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Wo will ich im Alter wohnen?

Mit den Jah­ren kom­men in der Regel immer mehr gesund­heit­li­che Beschwer­den auf uns zu. Das hat Aus­wir­kun­gen auf unse­re Leis­tungs­fä­hig­keit und auf unse­re Bedürf­nis­se. Immo­bi­li­en­be­sit­zer, die im Alter nicht in bar­rie­re­frei­en Häu­ser oder Woh­nun­gen leben, mer­ken dann schnell, dass sie an ihre kör­per­li­chen Gren­zen sto­ßen. Egal ob beim Trep­pen­lau­fen oder bei der Gartenarbeit. 

Wer im Alter gut und ohne Her­aus­for­de­run­gen woh­nen möch­te, muss sich sei­nen kör­per­li­chen und gesund­heit­li­chen Bedürf­nis­sen anpas­sen. Wenn die eige­ne Immo­bi­lie kei­ne Bar­rie­re­frei­heit bie­tet, ist es Zeit dar­über nach­zu­den­ken, ob man die Immo­bi­lie behält, sie umrüs­tet oder ob man sie ver­kauft, um in eine bar­rie­re­freie zu zie­hen. Wo und wie man im Alter woh­nen möch­te, ist eine wich­ti­ge Fra­ge, die sich Immo­bi­li­en­be­sit­zer stel­len sollten.

Sehen Sie im Video, wel­che Mög­lich­kei­ten es für das Woh­nen im Alter gibt und was dabei wich­tig ist.

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Umzug von der Stadt aufs Land – was dabei wich­tig ist

Raus aus der engen Miet- oder Eigen­tums­woh­nung, weg von der Stadt mit ihren Abga­sen und ihren Tag und Nacht tönen­den Stra­ßen­lärm. Genau das wün­schen sich vie­le Stadt­be­woh­ner. Vor allem seit mehr Arbeit­neh­mer von zuhau­se aus arbei­ten. Doch der Umzug aufs Land soll­te gut durch­dacht werden.

Den Traum vom eige­nen Haus mit eige­nem Gar­ten und wun­der­schö­ner Natur in der unmit­tel­ba­ren Umge­bung möch­ten sich vie­le Stadt­be­woh­ner erfül­len. Und genau das tun vie­le auch. Denn gera­de in Coro­na­zei­ten haben beson­ders die Groß­städ­ter den Metro­po­len den Rücken zugewandt.

Doch nicht immer ist das Land­le­ben so wie man es sich gedacht hat. Um das per­fek­te Zuhau­se in weni­ger stark besie­del­ten und natur­rei­chen Regio­nen Deutsch­lands zu fin­den und Kon­flik­ten vor­zu­beu­gen, soll­te der Umzug gut geplant werden.

Check­lis­te erstellen

Als ers­tes emp­fiehlt es sich, eine Check­lis­te mit allen Aspek­ten zu erstel­len, die einem beson­ders wich­tig sind. Das kön­nen bei­spiels­wei­se per­sön­li­che Fra­gen sein wie:

  • Arbei­te ich viel im Home­of­fice oder fah­re ich jeden Tag mit Auto zur Arbeit?
  • Wie gut muss für mich die Infra­struk­tur und die Anbin­dung mit dem öffent­li­chen Nah­ver­kehr in ande­re Ort­schaf­ten und Städ­te sein?
  • Wie weit dür­fen für mich die nächst­ge­le­ge­nen Ein­kaufs- und päd­ago­gi­schen Bil­dungs­mög­lich­kei­ten ent­fernt sein und wie steht es um die ärzt­li­che Ver­sor­gung in der Region?

Wer bei­spiels­wei­se von zuhau­se aus arbei­tet, braucht defi­ni­tiv ein gutes Inter­net und ent­spre­chen­de Tele­fon­lei­tun­gen. Das ist auf dem Land nicht über­all gege­ben. Zudem ist die Infra­struk­tur und die Bahn­ver­bin­dung im Speck­gür­tel in der Regel bes­ser als in wei­ter ent­fern­te­ren Gebieten.

Lau­fen­de Neben­kos­ten für das Haus 

Wer von einer Miet­woh­nung in ein Haus mit Gar­ten zieht, hat mehr Kos­ten­punk­te als wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses. Die Betriebs­kos­ten, die Mie­ter ein­mal jähr­lich per Abrech­nung vom Ver­mie­ter erhal­ten, wer­den bewuss­ter wahrgenommen.

Außer­dem fal­len noch wei­te­re Geld­aus­ga­ben an. Unter ande­rem für die Abwas­ser­ent­sor­gung, die Grund­steu­er oder für die Stra­ßen­rei­ni­gung. Eigen­tü­mer geben im Jahr, abhän­gig von der Wohn­flä­che, dem Wohn­ort und der Haus­halts­grö­ße, meh­re­re tau­send Euro für lau­fen­de Neben­kos­ten aus. Regio­na­le Mak­ler ken­nen die ört­li­chen Gege­ben­hei­ten und kön­nen Immo­bi­li­en­su­chen­de zu anfal­len­den Kos­ten­punk­ten beraten.

Bau­grund­stück oder Haus auf dem Land kaufen

Mit der wach­sen­den Nach­fra­ge an Wohn­raum auf dem Land, stei­gen auch dort die Prei­se. Auch Bau­grund­stü­cke wer­den in eini­gen Regio­nen immer weni­ger, was es nicht leicht macht eines zu fin­den. Und wenn Umzugs­wil­li­ge ein Bau­grund­stück fin­den, sind die­se oft nicht allein mit dem Kaufinteresse.

