­laub­ter­wei­se in Kauf­ver­trä­gen auf und müs­sen dann auf­wen­dig wie­der ent­fernt werden. 

Die­ser Mythos ent­spricht nicht der Wahrheit.

Nur wenn Käu­fer und Ver­käu­fer ein­stim­mig eine Bestä­ti­gung der ver­ein­bar­ten Pro­vi­si­on in den Ver­trag mit auf­neh­men möch­ten, lan­det dazu die ent­spre­chen­de Klau­sel im Ver­trag. Ansons­ten neh­men bei­de Par­tei­en nur die für den Ver­trag übli­chen Ver­ein­ba­run­gen in das Rechts­do­ku­ment auf. Es gibt aller­dings eine Aus­nah­me: Der Mak­ler erhält dann einen eige­nen Anspruch, wenn ein Vor­kaufs­recht bevor­steht. Zu dem darf der Notar nur nach dem Wil­len der Ver­trags­part­ner handeln.

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Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

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