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Was tun bei Sanierungsstau?

Was­ser­rohr­bruch durch Kor­ro­si­on, undich­tes Dach, zu hoher Ener­gie­ver­brauch durch man­geln­de Däm­mung – Sanie­rungs­stau kann gra­vie­ren­de Fol­gen nach sich zie­hen. Dazu gehö­ren nicht nur Kos­ten für Repa­ra­tu­ren. Die Immo­bi­lie kann auch deut­lich an Wert ver­lie­ren. Unter Umstän­den droht sogar der Ver­lust des Ver­si­che­rungs­schut­zes. Ein Erfahrungsbericht.

Nils H. (75) besaß ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in einer mit­tel­gro­ßen deut­schen Stadt. Er erb­te es vor vie­len Jah­ren von sei­nem Vater. Nils küm­mer­te sich um alles, wor­um er sich küm­mern konn­te. War etwas kaputt, ließ er es umge­hend repa­rie­ren. Für die Sor­gen sei­ner Mie­ter hat­te er stets ein offe­nes Ohr. Nur eins ver­nach­läs­sig­te er: die Sanierung.

Wenn sich die Repa­ra­tu­ren häufen

In den letz­ten Jah­ren fie­len immer häu­fi­ger Repa­ra­tu­ren an. Das Dach muss­te öfter geflickt wer­den. Eini­ge Türen und Fens­ter hat­ten sich im Lau­fe der Jah­re ver­zo­gen, so dass sie sich nur noch schwer schlie­ßen lie­ßen. Eini­ge sei­ner Mie­ter heiz­ten mit 25 Jah­re alten Gas­ther­men. Fast ein­mal pro Quar­tal muss­te Was­ser in den ein­zel­nen Hei­zun­gen nach­ge­füllt wer­den. Am Ende droh­te sogar sei­ne Ver­si­che­rung mit dem Ver­lust des Versicherungsschutzes.

Was muss saniert werden?

Gezwun­ge­ner­ma­ßen ent­schloss sich Nils die Sanie­rung in Angriff zu neh­men. Er ließ sich von einem Sanie­rungs­ex­per­ten bera­ten. Die­ser nahm die Immo­bi­lie in Augen­schein und lis­te­te Nils alle Män­gel und Rück­stän­de auf. Dazu hat­te Nils gele­sen, dass laut EU-Richt­li­nie im Rah­men des „Fit for 55“-Programms die ener­ge­tisch am schlech­tes­ten beschaf­fe­nen Gebäu­de mit Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se G oder H bis 2030 saniert wer­den sol­len. Da das bei sei­nem Haus der Fall war, soll­te auch eine Tie­fen­sa­nie­rung durch­ge­führt wer­den, um den Nied­rig­ener­gie­stan­dard einer bestehen­den Wohn­im­mo­bi­lie zu erreichen.

Klappt die Finanzierung?

Die Kos­ten für alle Sanie­rungs­maß­nah­men hat­ten es in sich. Es hat­te sich inzwi­schen so viel Sanie­rungs­be­darf ange­staut plus die umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung, dass die Kos­ten sei­ne Instand­hal­tungs­rück­la­gen, die er in all den Jah­ren gewis­sen­haft anspar­te, deut­lich über­stie­gen. Nils ging also zur Bank, um einen Kre­dit für die anste­hen­den Sanie­rungs­maß­nah­men auf­zu­neh­men. Auf­grund sei­nes fort­ge­schrit­te­nen Alters, gewähr­te die Bank ihm den Kre­dit nicht.

Wenn die Sanie­rung nicht klappt

Nils wuss­te nicht wei­ter und über­leg­te, ob er das Haus lie­ber ver­kauft. Er wand­te sich an uns. Wir haben ihn zu sei­ner Immo­bi­lie umfas­send bera­ten. Zunächst war er geschockt, wie sehr sein Haus durch den Sanie­rungs­stau an Wert ver­lo­ren hat­te. Denn ein Käu­fer wür­de die­se Sanie­rungs­maß­nah­men in den Kauf­preis mit ein­be­rech­nen. Wir rie­ten ihm zu Sanie­rungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men mit Augen­maß. Die­se erhöh­ten den Wert sei­ner Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf. Dafür genüg­ten auch Nils‘ Rück­la­gen. Durch unser Netz­werk fan­den wir auch einen in Sanie­rungs­fra­gen erfah­re­nen Inves­tor, der Nils‘ Mehr­fa­mi­li­en­haus zu einem markt­ge­rech­ten Preis kauf­te. Am Ende war Nils froh über die Lösung, die er mit uns fand.

Sind Sie unsi­cher, ob eine Sanie­rung den Wert Ihrer Immo­bi­lie erhöht? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © timbrk/Depositphotos.com

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Video: Immo­bi­li­en­ver­kauf aus der Ferne

Eine Immo­bi­lie zu ver­kau­fen, ohne vor Ort zu sein, ist eine Her­aus­for­de­rung. Wenn Sie berufs­tä­tig sind, ist es ver­mut­lich schwie­rig, für den gesam­ten Ver­kaufs­pro­zess vor Ort zu sein. Die­ser kann zwi­schen drei und sechs Mona­ten lie­gen. Ohne die pas­sen­de Unter­stüt­zung vor Ort geht es in der Regel kaum.