Um sicher zu gehen, dass es sich wirk­lich um ein Bau­grund­stück han­delt oder um böse Über­ra­schun­gen zu ver­mei­den, ist es rat­sam, einen Immo­bi­li­en­ex­per­ten an der Sei­te zu haben. Die­ser kann geeig­ne­te Immo­bi­li­en fin­den, den Kauf­pro­zess mit samt Unter­la­gen­be­schaf­fung beglei­ten und, falls not­wen­dig, die alte Immo­bi­lie in der Stadt zu einem markt­ge­rech­ten Preis ver­kau­fen. Außer­dem ver­mei­den Eigen­tü­mer durch Immo­bi­li­en­mak­ler Kauf­feh­ler, die spä­ter unter Umstän­den nicht mehr rück­gän­gig gemacht wer­den kön­nen. Denn ist die Immo­bi­lie bezahlt, ist es nicht immer leicht den Rück­kauf abzuwickeln.

Suchen Sie eine neue Immo­bi­lie oder wol­len Ihre alte ver­kau­fen? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir unter­stüt­zen und bera­ten Sie gern. 

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: © ArturVerkhovetskiy/Depositphotos.com

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Immo­bi­lie als Sozi­al­hil­fe­emp­fän­ger erben

Wer Arbeits­lo­sen­geld II (ALG II) oder umgangs­sprach­lich Hartz IV bezieht und eine Immo­bi­lie erbt, muss eini­ges beach­ten. Denn das Job­cen­ter macht es den finan­zi­ell bedürf­ti­gen Erben nicht leicht. 

Wer zu wenig finan­zi­el­le Mit­tel hat, um davon sei­nen Lebens­un­ter­halt zu bestrei­ten, bekommt gene­rell vie­le Auf­la­gen vom Job­cen­ter auf­er­legt. Erbt der­je­ni­ge, ist das nicht anders. Das Erbe darf dem Amt nicht ver­schwie­gen wer­den. Sonst dro­hen Stra­fen und Sanktionen.

Erbe als Ein­kom­men vs. Erbe als Vermögen

In der Regel gilt das Erbe als Ein­kom­men. Vor dem 1. August 2016 zähl­ten auch Immo­bi­li­en als Ein­kom­men. Die Ände­rung des Sozi­al­ge­setz­bu­ches bewirk­te, dass nun auch Immo­bi­li­en als Ver­mö­gen gel­ten. Ein­kom­men wird voll­stän­dig auf ALG II ange­rech­net. Vor der Geset­zes­än­de­rung (§ 11 Abs. 1 SGB II) 2016 führ­te das oft dazu, dass Hartz IV-Emp­fän­ger gezwun­gen waren eine geerb­te Immo­bi­lie zu ver­kau­fen, um so den Lebens­un­ter­halt bestrei­ten zu kön­nen. Denn mit dem Erbe wur­den auch die Zah­lun­gen des ALG II ein­ge­stellt. Aber nur dann, wenn die Immo­bi­lie wäh­rend des Bezugs der Sozi­al­hil­fe geerbt wurde.

Im Gegen­satz zum Ein­kom­men wird Ver­mö­gen nicht voll­stän­dig auf den Harzt IV-Satz ange­rech­net. Zudem gehö­ren Immo­bi­li­en unter bestimm­ten Umstän­den zum Schon­ver­mö­gen, das vom Job­cen­ter nicht ange­tas­tet wer­den darf. Das ist aber nur der Fall, wenn der ALG-II-Emp­fän­ger die Immo­bi­lie selbst bewohnt und der Nach­lass eine ange­mes­se­ne Wohn­grö­ße besitzt. Ist das der Fall, über­nimmt das Job­cen­ter sogar eini­ge anfal­len­de Kos­ten des Wohn­ei­gen­tums. Bei­spiels­wei­se Grund­steu­ern oder Betriebs­kos­ten, die umge­legt wer­den kön­nen. Außer­dem ste­hen dem Sozi­al­hil­fe­emp­fän­ger Frei­be­trä­ge von 150 Euro für jedes voll­ende­te Lebens­jahr zu. Wer vor 1948 gebo­ren wur­de, hat sogar einen Grund­frei­be­trag von 520 Euro.

Wenn die geerb­te Immo­bi­lie nicht ange­mes­sen ist

Das Job­cen­ter ent­schei­det nach Wohn­flä­che und der Anzahl der Haus­be­woh­ner, ob die Immo­bi­lie ange­mes­sen ist. Wenn ein Haus mit Grund­stück zum Nach­lass gehört, wird auch die Grund­stücks­flä­che betrach­tet. Dabei gel­ten für den städ­ti­schen und länd­li­chen Raum jeweils ande­re Wer­te. Aber auch die Lebens­um­stän­de zum Zeit­punkt der Bean­tra­gung des Arbeits­lo­sen­gel­des kön­nen unter Umstän­den mit betrach­tet werden.

Wird eine Immo­bi­lie als nicht ange­mes­sen bewer­tet, ist die ers­te Auf­for­de­rung des Job­cen­ters der kom­plet­te oder teil­wei­se Ver­kauf der Immo­bi­lie. Dadurch wird die Immo­bi­lie zu ver­wert­ba­ren Ver­mö­gen. Unter Umstän­den kann die Immo­bi­lie aber auch geteilt wer­den. Ist der Ver­kauf nach­weis­lich nicht sinn­voll, bei­spiels­wei­se aus Grün­den der Wirt­schaft­lich­keit oder der ALG-II-Emp­fän­ger dazu nicht bereit, kann sich auch auf eine (Teil-)Vermietung geei­nigt wer­den. Die regel­mä­ßi­gen Miet­ein­nah­men wer­den auf das ALG II angerechnet.