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Peter H. erb­te die meh­re­re hun­dert Kilo­me­ter ent­fern­te Immo­bi­lie sei­nes Vaters. Da er bereits eine eige­ne Immo­bi­lie besaß, hat­te er dafür kei­ne Ver­wen­dung. Auch eine Ver­mie­tung aus der Fer­ne schloss er für sich aus. Die­se Arbeit woll­te er sich nicht antun. Also war der Ver­kauf der Immo­bi­lie für ihn schnell klar. Doch wie soll­te das von­stat­ten­ge­hen? Er ist berufs­tä­tig und kann sich nicht meh­re­re Wochen bis Mona­te für den Immo­bi­li­en­ver­kauf freinehmen.

Er kann­te das Haus. Er wuchs hier auf und besuch­te sei­nen Vater mehr­fach im Jahr. Peter H. wuss­te, dass er für einen bes­se­ren Ver­kaufs­preis ein paar Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­füh­ren muss­te. Außer­dem ging er davon aus, dass noch eini­ge ver­kaufs­re­le­van­te Unter­la­gen besorgt wer­den müss­ten. Ganz zu schwei­gen von den Besich­ti­gungs­ter­mi­nen mit den Inter­es­sen­ten. Er brauch­te Unter­stüt­zung. Des­halb wand­te er sich an einen loka­len Qualitätsmakler.

In unse­rem kur­zen Video erfah­ren Sie, wie wir Sie beim Ver­kauf Ihrer Immo­bi­lie unterstützen.

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Las­ten­frei­heit für einen höhe­ren Immobilienwert

Nicht nur mate­ri­el­le Kri­te­ri­en wie Lage, Grund­stück, Gebäu­de und Aus­stat­tung bestim­men den Wert einer Immo­bi­lie. Auch imma­te­ri­el­le Kri­te­ri­en – wie bei­spiels­wei­se ein Wege­recht oder ein Wohn­recht – beein­flus­sen den Immo­bi­li­en­wert. Käu­fer inter­es­sie­ren der­ar­ti­ge Las­ten. Denn die­se bestim­men, wie frei der Käu­fer über die Immo­bi­lie ver­fü­gen kann.

Mit dem Erwerb einer Immo­bi­lie erwirbt der Käu­fer auch die Las­ten und Beschrän­kun­gen, die auf der Immo­bi­lie lie­gen. Dazu gehö­ren bei­spiels­wei­se Grund­schul­den oder Hypo­the­ken, aber auch Wohn- oder Wege­rech­te. In Abtei­lung 2 des Grund­buch­aus­zugs wer­den die­se Las­ten und Beschrän­kun­gen dokumentiert.

Bei­spiel Wegerecht

Eine Immo­bi­lie, die ver­kauft wer­den soll – nen­nen wir sie Immo­bi­lie 1, liegt an einer Stra­ße. Hin­ter Immo­bi­lie 1 befin­dest sich eine ande­re Immo­bi­lie, die einem Nach­barn gehört – nen­nen wir sie Immo­bi­lie 2. Die­se hat kei­nen direk­ten Zugang zur Stra­ße. Nur über das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 kann der Nach­bar sein Grund­stück errei­chen. Des­halb hat er mit dem Eigen­tü­mer von Immo­bi­lie 1 ein Wege­recht ver­ein­bart. Die­ses erlaubt ihm, über das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 zu fah­ren. Dafür zahlt er dem Eigen­tü­mer eine Entschädigung.

Bei­spiel­rech­nung

Das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 ist 500 Qua­drat­me­ter groß. Damit der Nach­bar von Immo­bi­lie 2 die Stra­ße erreicht, muss er eine Flä­che von 50 Qua­drat­me­tern des Grund­stücks über­que­ren. Dafür zahl­te er dem Eigen­tü­mer von Immo­bi­lie 1 15.000 Euro.

Das Team von Ferrang.koeln hat den Wert von Immo­bi­lie 1 ermit­telt. Er beläuft sich auf 200.000 Euro. Die Wert­min­de­rung durch das Wege­recht ver­an­schla­gen wir auf zehn Pro­zent also 20.000 Euro. Zu dem Immo­bi­li­en­wert von 180.000 Euro sind die 15.000 Euro vom Nach­bar gezahl­te Ent­schä­di­gung zu addie­ren. Somit ver­rin­gert sich der Immo­bi­li­en­wert um 5.000 Euro auf 195.000 Euro. Die gezahl­te Ent­schä­di­gung ist also zu nied­rig und müss­te ent­spre­chend höher sein, damit das Wege­recht für die Immo­bi­lie wert­neu­tral wäre.

Um sicher zu gehen, in wel­cher Höhe eine Ent­schä­di­gung für ein Wege­recht ange­mes­sen ist, soll­ten sich Eigen­tü­mer von uns bera­ten lassen.

Bei­spiel Wohnrecht

Oft ver­ein­ba­ren Fami­li­en Wohn­rech­te für Ange­hö­ri­ge. Bei­spiels­wei­se räu­men Kin­der ihren Eltern ein lebens­lan­ges Wohn­recht ein, wenn die­se ihnen eine Immo­bi­lie schen­ken, um vor­zei­tig das Erbe zu regeln. Soll die Immo­bi­lie dann ver­kauft wer­den, min­dert die­ses Wohn­recht eben­falls den Immobilienwert.