Soll­te ein Ver­kauf unaus­weich­lich sein, hilft es, einen erfah­re­nen Mak­ler an der Sei­te zu haben, der den Immo­bi­li­en­markt in der Regi­on sehr gut kennt und einen markt­ge­rech­ten Ver­kaufs­er­lös erzie­len kann.

Erbe aus­schla­gen mit Konsequenzen 

Wer Stress mit dem Job­cen­ter aus dem Weg gehen möch­te und denkt, eine Aus­schla­gung des Erbes löst das Pro­blem, liegt falsch. Denn nur, wenn das Erbe ganz oder über­wie­gend aus Schul­den besteht, kann das Amt dem ALG-II-Emp­fän­ger nicht vor­wer­fen, den not­wen­di­gen Leis­tungs­be­zug absicht­lich oder fahr­läs­sig bedingt zu haben, was nach § 34 Abs. 1 SGB II zu Ersatz­zah­lun­gen führt.

Haben Sie eine Immo­bi­lie geerbt und brau­chen pro­fes­sio­nel­le Unter­stüt­zung beim Ver­kauf oder eine Bera­tung? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir hel­fen Ihnen gerne.

 

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

 

Foto: © cookelma/Depositphotos.com

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War­um Sie auch bei hoher Nach­fra­ge nicht auf ein Expo­sé ver­zich­ten sollten

„Das habe ich mir anders vor­ge­stellt“ – immer wie­der enden Immo­bi­li­en­be­sich­ti­gun­gen erfolg­los, wenn sich Inter­es­sen­ten zuvor kein gutes Bild von der Immo­bi­lie machen konn­ten. Ein Expo­sé beugt dem vor. Es hilft, jene her­aus­zu­fil­tern, zu denen die Immo­bi­lie nicht passt und statt­des­sen die rich­ti­ge Ziel­grup­pe anzu­spre­chen. Das spart nicht nur unnö­ti­ge Besich­ti­gun­gen, son­dern kann sich auch posi­tiv auf den Ver­kaufs­preis auswirken. 

Ist ein Expo­sé aus­sa­ge­kräf­tig und gibt die wirk­li­chen Ver­hält­nis­se der Immo­bi­lie wie­der, las­sen sich unnö­ti­ge Besich­ti­gungs­ter­mi­ne ver­mei­den. Für Qua­li­täts­mak­ler ist ein hoch­wer­ti­ges Expo­sé ein wich­ti­ges Ver­mark­tungs­werk­zeug. Denn neben der Sen­kung von unnö­ti­gen Besich­ti­gun­gen – so zei­gen Erfah­run­gen – sind Käu­fer auch eher bereit, den ange­mes­se­nen Preis zu bezah­len, wenn die Immo­bi­lie hoch­wer­tig prä­sen­tiert wird.

Fotos mit Aussagekraft

Bei vie­len Kauf­in­ter­es­sen­ten geht der Blick zuerst zu den Bil­dern im Expo­sé. Wird die Immo­bi­lie innen wie außen mit anspre­chen­den Fotos prä­sen­tiert, wird der Wert der Immo­bi­lie oft bes­ser ein­ge­schätzt. Die Fotos soll­ten einer­seits scharf, hell und nicht ver­wa­ckelt sein. Ande­rer­seits ist es äußerst wich­tig, dass die Fotos die tat­säch­li­chen Raum­ver­hält­nis­se eines Zim­mers rea­lis­tisch wie­der­ge­ben und nichts ver­zer­ren. So soll­ten Lini­en wie Zim­mer­ecken oder Fens­ter und Türen senk­recht ver­lau­fen und nicht „stür­zen“. Pro­fi­mak­ler wis­sen, dass ein Foto in der Regel aus etwa einem Meter Höhe geschos­sen wird.

Tex­te mit Aussagekraft

Nach dem Lesen des Expo­sés soll­ten im Ide­al­fall kei­ne Fra­gen offen­blei­ben. Des­halb soll­ten sich dort alle wich­ti­gen Infor­ma­tio­nen zur Immo­bi­lie fin­den, zum Bei­spiel: Ver­kaufs­preis, Bau­jahr, Zustand, Wohn- und Grund­stücks­flä­che, Ener­gie­ver­brauch, Grund­ris­se oder Zim­mer- sowie Eta­gen­zahl. Leb­haf­te Beschrei­bun­gen wecken das Inter­es­se des poten­ti­el­len Käufers.

Der Immo­bi­li­en­kauf ist zwar auch eine emo­tio­na­le Ange­le­gen­heit. Den­noch soll­ten For­mu­lie­run­gen wie bei­spiels­wei­se hoch­wer­tig oder licht­durch­flu­tet nur ver­wen­det wer­den, wenn sie auch den Tat­sa­chen ent­spre­chen. Ande­rer­seits soll­ten Män­gel im Expo­sé nicht ver­schwie­gen wer­den. Denn wenn Inter­es­sen­ten Män­gel bei der Besich­ti­gung ent­de­cken, von denen sie vor­her nichts wuss­ten, wer­den sie skep­tisch und suchen ver­stärkt nach wei­te­ren. Schnell wird dann eine lose Tape­ten­ecke zur For­de­rung nach einer deut­li­chen Preissenkung.

Unter­la­gen und Design

Auch die ver­kaufs­re­le­van­ten Unter­la­gen soll­ten im Expo­sé nicht feh­len. Der zusätz­li­che Auf­wand für ein moder­nes und schi­ckes Design zahlt sich in vie­len Fäl­len aus. Durch ihre lang­jäh­ri­ge Erfah­rung wis­sen Qua­li­täts­mak­ler, was ein gutes Expo­sé ausmacht.

Suchen Sie Unter­stüt­zung bei der Ver­mark­tung Ihrer Immo­bi­lie? Kon­tak­tie­ren Sie uns. Wir bera­ten Sie gern.

 

Nicht fün­dig gewor­den? Hier fin­den Sie wei­te­re Informationen:

https://de.wikipedia.org/wiki/Expos%C3%A9_(Immobilien)

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-was-im-expos-steht-darf-der-kaeufer-erwarten_258_450104.html

www.ogulo.com

 

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Foto: © londondeposit/Depositphotos.com

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Not­ver­kauf: Auch in schwe­ren Zei­ten erfolg­reich verkaufen

Regi­na und Fré­de­ric sind ver­zwei­felt. Zwei Coro­na-Lock­downs und ein etwas unglück­li­ches Timing haben sie in die Insol­venz getrie­ben. Nun kön­nen sie auch die Kre­dit­ra­ten für ihr Eigen­heim nicht mehr bedie­nen und müs­sen ihr Haus ver­kau­fen. Da die bei­den unter erheb­li­chem Zeit­druck ste­hen, muss man von einem Not­ver­kauf spre­chen. Guter Rat scheint teu­er – doch mit Hil­fe von Ferrang.koeln gelingt ihnen ein klei­nes Wunder.

Vor zwei Jah­ren haben Regi­na und Fré­de­ric ihr eige­nes Fit­ness­stu­dio auf­ge­baut und dafür sehr viel Geld inves­tiert. Kurz nach der Eröff­nung muss­ten sie wie­der schlie­ßen. Sie haben lan­ge gekämpft, doch nach dem zwei­ten Jahr mit coro­nabe­ding­ten Ein­schrän­kun­gen haben sie es nicht geschafft, wie­der auf die Bei­ne zu kom­men. Es blieb nur die Insol­venz, ver­bun­den mit einem Berg von Schulden.

Gemein­sam mit Regi­nas Kin­dern aus ers­ter Ehe woh­nen die bei­den seit elf Jah­ren in einem geräu­mi­gen Haus mit Gar­ten, schön gele­gen und traum­haft ein­ge­rich­tet. Der Ent­schluss, ihr Eigen­heim zu ver­kau­fen, ist ihnen alles ande­re als leicht­ge­fal­len. Aber es hilft ja nichts: ein schnel­ler Ver­kauf und ein mög­lichst hoher Erlös – dar­in sehen sie der­zeit ihre ein­zi­ge Chan­ce, sich von der drü­cken­den Schul­den­last zu befreien.

Kei­ne Zwangs­ver­stei­ge­rung riskieren

Doch ein Ver­kauf unter Zeit­druck, aus einer Not­la­ge her­aus, birgt gro­ße Gefah­ren. Regi­na ist sich dar­über zum Glück gleich im Kla­ren. Wenn Kauf­in­ter­es­sen­ten mit­be­kom­men, dass es sich um einen Not­ver­kauf han­delt, wer­den sie ver­su­chen, den Preis zu drü­cken. Und was ist, wenn ver­kaufs­re­le­van­te Unter­la­gen nicht recht­zei­tig vor­lie­gen? Wenn Inter­es­sen­ten, die bei der Besich­ti­gung Feu­er und Flam­me sind, spä­ter plötz­lich wie­der absprin­gen oder ihre Boni­tät sich als unzu­rei­chend erweist?

Fré­de­ric will lie­ber im Bekann­ten­kreis nach Kauf­in­ter­es­sen­ten suchen und „nicht auch noch Geld für einen Mak­ler aus­ge­ben.“ Doch Regi­na über­zeugt ihn: „Es auf eige­ne Faust zu ver­su­chen, das ist in unse­rer Situa­ti­on zu ris­kant. Wenn irgend­et­was schief geht, droht uns die Zwangs­ver­stei­ge­rung. Dann haben wir kei­ne Kon­trol­le mehr und alles wird nur noch schlimmer.“

Das Ferrang.koeln-Team weiß, was zu tun ist

In ihrem Wohn­ort fin­den die bei­den das Ferrang.koeln-Team, die ihnen sofort einen dis­kre­ten Umgang mit ihrer Not­si­tua­ti­on zusi­chern. Mit pro­fes­sio­nel­lem Know-how geht das Team von Ferrang.koeln die Ver­mark­tung von Regi­nas und Fré­de­rics Haus genau­so an wie jeden ande­ren Ver­kauf. Als ers­ten Schritt füh­ren sie eine fun­dier­te Bewer­tung der Immo­bi­lie durch und set­zen einen markt­ge­rech­ten Ange­bots­preis an – eine ent­schei­den­de Vor­aus­set­zung, um erfolg­reich und zügig zu verkaufen.