Der Berech­nung einer sol­chen Wert­min­de­rung liegt eine kom­ple­xe For­mel zu Grun­de, denn sie ist von ver­schie­de­nen Fak­to­ren abhän­gig. Die sta­tis­ti­sche Lebens­er­war­tung der Eltern und wie groß der Anteil an der gesam­ten Wohn­flä­che der Immo­bi­lie ist, spie­len hier­bei unter ande­rem eine Rolle.

Wir emp­feh­len, dass Sie sich bereits beim Ver­trag für Las­ten wie Wohn- oder Wege­rech­te von uns bera­ten las­sen. Das erspart Stress und schont den Wert der Immobilie.

Sind Sie unsi­cher, ob Las­ten auf Ihrer Immo­bi­lie lie­gen und wie sie den Wert Ihrer Immo­bi­lie beein­flus­sen? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

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Immo­bi­lie ver­kau­fen – die rich­ti­ge Zeit abwarten?

Der Ent­schluss ist gefal­len – die Immo­bi­lie soll ver­kauft wer­den. Doch wann ist der rich­ti­ge Zeit­punkt die eige­ne Immo­bi­lie zu ver­kau­fen? Gibt es den rich­ti­gen Zeit­punkt über­haupt? Wovon kön­nen Eigen­tü­mer den Ver­kauf abhän­gig machen?

Grund­sätz­lich gibt es nicht den einen Moment für den Immo­bi­li­en­ver­kauf. Aber es gibt Zei­ten, in denen ein Ver­kauf am ehes­ten Vor­tei­le für den Eigen­tü­mer bringt. Aller­dings kommt es im Leben auch immer wie­der zu Situa­tio­nen, wo das Vor­ha­ben nicht lan­ge auf­ge­scho­ben wer­den kann.

Markt­be­ob­ach­tung

In Zei­ten nied­ri­ger Zin­sen, hoher Nach­fra­ge und noch höhe­ren Immo­bi­li­en­prei­sen, kön­nen Eigen­tü­mer gute Ver­kaufs­prei­se erzie­len. In Hoch­zins­pha­sen ver­rin­gert sich dage­gen die Nach­fra­ge nach Immo­bi­li­en, da sich vie­le Kauf­in­ter­es­sen­ten ein Immo­bi­li­en­dar­le­hen nicht leis­ten kön­nen. Das führt auf dem Immo­bi­li­en­markt zu einer Absen­kung der Prei­se. Der­zeit hat die Euro­päi­sche Zen­tral­bank eine Zins­an­he­bung ange­kün­digt. Je nach­dem, wie sich die wei­te­re Lage ent­wi­ckelt, könn­ten also die Nach­fra­ge und damit die Immo­bi­li­en­prei­se sinken.

Die Immo­bi­li­en­prei­se und auch der Wert unter­schei­den sich aber auch von Regi­on zu Regi­on. Wie sich die loka­len Immo­bi­li­en­märk­te ent­wi­ckeln, kön­nen wir Ihnen mit unse­rer Markt­kennt­nis am ehes­ten beantworten.

Zustand der Immobilie

Der rich­ti­ge Zeit­punkt kann auch vom bau­li­chen Zustand der Immo­bi­lie abhän­gig gemacht wer­den. Wur­den seit Jah­ren kei­ne not­wen­di­gen Instand­hal­tungs- und Repa­ra­tur­maß­nah­men durch­ge­führt, min­dert das den Immo­bi­li­en­wert und somit auch den poten­zi­el­len Immobilienpreis.

Legen Eigen­tü­mer auf einen mög­lichst hohen Ver­kaufs­preis wert oder sind sogar dar­auf ange­wie­sen, emp­fiehlt es sich Instand­hal­tungs- und Repa­ra­tur­stau zu besei­ti­gen. Auch eine Moder­ni­sie­rung kann den Wert einer Immo­bi­lie stei­gern. Wel­che Maß­nah­men wirk­lich sinn­voll sind, um einen höhe­ren Ver­kaufs­preis zu erzie­len, bespre­chen Sie am bes­ten mit uns.

Wenn die Immo­bi­lie nicht zum Schnäpp­chen wer­den soll

Es gibt Situa­tio­nen, in denen ein schnel­ler Ver­kauf not­wen­dig ist. Unter ande­rem wenn eine Zwangs­ver­stei­ge­rung droht. Um die­se zu ver­mei­den und die Immo­bi­lie nicht unter Wert zu ver­kau­fen, ist es rat­sam schnellst­mög­lich den Ver­kauf anzu­ge­hen. Denn gera­de uner­fah­re­nen Ver­käu­fern kön­nen Feh­ler pas­sie­ren, die den Ver­kauf in die Län­ge zie­hen oder zu einem Ver­kauf unter Wert füh­ren. Das Ferrang.koeln-Team steht Ihnen daher ger­ne zur Seite.

Spe­ku­la­ti­ons­steu­er vermeiden

Um die anfal­len­de Spe­ku­la­ti­ons­steu­er zu umge­hen, müs­sen Eigen­tü­mer 36 vol­le Kalen­der­mo­na­te (3 Jah­re) selbst in der Immo­bi­lie woh­nen und in die­ser gemel­det sein. Übri­gens: auch bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung wird die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er fällig.