Als nächs­tes küm­mert sich das Ferrang.Koeln-Team um die not­wen­di­gen Doku­men­te, erstellt hoch­wer­ti­ge Fotos und ein ziel­grup­pen­ge­rech­tes Expo­sé. Sie schaf­fen es auch, die Besich­ti­gungs­ter­mi­ne so zu arran­gie­ren, dass weder die gestei­ger­te Auf­merk­sam­keit der Nach­barn erregt wird noch der zeit­li­che und finan­zi­el­le Druck, unter dem Regi­na und Fré­de­ric ste­hen, in den Fokus der Kauf­in­ter­es­sen­ten gerät. Es geht ein­zig und allein um die Immo­bi­lie. Die­se ist attrak­tiv, was dazu führt, dass schon nach kur­zer Zeit meh­re­re sol­ven­te Inter­es­sen­ten das Haus kau­fen wol­len. Eine der Par­tei­en bie­tet dar­auf­hin sogar mehr als den ursprüng­lich ange­setz­ten Verkaufspreis.

Schnell ist der Kauf­ver­trag unter Dach und Fach. Regi­na und Fré­de­ric fällt ein Stein vom Her­zen. Auch nach Abzug der Mak­ler­cour­ta­ge bleibt ihnen ein ansehn­li­cher Erlös. Sie kön­nen sich von einem Groß­teil ihrer Schul­den befrei­en und bli­cken nun wie­der mit mehr Opti­mis­mus in die Zukunft. Zumal Fré­de­ric, dank des Teams von Ferrang.koeln , par­al­lel zum Immo­bi­li­en­ver­kauf Zeit hat­te, sich für einen gut­be­zahl­ten neu­en Job zu bewer­ben. Mit Erfolg – nächs­ten Monat geht es los!

Müs­sen Sie Ihre Immo­bi­lie schnell ver­kau­fen? Möch­ten Sie ver­mei­den, dass Inter­es­sen­ten und Nach­barn Ihre Not­la­ge mit­be­kom­men? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir unter­stüt­zen Sie pro­fes­sio­nell, zuver­läs­sig und diskret.

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Foto: © ridofranz/Depositphotos.com

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Eigen­tums­woh­nung ver­kau­fen – was Eigen­tü­mer wis­sen sollten

Wer in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus zur Mie­te oder zum Kauf lebt, weiß, dass nicht immer alles rei­bungs­los zwi­schen den Haus­be­woh­nern ver­läuft. Wer in einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist, für den gilt die Gemein­schafts­ver­ord­nung und das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz. Unter Umstän­den auch beim Ver­kauf der Wohnung.

In den meis­ten Fäl­len kön­nen Besit­zer von Eigen­tums­woh­nun­gen selbst ent­schei­den, wem Sie Ihre Immo­bi­lie ver­kau­fen. Wenn aber eine fest­ge­schrie­be­ne Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung exis­tiert, kann es schwie­rig werden.

Was ist eine Veräußerungsbeschränkung? 

Die Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung ist im deut­schen Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (§12 WEG) ver­an­kert und gilt dann, wenn die­se im Grund­buch steht. Ist ein Ver­käu­fer von die­ser Rege­lung betrof­fen, darf die Woh­nung nicht ohne die Zustim­mung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft oder eines Haus­ver­wal­ters ver­kauft werden.

Ein­fluss­nah­me auf den Verkauf

Nur weil ein Nach­bar nicht mit dem neu­en Haus­be­woh­ner zufrie­den ist, schei­tert der Ver­kauf nicht. Viel mehr gibt es drei Wege wie der Ver­kauf bei einer Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung beein­flusst wer­den kann. Ent­we­der ent­schei­det die gesam­te Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft über den Woh­nungs­ver­kauf oder es fin­det eine Mehr­heits­ent­schei­dung statt. Die drit­te Vari­an­te ist, dass der Haus­ver­wal­ter allein dar­über bestimmt, ob die Woh­nung an den neu­en poten­zi­el­len Käu­fer ver­äu­ßert wird.

Wann darf ein Käu­fer abge­lehnt werden?

Grund­sätz­lich aber darf nicht jeder Kauf­in­ter­es­sent abge­lehnt wer­den. Denn für die Ableh­nung muss ein trif­ti­ger Grund vor­lie­gen. Wirk­sa­me Ableh­nungs­grün­de sind unter anderem:

  • der Käu­fer wird sich finan­zi­ell nicht aus­rei­chend an den Gemein­schafts­ver­pflich­tun­gen betei­li­gen können
  • die vor­ge­se­he­ne Nut­zung der Woh­nung ver­stößt gegen die Teilungserklärung
  • Cha­rak­ter der Wohn­an­la­ge wird gestört

All­ge­mein darf eine Ableh­nung ent­we­der in der Per­son des Käu­fers oder der Woh­nungs­nut­zung begrün­det sein.

Infor­mie­ren und Kon­flik­te vermeiden

Um Kon­flik­te zu ver­mei­den, soll­ten Ver­käu­fer immer vor­her abklä­ren, ob eine Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung im Grund­buch steht, und wenn ja, wie die­se genau in der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft gere­gelt ist. Soll­ten den­noch Unei­nig­kei­ten auf­kom­men, kann die Ange­le­gen­heit über den juris­ti­schen Weg geklärt wer­den. Um sol­che Aus­ein­an­der­set­zun­gen zu ver­mei­den, emp­fiehlt es sich für Eigen­tü­mer sich an einen Immo­bi­li­en­mak­ler zu wenden.

Möch­ten Sie Ihre Woh­nung ver­kau­fen und benö­ti­gen Unter­stüt­zung? Dann mel­den Sie sich! Wir bera­ten Sie gerne.