Sie spie­len mit dem Gedan­ken die Immo­bi­lie zu ver­kau­fen oder haben Fra­gen dazu? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

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Video: Was es beim Ener­gie­aus­weis zu beach­ten gibt

Soll eine Immo­bi­lie ver­kauft oder ver­mie­tet wer­den, ist der Ener­gie­aus­weis Pflicht. Liegt er nicht spä­tes­tens beim Besich­ti­gungs­ter­min vor oder wird gegen gesetz­li­che Vor­ga­ben ver­sto­ßen, droht ein Buß­geld von bis zu 15.000 Euro. Des­halb soll­te hier eini­ges beach­tet werden.

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Je nach Immo­bi­lie – Bestand oder Neu­bau – wird zwi­schen dem Bedarfs­aus­weis und dem Ver­brauchs­aus­weis unter­schie­den. Lie­gen bei einer Immo­bi­lie, zum Bei­spiel einem Neu­bau, kei­ne Ver­brauchs­wer­te vor, wird ein Bedarfs­aus­weis erstellt. Wo Ver­brauchs­wer­te vor­lie­gen, kommt der Ver­brauchs­aus­weis zum Einsatz.

Dabei rich­ten sich die rea­len Ver­brauchs­wer­te einer Immo­bi­lie in der Regel immer nach den indi­vi­du­el­len Vor­lie­ben der Bewoh­ner. Duschen die­se ger­ne län­ger und füh­len sich nur bei 24 Grad Cel­si­us wohl, führt das natür­lich auch zu einer schlech­te­ren Ener­gie­bi­lanz als bei jenen, die es lie­ber frisch mögen. Im Ver­brauchs­aus­weis dage­gen wird die tat­säch­li­che Ener­gie­ef­fi­zi­enz dargestellt.

Was Sie noch beim Ener­gie­aus­weis beach­ten müs­sen, erfah­ren Sie in unse­rem kur­zen Video.

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Grund­stück geerbt? Das müs­sen Sie 2022 beachten

Jähr­lich wer­den in Deutsch­land gro­ße Ver­mö­gen ver­erbt. Oft gehört auch eine Immo­bi­lie wie ein Grund­stück dazu. Wie bei einem Haus stellt sich auch bei einem unbe­bau­ten Grund­stück die Fra­ge: „Was soll damit gesche­hen?“ Zusätz­lich kommt seit die­sem Jahr noch eine wei­te­re Her­aus­for­de­rung dazu.

Im ver­gan­ge­nen Jahr wur­de die Grund­steu­er refor­miert. Bis Ende 2024 müs­sen etwa 35 Mil­lio­nen Grund­stü­cke neu bewer­tet wer­den. Auf Eigen­tü­mer kommt Arbeit zu.

Was Eigen­tü­mer jetzt tun müssen

Wer seit dem 1. Janu­ar 2022 Eigen­tü­mer einer Immo­bi­lie – Haus, Woh­nung oder Grund­stück – ist, muss noch in die­sem Jahr zwi­schen dem 1. Juli und dem 31. Okto­ber 2022 eine sepa­ra­te Grund­steu­er­erklä­rung elek­tro­nisch über die Steu­er­platt­form Els­ter abge­ben. Las­sen Sie sich hier­zu von einem Immo­bi­li­en­pro­fi sowie Steu­er­be­ra­ter informieren.

Grund­stück geerbt, und jetzt?

Zunächst stel­len sich meh­re­re Fra­gen: Gibt es einen Allein­er­ben oder eine Erben­ge­mein­schaft aus meh­re­ren Erben? Wur­de das Erbe in einem Tes­ta­ment gere­gelt oder greift die gesetz­li­che Erb­fol­ge? Muss Erb­schafts­steu­er gezahlt wer­den? Das rich­tet sich nach Ver­wandt­schafts­grad und Wert des Grundstücks.

Ein loka­ler Qua­li­täts­mak­ler ermit­telt den Wert des Grund­stücks. Je nach Ver­wandt­schafts­grad gibt es unter­schied­li­che Steu­er­frei­be­trä­ge. Bei Kin­dern bei­spiels­wei­se liegt die­ser bei 400.000 Euro. Ist das Grund­stück nach pro­fes­sio­nel­ler Wert­ermitt­lung weni­ger wert, fällt kei­ne Erb­schafts­steu­er an. Geschwis­ter des Erb­las­sers haben eine Frei­be­trags­gren­ze von 20.000 Euro. Ist das Grund­stück mehr wert, muss Erb­schafts­steu­er gezahlt wer­den. Las­sen Sie sich in jedem Fall von einem Steu­er­pro­fi bera­ten, ob Steu­er für Sie anfällt und wenn, in wel­cher Höhe.

Grund­stück und Erbengemeinschaft

Was aus dem gemein­sam geerb­ten Grund­stück wer­den soll, muss die Erben­ge­mein­schaft gemein­sam ent­schei­den. Möch­te einer das Grund­stück behal­ten, muss er die Mit­er­ben aus­zah­len. Grund­la­ge hier­für ist wie­der eine Wert­ermitt­lung durch einen Immo­bi­li­en­pro­fi. Eben­so, wenn das Grund­stück ver­kauft wer­den soll. Lohnt sich eine Ver­pach­tung des Grund­stücks? Oder kann das Grund­stück geteilt wer­den? Um her­aus­zu­fin­den, was die bes­te Lösung für Ihre Immo­bi­lie ist, soll­ten Sie sich von einem loka­len Qua­li­täts­mak­ler bera­ten las­sen. Kön­nen sich die Erben nicht eini­gen, droht eine Zwangs­ver­stei­ge­rung. Die­se soll­te bes­ser ver­mie­den wer­den, da Immo­bi­li­en hier­bei oft unter Wert ver­stei­gert werden.