 

Sie benö­ti­gen wei­te­re Informationen? 

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigentum_(Deutschland)

https://www.test.de/Eigentumswohnung-Grundregeln-der-Eigentuemergemeinschaft-5332284–0/

Hin­wei­se

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Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 Foto: © photography33/Depositphotos.com

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Video: Wann lohnt sich ein bar­rie­re­frei­er Umbau?

Vie­le Immo­bi­li­en­be­sit­zer möch­ten auch im Alter in ihren eige­nen vier Wän­den woh­nen blei­ben. Doch nicht immer ist eine Immo­bi­lie auch alters­ge­recht. Des­halb ist für vie­le Eigen­tü­mer ein bar­rie­re­frei­er Umbau eine Über­le­gung wert. Doch wann lohnt er sich?

Sehen Sie in unse­rem kur­zen Film, wor­auf Sie ach­ten müssen.

 

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Altes Zuhau­se ver­kauft, Neu­bau noch nicht fer­tig – was nun?

Nicht nur durch die aktu­el­le Roh­stoff­knapp­heit kommt es zum Schre­cken vie­ler Bau­herrn immer wie­der zu Ver­zö­ge­run­gen beim Haus­bau. Doch was tun, wenn die alte Immo­bi­lie bereits ver­kauft und die neue zum fest­ge­setz­ten Ter­min nicht bezugs­fer­tig ist?

Je nach Situa­ti­on gibt es unter­schied­li­che Mög­lich­kei­ten, damit umzu­ge­hen. Im Ide­al­fall lesen Sie die­sen Arti­kel, bevor Sie den Kauf­ver­trag für Ihre alte Immo­bi­lie unter­zeich­nen. Dann ste­hen Ihnen noch meh­re­re Optio­nen offen.

Befürch­ten Sie, dass Ihr neu­es Haus nicht recht­zei­tig fer­tig­ge­stellt wird oder möch­ten Sie Ihre alte Immo­bi­lie ver­kau­fen, bevor Sie eigent­lich pla­nen aus­zu­zie­hen, dann kön­nen Sie sich mit den neu­en Besit­zern eini­gen und sich im Kauf­ver­trag ein zeit­lich begrenz­tes Wohn­recht gewäh­ren las­sen. Damit Sie bei den ver­trag­li­chen Details auf der recht­lich siche­ren Sei­te sind und der Kauf­ver­trag auch die Prü­fung durch den Notar besteht, soll­ten Sie sich von uns bera­ten lassen.

Zwi­schen­miet­ver­trag

Anstatt eines Wohn­rechts kön­nen Sie sich auch mit den neu­en Besit­zern auf einen Zwi­schen­miet­ver­trag eini­gen. Da die­ser vom Kauf­ver­trag unab­hän­gig ist, kann er auch abge­schlos­sen wer­den, nach­dem der Kauf­ver­trag unter­schrie­ben wur­de. In einem sol­chen Fall sind Sie aber nicht nur in einer schlech­te­ren Ver­hand­lungs­po­si­ti­on, son­dern auch von den Plä­nen des neu­en Besit­zers abhän­gig. Denn wenn Sie kurz­fris­tig doch län­ger in Ihrer alten Immo­bi­lie blei­ben müs­sen, hat der neue Eigen­tü­mer wahr­schein­lich schon eige­ne Umzugs­plä­ne geschmiedet.

Wer ist der Bauherr?

Wenn Sie kurz­fris­tig vor dem Pro­blem ste­hen, dass Ihr Neu­bau nicht recht­zei­tig fer­tig wird, kommt es dar­auf an, ob Sie selbst Bau­herr sind, oder ob Sie ein geplan­tes Objekt bei einem Bau­trä­ger erwor­ben haben. Wenn Sie der Bau­herr sind, tra­gen Sie in der Regel die Ver­ant­wor­tung – auch für die Ver­zö­ge­rung – und müs­sen sich selbst um eine Zwi­schen­un­ter­kunft kümmern.
Haben Sie dage­gen eine Eigen­tums­woh­nung gekauft, die Teil eines grö­ße­ren Bau­pro­jek­tes ist, haf­tet in der Regel der Bau­trä­ger für die Ver­zö­ge­rung. Aller­dings ist hier Vor­aus­set­zung, dass ein genau­es Ein­zugs­da­tum im Kauf­ver­trag ver­ein­bart wur­de. Ist die Woh­nung zum fest­ge­leg­ten Ter­min nicht fer­tig, muss der Bau­trä­ger Ihnen ent­we­der eine gleich­wer­ti­ge Zwi­schen­un­ter­kunft zur Ver­fü­gung stel­len oder Ihnen eine Ent­schä­di­gung zahlen.

Ent­schä­di­gung

Die­se Ent­schä­di­gung ent­spricht in der Regel einer Ver­gleichs­mie­te für den Zeit­raum, in dem Sie nicht in Ihr neu­es Zuhau­se ein­zie­hen konn­ten. Dar­über hin­aus müs­sen die Kos­ten für eine nicht ver­gleich­ba­re Zwi­schen­un­ter­kunft (zum Bei­spiel eine deut­lich klei­ne­re Woh­nung) oder ein Hotel­zim­mer über­nom­men wer­den. Eben­so müs­sen wei­te­re anfal­len­de Kos­ten, die durch die Ver­zö­ge­rung ent­ste­hen vom Bau­trä­ger über­nom­men wer­den. Wel­che Kos­ten hier zusätz­lich anfal­len, ist vom Ein­zel­fall abhän­gig. Typi­sche Bei­spie­le sind Mak­ler­kos­ten für die Beschaf­fung einer Zwi­schen­un­ter­kunft und die Kos­ten für den zusätz­li­chen Umzug.