Kos­ten beim Grundstückserbe

Erben müs­sen Grund­steu­er zah­len. Dar­über hin­aus muss der Eigen­tums­über­gang vom Erb­las­ser auf den Erben im Grund­buch doku­men­tiert wer­den. Erfolgt dies inner­halb von zwei Jah­ren, fal­len kei­ne Gebüh­ren an. Aller­dings kann für eine Eigen­tums­um­schrei­bung ein Erb­schein erfor­der­lich sein, bei­spiels­wei­se wenn kein Tes­ta­ment vor­liegt. Die Gebüh­ren dafür rich­ten sich nach der Höhe des Erbes.

Sind Sie unsi­cher, was aus Ihrem Grund­stück wer­den soll? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

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Wie­der näher bei den Enkeln wohnen

Sabi­ne und Jür­gen H. sehen ihre Enkel nur sel­ten. Ihre Toch­ter Clau­dia zog vor etwa zehn Jah­ren aus beruf­li­chen Grün­den in eine weit ent­fern­te Stadt. Inzwi­schen ist sie mit Felix ver­hei­ra­tet und hat zwei Kin­der, Leon und Mila. Clau­dia und ihre Fami­lie besu­chen die Eltern oft nur zwei Mal im Jahr. Für Sabi­ne und Jür­gen ein­deu­tig zu wenig. Doch was kann man da tun?

Dass Sabi­ne und Jür­gen die Enkel feh­len, ist eine Sache. Die ande­re ist, dass ihnen ihr Haus am Stadt­rand seit Clau­di­as Aus­zug zu groß gewor­den ist. Anfangs gab es für Clau­di­as Kin­der­zim­mer noch Plä­ne. Es soll­te ihr Zim­mer blei­ben, damit sie immer nach Hau­se kom­men kann. Spä­ter wur­de es ein Gäs­te­zim­mer, dann ein Arbeits­zim­mer. Genutzt wur­de es viel­leicht nur drei Mal im Jahr.

Wohn­be­dürf­nis­se im Alter

Auch die Gar­ten­ar­beit fiel den bei­den immer schwe­rer. Bei­den stell­te sich die Fra­ge, ob ihr Haus noch ihren Wohn­be­dürf­nis­sen ent­spricht. Die­ser Gedan­ke reif­te lan­ge. Doch nun, nach eini­gen Jah­ren, haben sie sich ent­schie­den, in die Stadt ihrer Toch­ter zu zie­hen, um der Fami­lie näher sein zu kön­nen. Dazu brach­te sie auch die Fra­ge: „Was, wenn einer von uns pfle­ge­be­dürf­tig wird?“

Ver­mie­ten oder verkaufen?

Die nächs­te Fra­ge war: „Was wird aus unse­rem Häus­chen?“ Zunächst dach­ten sie dar­an, es zu ver­mie­ten. Miet­ein­nah­men wür­den ihre Ren­te auf­bes­sern. In der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung aus der Fer­ne sahen sie aller­dings eine Schwie­rig­keit. Wenn mal etwas ist, woll­ten sie nicht die wei­te Stre­cke fahren.

Beim Ver­kauf der Immo­bi­lie dage­gen rech­ne­ten sie mit einem hohen Erlös. Damit könn­ten sie sich sicher­lich eine alters­ge­rech­te Woh­nung kau­fen. Aber sie waren sich unsi­cher, wie sie die Immo­bi­li­en­su­che und den Immo­bi­li­en­ver­kauf unter einen Hut bekom­men soll­ten. Schließ­lich konn­ten sie sich erst eine neue Immo­bi­lie kau­fen, wenn die ande­re ver­kauft ist. Aber wo soll­ten sie zwi­schen­zeit­lich unterkommen?

Den Pro­fi fragen

Bevor Sabi­ne und Jür­gen eine Ent­schei­dung tref­fen woll­ten, beschlos­sen sie, sich von einem Immo­bi­li­en­pro­fi, dem Team von Ferrang.koeln, bera­ten zu las­sen. Wir berie­ten sie hin­sicht­lich ihrer Mög­lich­kei­ten bei Ver­mie­tung und Ver­kauf. Wir ermit­tel­ten den Wert ihrer Immo­bi­lie und berech­ne­ten ihnen, wie viel Mie­te sie ver­lan­gen konn­ten. Da wir auch bun­des­weit mit ande­ren Mak­lern ver­netzt sind, konn­ten wir den Ehe­leu­ten einen Kol­le­gen in Clau­di­as Stadt vor­schla­gen, der sich auf die Suche nach einer alters­ge­rech­ten Woh­nung machte.

Am Ende ent­schie­den sich Sabi­ne und Jür­gen doch für den Ver­kauf. Wir küm­mer­ten um alles,  wäh­rend unser Kol­le­ge eine Woh­nung fand, die zu ihren Wohn­be­dürf­nis­sen passt.

Jetzt sehen Sabi­ne und Jür­gen ihre Enkel öfter. Gele­gent­lich kom­men sie nach der Schu­le zum Haus­auf­ga­ben machen vor­bei, wenn Clau­dia und Felix mal län­ger arbei­ten müssen.

Über­le­gen Sie Ihre Immo­bi­lie zu ver­kau­fen und in eine alters­ge­rech­te Immo­bi­lie zu zie­hen? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

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Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

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Prop­t­echs in der Immobilienbranche

Prop­t­echs (Pro­per­ty Tech­no­lo­gy) stel­len eine Erleich­te­rung in der Woh­nungs­wirt­schaft dar und gewin­nen inner­halb der Immo­bi­li­en­bran­che immer mehr an Bedeu­tung. Wel­che digi­ta­li­sier­ten Lösun­gen gibt es auf dem Markt und wie kön­nen Eigen­tü­mer davon profitieren? 

Prop­t­echs hel­fen, den Bereich der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung und ‑bewirt­schaf­tung zu ver­ein­fa­chen. Doch was sind Prop­t­echs über­haupt? Dar­un­ter ver­steht man Tech­no­lo­gie­un­ter­neh­men der Immo­bi­li­en­bran­che und deren digi­ta­le Pro­duk­te. Auch Eigen­tü­mer, die nicht ver­mie­ten, haben von ein­zel­nen tech­ni­schen Lösun­gen einen Mehr­wert. Eini­ge smar­te Moder­ni­sie­run­gen kön­nen auch den Wert der Immo­bi­lie steigern.

Was bie­tet der Proptech-Markt?

Es gibt mitt­ler­wei­le vie­le Prop­t­ech-Unter­neh­men wie KIWI, Ple­nti­fic oder Eigen­heim Mana­ger GmbH. Sol­che Fir­men pro­du­zie­ren Apps sowie Hard- und Soft­ware-Lösun­gen für die Haus­ver­wal­tung und Bewirt­schaf­tung der Immo­bi­lie. Die­se Pro­duk­te digi­ta­li­sie­ren unter ande­rem die Kom­mu­ni­ka­ti­ons­pro­zes­se (Kun­den­por­ta­le) oder die Infor­ma­ti­ons­über­mitt­lung. Außer­dem kön­nen Smar­thome-Tools in Häu­ser und Woh­nun­gen inte­griert werden.

Sie moder­ni­sie­ren unter ande­rem Schließ­sys­te­me (Türen, Tre­sor) und Klin­gel­an­la­gen von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern. Eigen­tü­mer kön­nen per App Zugriffs­rech­te an ande­re Per­so­nen wie Hand­wer­ker oder Mie­ter ver­ge­ben oder die­se wie­der ent­zie­hen. Ein wei­te­res Pra­xis­bei­spiel ist das Smart Meter, das heißt Strom­zäh­ler, in denen ein Modul inte­griert wur­de. Smart Meter mes­sen den Zäh­ler­stand und ver­sen­den die Daten anschlie­ßend auf digi­ta­lem Wege.

Eigen­tü­mer von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern kön­nen die digi­ta­li­sier­ten Schließ­sys­te­me eben­falls ein­bau­en oder spe­zi­el­le Apps für die Ver­wal­tung des Eigen­heims nut­zen. Auch Online-Tools wer­den für Immo­bi­li­en­be­sit­zer ange­bo­ten. Damit wer­den nicht nur Ver­brauchs­da­ten, Ter­mi­ne, Ver­trä­ge und Kos­ten erfasst, son­dern auch opti­ma­li­siert und verknüpft.

Neben die­sen Prop­t­ech-Pro­duk­ten gibt es Crowd­in­ves­ting-Platt­for­men, die ren­di­te­ori­en­tiert sind. Mak­ler-Tools und ande­re digi­ta­le Dienst­leis­tun­gen, die den Immo­bi­li­en­all­tag erleich­tern, zäh­len eben­falls zu den Prop­t­echs. Gute Pra­xis­bei­spie­le sind Besich­ti­gungs­ro­bo­ter oder drei­di­men­sio­na­le Grund­ris­se und Gebäudepläne.

War­um sich die Inves­ti­ti­on in Prop­t­echs lohnt

Auch wenn die Anschaf­fung oder die Beauf­tra­gung von Prop­t­echs kos­ten­in­ten­siv ist, mone­ta­ri­siert sich die Inves­ti­ti­on für Ver­wal­ter mit der Zeit. Mit digi­ta­li­sier­ten Ver­wal­tungs- und Bewirt­schaf­tungs­sys­te­men wer­den Zeit und Res­sour­cen ein­ge­spart. Prop­t­echs sor­gen außer­dem für mehr Effek­ti­vi­tät im Arbeitsalltag.

Eigen­tü­mer erleich­tern sich Auf­ga­ben in und an der Immo­bi­lie. Außer­dem kön­nen eini­ge Smar­thome-Tools die Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf auf­wer­ten oder die gene­rel­le Sicher­heit erhöhen.

Wis­sen Sie nicht, was mit Ihrer Immo­bi­lie pas­sie­ren soll oder wol­len Sie die­se auf­wer­ten? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns. Wir bera­ten Sie gern. 