Sie wol­len Ihr Haus ver­kau­fen und für den Fall der Fäl­le gewapp­net sein? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

Nicht fün­dig gewor­den? Hier fin­den Sie wei­te­re Informationen:
https://www.juraforum.de/lexikon/bezugsfertig
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/
https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/foerderprogramme/foerderung-fuers-eigenheim-energieeffizient-sicher-barrierefrei-43745

Hin­wei­se
In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: © Man­fred Antra­ni­as Zimmer/Pixabay.com

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Schei­dung: war­um nicht das Nestmodell?

Eine Schei­dung soll­te vor allem für die Kin­der so ange­nehm wie mög­lich über die Büh­ne gehen. Das soge­nann­te Nest­mo­dell soll genau das errei­chen. Die Kin­der blei­ben in der gemein­sa­men Immo­bi­lie und die Eltern leben dort im wöchent­li­chen Wech­sel. Das bedeu­tet auch, dass jeder Ex-Part­ner für die Zeit, in der er nicht in der alten Immo­bi­lie lebt, zusätz­lich eine eige­ne Woh­nung braucht.

Das Nest­mo­dell (engl. Bird Nes­ting) kommt zwar bei wei­tem sel­te­ner vor als das klas­si­sche Resi­denz- oder Wech­sel­mo­dell, wur­de aber in den letz­ten Jah­ren für den Kin­der­um­gang nach einer Tren­nung immer attrak­ti­ver. Ob das Modell für getrenn­te Paa­re in Fra­ge kommt, hängt von der indi­vi­du­el­len und finan­zi­el­len Situa­ti­on ab. Für Eltern­paa­re, die sich tren­nen oder schei­den las­sen, emp­fiehlt es sich daher sich von uns, dem Ferrang.koeln Team bera­ten zu lassen.

Was bedeu­tet das Nest­mo­dell für Kin­der und Eltern? 

Bei die­sem Modell blei­ben die Kin­der trotz Bezie­hungs­en­de der Eltern in der gewohn­ten Umge­bung woh­nen. Dadurch kön­nen nega­ti­ve Fol­gen einer Schei­dung für die Kin­der ver­rin­gert und die Auf­lö­sung der Fami­lie bes­ser über­wun­den wer­den. „Nest“-Kinder sol­len sich dadurch auch in ihrer Per­sön­lich­keit bes­ser ent­wi­ckeln als ande­re Tren­nungs­kin­der. Eigen­schaf­ten wie Respekt, Wider­stands­fä­hig­keit und Tole­ranz wer­den gefördert.

Eltern kön­nen in ihren eige­nen vier Wän­den ein Leben ohne die Kin­der füh­ren, wenn das ande­re Eltern­teil mit der Betreu­ung im „Nest“ der Kin­der an der Rei­he ist.

Gut für die Kin­der, aber nicht immer für die Ex-Partner

Bird Nes­ting bedeu­tet, die Bezie­hung zu been­den, ohne einen rich­ti­gen Schluss­strich zu zie­hen. Eltern, die sich für die­ses Modell ent­schei­den, sind dem­nach fak­tisch getrennt, müs­sen aber den­noch zusam­men Ent­schei­dun­gen tref­fen, die immer noch die gemein­sa­me Immo­bi­lie betref­fen. Immer­hin woh­nen bei­de Eltern­tei­le teil­wei­se mit im „Nest“ der Kinder.

Das führt vor allem bei finan­zi­el­len Fra­gen zu Streit und Unei­nig­keit. Wer bezahlt die Strom­rech­nung? Wer soll die GEZ-Gebüh­ren beglei­chen? Wer zahlt, wenn es um Repa­ra­tu­ren und neue Ein­rich­tung geht? Wenn zusätz­lich noch ein Immo­bi­li­en­dar­le­hen bzw. ‑kre­dit abbe­zahlt wer­den muss, steht die Fra­ge im Raum, wer wie viel zur Til­gung beisteuert.

Zudem muss sich jedes Eltern­teil ein neu­es Zuhau­se suchen. Und auch die dop­pel­te Haus­halts­füh­rung und die Kos­ten für bei­de Immo­bi­li­en sind finan­zi­ell zu stem­men. In Zei­ten stei­gen­der Miet- und Immo­bi­li­en­prei­se wie auch Lebens­hal­tungs­kos­ten kann das oft sehr belas­tend sein für das eige­ne Kon­to. Gera­de wenn man nicht zu den Gering­ver­die­nern gehört. Und die Ver­sor­gung der Kin­der darf natür­lich auch nicht ver­ges­sen werden.

Ver­kau­fen oder neue Woh­nung? –  Bera­tung durch den Profi

In Fäl­len, wo die Immo­bi­lie nur schwer und gar nicht gehal­ten wer­den kann, ist das Nest­mo­dell zwar grund­sätz­lich bes­ser für die Kin­der, aber so gut wie nicht umsetz­bar. Daher ist es bes­ser nach Lösun­gen für den indi­vi­du­ell bes­ten Umgang mit der Tren­nungs­im­mo­bi­lie zusam­men mit uns zu suchen. Natür­lich immer mit dem Haupt­ziel, die Situa­ti­on für die Kin­der so gut wie mög­lich zu lösen.