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Fotos: © aa‑w/Depositphotos.com

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Schei­dungs­im­mo­bi­lie: wenn einer drin woh­nen bleibt

Eine glück­li­che Ehe und ein eige­nes Haus sind für vie­le die Erfül­lung ihrer Lebens­zie­le. Doch was pas­siert mit der Immo­bi­lie, wenn das Ehe­glück vor­bei ist? Wer bekommt das Wohn­recht? Und wel­che Mög­lich­kei­ten gibt es, mit der Immo­bi­lie umzugehen? 

Grund­sätz­lich dür­fen nach der Tren­nung bei­de Ex-Part­ner für einen bestimm­ten Zeit­raum in der gemein­sam genutz­ten Immo­bi­lie woh­nen. Geht die Nut­zung über die Schei­dung hin­aus, hat auch der Ein­trag im Grund­buch eine Aus­wir­kung auf das spä­te­re Wohn­recht. Doch zu jeder Regel gibt es eine Aus­nah­me. Unter Umstän­den kann auch dem Ex-Part­ner, dem die Immo­bi­lie nicht gehört, ein Wohn­recht vom Fami­li­en­ge­richt zuge­spro­chen wer­den. Wann wer das Wohn­recht besitzt, hängt auch vom Zeit­punkt ab. Wäh­rend des Tren­nungs­jah­res und nach dem Voll­zug der Schei­dung gel­ten jeweils unter­schied­li­che Regelungen.

Vor dem Voll­zug der Scheidung

Auch wenn nur ein Ex-Part­ner als Eigen­tü­mer ver­merkt ist, darf kei­ner den ande­ren wäh­rend der gesam­ten Tren­nungs­zeit aus der Immo­bi­lie ver­wei­sen. Schließ­lich han­delt es sich in die­sem Zeit­raum noch um eine Ehe­woh­nung. Ist der Aus­zug des Ehe­gat­ten den­noch gewollt, die­ser aber nicht bereit umzu­zie­hen, kann ein Woh­nungs­zu­wei­sungs­ver­fah­ren bean­tragt wer­den. Ein Fami­li­en­rich­ter teilt die gemein­sa­me Immo­bi­lie einem der Ehe­gat­ten zu. Die­se Ent­schei­dung gilt nur bis zum Ende der Trennungszeit.

Wenn der Ex-Part­ner gewalt­tä­tig ist oder dem Kin­des­wohl schadet

Ist einer der Ex-Part­ner gewalt­tä­tig, kann auch ein Gewal­ten­schutz­ver­fah­ren geführt wer­den. Der Ex-Part­ner, der eine Gefahr für den ande­ren und das Wohl der gemein­sa­men Kin­der dar­stellt, wird der Immo­bi­lie ver­wie­sen. Zieht einer der Ehe­gat­ten wäh­rend der Tren­nungs­zeit aus, steht die­sem eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung zu. Bis die Schei­dung rechts­kräf­tig ist, bezahlt der Ehe­gat­te, der die Immo­bi­lie nutzt, einen regel­mä­ßi­gen Betrag an den ande­ren Ehe­gat­ten. Das trifft in eini­gen Fäl­len auch nach einem Gewal­ten­schutz­ver­fah­ren zu. Die Höhe der Ent­schä­di­gung muss berech­net wer­den. Auch der orts­üb­li­che Miet­spie­gel beein­flusst die Höhe der Zahlung.

Nach der Scheidung 

Nach der Tren­nung kann einer der Ex-Part­ner dem ande­ren sei­nen Immo­bi­li­en­an­teil ver­kau­fen. Dafür ist im Vor­feld eine pro­fes­sio­nel­le Wert­ermitt­lung not­wen­dig, damit der Anteil gerecht aus­ge­zahlt wer­den kann. Ist nur ein Ex-Part­ner der Eigen­tü­mer und möch­te aus­zie­hen, ist eine Ver­mie­tung an die ande­re Par­tei mög­lich. Möch­te der Allein­ei­gen­tü­mer in der Immo­bi­lie ver­blei­ben, ist das nur mög­lich, wenn dem Ex-Part­ner bei einem Umzug kei­ne unbil­li­ge Här­te droht. Die­se kann unter ande­rem bei eini­gen schwe­ren Erkran­kun­gen bevorstehen.

Wenn die Immo­bi­lie noch nicht abge­zahlt ist

Muss die Immo­bi­lie wei­ter­hin abge­zahlt wer­den, ist es wich­tig zu prü­fen, ob der ver­blei­ben­de Ex-Part­ner die monat­li­chen Raten beglei­chen kann. Dafür soll­ten sich Eigen­tü­mer mit dem Dar­le­hens­part­ner zusam­men­set­zen. Kann die Zah­lung allein nicht fort­ge­führt wer­den, ist der Ver­kauf der Immo­bi­lie oft die bes­se­re Lösung. Und egal wie man sich ent­schei­det, den Ent­schluss soll­ten Eigen­tü­mer gemein­sam fäl­len. Wir kön­nen Sie mit unse­rer Erfah­rung und Markt­kennt­nis gut unterstützen.

Sie befin­den sich in der Tren­nungs­zeit oder sind bereits geschie­den und wis­sen nicht, wie Sie mit Ihrer Immo­bi­lie umge­hen sol­len? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns. Wir unter­stüt­zen Sie gerne.

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit gemeint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: © costasz/Depositphotos.com

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Not­ver­kauf: Wie mei­ne Immo­bi­lie NICHT zum Schnäpp­chen wird

Es gibt Situa­tio­nen, in denen eine Immo­bi­lie schnell ver­kauft wer­den muss. Bei­spiels­wei­se bei Job­ver­lust, Insol­venz oder wenn bei der Anschluss­fi­nan­zie­rung die Zin­sen zu hoch sind. In die­ser Druck­si­tua­ti­on bege­hen Eigen­tü­mer oft Feh­ler, die zu finan­zi­el­len Ein­bu­ßen füh­ren. Des­halb ist es in einer sol­chen Kri­se rat­sam, sich an einen erfah­re­nen Immo­bi­li­en­pro­fi, wie das Team von Ferrang.koeln, zu wen­den, damit die eige­ne Immo­bi­lie nicht Schnäpp­chen für ande­re wird.

Wenn die Zeit im Nacken sitzt, ist es für Uner­fah­re­ne oft nicht leicht, einen küh­len Kopf zu bewah­ren und nüch­ter­ne Ent­schei­dun­gen zu tref­fen. Vor allem auf Immo­bi­li­en trifft das zu, bei einem Markt, der sich so rapi­de ver­än­dert. Gera­de in der aktu­el­len Situa­ti­on mit hoher Infla­ti­on und stei­gen­den Zin­sen ist es für Lai­en nicht so ein­fach. Was ist die rich­ti­ge Stra­te­gie, um die Immo­bi­lie in kur­zer Zeit zu einem markt­ge­rech­ten Preis zu verkaufen?

Zwangs­ver­stei­ge­rung vermeiden

Wir wis­sen, was auf dem Spiel steht, wenn in kur­zer Zeit kei­ne seriö­sen Kauf­in­ter­es­sen­ten gefun­den wer­den. Dann näm­lich droht die Zwangs­ver­stei­ge­rung. Für Schnäpp­chen­jä­ger ist das eine Gele­gen­heit, denn hier­bei wer­den Immo­bi­li­en oft unter Wert ver­kauft. Wenn der Erlös nicht mal zur Befrie­di­gung der Ansprü­che der Gläu­bi­ger genügt, ist das ungünstig.

Auch unter Zeit­druck wich­ti­ge Ver­mark­tungs­schrit­te einhalten

Die Immo­bi­lie in kur­zer Zeit zu einem markt­ge­rech­ten Preis zu ver­kau­fen, gelingt am ehes­ten, wenn sich Immo­bi­li­en­ex­per­ten, wie unser Team, dar­um küm­mern, denn wir ken­nen den loka­len Immo­bi­li­en­markt wie unse­re Wes­ten­ta­sche. Uner­fah­re­ne Immo­bi­li­en­ver­käu­fer las­sen gele­gent­lich wich­ti­ge Ver­mark­tungs­schrit­te aus, weil sie das Gefühl haben, dass die­se zu viel Zeit in Anspruch neh­men. Häu­fig tritt dann aber der gegen­tei­li­ge Effekt ein und der Ver­kauf zieht sich in die Län­ge. Es mel­den sich kaum Inter­es­sen­ten. Und wenn, haben sie sehr nied­ri­ge Preisvorstellungen.

Des­halb ist eine Immo­bi­lien­be­wer­tung uner­läss­lich. Sie bil­det die Grund­la­ge für die Ana­ly­se der pas­sen­den Ziel­grup­pe sowie der Preis­stra­te­gie. Nur wer hier mit Markt­kennt­nis und der rich­ti­gen Stra­te­gie vor­geht, die pas­sen­de Ziel­grup­pe über die ent­spre­chen­den Kanä­le erreicht und mit dem Expo­sé über­zeugt, kann für die gewünsch­te Nach­fra­ge sorgen.

Küh­len Kopf bei der Preis­ver­hand­lung bewahren

Bei der aktu­ell hohen Nach­fra­ge nach Immo­bi­li­en in vie­len Regio­nen Deutsch­lands haben vie­le Eigen­tü­mer eine gute Ver­hand­lungs­po­si­ti­on. Doch immer wie­der ver­spie­len sie die­sen Vor­teil, weil sie den Wert ihrer Immo­bi­lie nicht fach­lich begrün­den kön­nen oder den loka­len Immo­bi­li­en­markt sowie die Fak­to­ren ken­nen, die die­sen Wert beeinflussen.

Sich an den Pro­fi wenden

Wir wis­sen, wor­auf es bei einem Not­ver­kauf ankommt. Wir ken­nen den Immo­bi­li­en­markt in Ihrer Regi­on und wis­sen, wie der Wert Ihrer Immo­bi­lie ermit­telt wird. Wir küm­mern uns um die Besor­gung der ver­kaufs­re­le­van­ten Unter­la­gen, ver­mark­ten Ihre Immo­bi­lie in der rich­ti­gen Ziel­grup­pe und füh­ren sou­ve­rän die Preis­ver­hand­lung. So ist Ihre Immo­bi­lie in kur­zer Zeit zu einem markt­ge­rech­ten Preis verkauft.

Sie suchen Unter­stüt­zung, weil Ihre Immo­bi­lie schnell ver­kauft wer­den muss? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne. 

 

Hin­wei­se

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Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

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