Brau­chen Sie Unter­stüt­zung im Umgang mit Ihrer Schei­dungs­im­mo­bi­lie? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns!

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Wie kann der Wert einer Immo­bi­lie gestei­gert werden?

Wer einen höhe­ren Preis für sei­ne Immo­bi­lie erzie­len möch­te, erreicht das durch eine Auf­wer­tung. Mit Hil­fe von Sanierungs‑, Reno­vie­rungs- oder Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men stei­gert sich der Wert der Immo­bi­lie. Doch wel­che kon­kre­ten Maß­nah­men kön­nen die eige­ne Immo­bi­lie aufwerten? 

Mit Immo­bi­li­en lässt sich ein guter Ver­kaufs­er­lös erzie­len. Aber nur dann, wenn es kei­ne bau­li­chen Män­gel gibt. Daher ist es sinn­voll, kaput­te Fens­ter und ande­re Schä­den im Haus aus­zu­bes­sern. Und wenn man schon dabei ist, die Immo­bi­lie instand zu hal­ten, kön­nen auch gleich Gebrauchs­spu­ren besei­tigt wer­den. Oder man bringt die Immo­bi­lie gleich auf den neu­es­ten Stand. Denn je weni­ger Män­gel und je moder­ner eine Immo­bi­lie ist, des­to mehr ist die Immo­bi­lie letzt­end­lich am Markt wert.

Wert­stei­ge­rung durch Modernisierung 

Grund­sätz­lich ist das Ziel der Moder­ni­sie­rung die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Eine gute Maß­nah­me, um den Wert zu stei­gern, ist die ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung. Denn je bes­ser die Wer­te auf dem Ener­gie­aus­weis sind, je mehr kann für die Immo­bi­lie ver­langt werden.

Zu den Maß­nah­men für den Ener­gie­aus­weis gehö­ren bei­spiels­wei­se die Wär­me­däm­mung von Außen­wän­den oder der Kel­ler­de­cke. Auch der Ein­bau einer moder­nen Hei­zungs­an­la­ge und von Wär­me­schutz­fens­tern zählt dazu.

Aber auch offe­ne und moder­ne Grund­ris­se, gro­ße Räu­me und Bar­rie­re­frei­heit in der gesam­ten Immo­bi­lie wir­ken sich posi­tiv auf den Wert aus. Neben die­sen Maß­nah­men gibt es die Mög­lich­keit zusätz­lich einen Win­ter­gar­ten oder einen Bal­kon anzubauen.

Wert­stei­ge­rung durch Sanierung 

Anders als bei der Moder­ni­sie­rung wird die Immo­bi­lie beim Sanie­ren nutz­bar gemacht und instand­ge­hal­ten, damit die (Wohn-)Qualität der Immo­bi­lie her­ge­stellt ist. Das gelingt unter ande­rem durch das Repa­rie­ren von undich­ten Dächern oder das Besei­ti­gen von Schim­mel, Haus­schwamm und Asbest. Genau­er gesagt alle Maß­nah­men die wegen Män­gel oder Repa­ra­tu­ren not­wen­dig sind.

Weit­stei­ge­rung durch Renovierung

Bei Reno­vie­rungs­ar­bei­ten geht es dar­um, durch eine opti­sche, ober­fläch­li­che Auf­bes­se­rung ein bes­se­res Wohn­ge­fühl zu schaf­fen. Klas­si­sche Maß­nah­men sind alle Maler- und Tape­zier­ar­bei­ten. Aber auch die ober­fläch­li­che Erneue­rung des Boden­be­lags. Wer zum Bei­spiel eine Fuß­bo­den­hei­zung ein­baut, moder­ni­siert sei­ne Immo­bi­lie ener­ge­tisch. Die­se Maß­nah­me geht über das Ober­fläch­li­che hin­aus und zählt damit nicht als Reno­vie­rungs­ar­beit. Eine opti­sche Auf­bes­se­rung kann die Immo­bi­lie durch ein attrak­ti­ve­res Erschei­nungs­bild im Wert steigern.

Kos­ten der wert­stei­gern­den Maßnahmen

Wer durch Sanie­rung, Reno­vie­rung und Moder­ni­sie­rung mehr Erlös beim Immo­bi­li­en­ver­kauf raus­ho­len möch­te, muss gut über­le­gen, ob sich die Inves­ti­ti­on im indi­vi­du­el­len Fall lohnt oder über­haupt finan­zi­ell mach­bar ist. Für Reno­vie­rungs­ar­bei­ten muss weni­ger Geld aus­ge­ge­ben wer­den als für Sanie­rungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men. Dafür müs­sen Eigen­tü­mer oft meh­re­re tau­send Euro inves­tie­ren. Je nach Umfang und Art der Maß­nah­me vari­ie­ren die Kos­ten stark.

Möch­ten Sie wis­sen, wie Sie den Wert Ihrer Immo­bi­lie stei­gern kön­nen? Oder ob sich das für Sie finan­zi­ell lohnt? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

 

Hier fin­den Sie wei­te­re Informationen:

https://www.makler-vergleich.de/immobilien-bewerten/welche-modernisierungsmassnahmen-erhoehen-immobilienwert.html

https://exporo.de/wiki/wertsteigerung-von-immobilien/

https://remax-kontor.de/den-immobilienwert-durch-den-anbau-eines-balkons-steigern/

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © Tzido/Depositphotos.com