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Das Haus, das eine Woh­nung ist

Ein­fa­mi­li­en­häu­ser las­sen sich zu WEGs zusam­men­schlie­ßen. Dadurch sin­ken für die Ver­brau­cher die Erwerbs- und Neben­kos­ten. Die Tei­lungs­er­klä­rung kann den Eigen­tü­mern viel­fäl­ti­ge Frei­hei­ten ein­räu­men, so dass sie wei­test­ge­hend aut­ark und finan­zi­ell unab­hän­gig ent­schei­den kön­nen. Von Ste­fan Frey 

Poli­ti­ker und Ver­brau­cher for­dern güns­ti­gen Wohn­raum. Dabei kann an vie­len Stell­schrau­ben nicht gedreht wer­den: Die Grund­stücks­prei­se klet­tern und die Bau­kos­ten stei­gen wegen immer höhe­rer EnEV-Anfor­de­run­gen, teu­rer wer­den­den Bau­ma­te­ria­li­en und Handwerkerleistungen.

Ein Sparan­satz jedoch kann sein, Ein­fa­mi­li­en­häu­ser in eine Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft umzu­wan­deln. Dies ist vie­len Bau­trä­gern und Ver­wal­tern nicht bekannt. So las­sen sich Bau- und Unter­halt­kos­ten um über zehn Pro­zent reduzieren.

Wer­den benach­bar­te Häu­ser zu einer WEG zusam­men­ge­fasst, fal­len beim Bau weni­ger Ver­mes­sungs- und Par­zel­lie­rungs­kos­ten für das Grund­stück an. Die antei­li­ge Grund­er­werbs­steu­er ist gerin­ger. Die Eigen­tü­mer kom­men güns­ti­ger an ihre vier Wän­de: Sie benö­ti­gen ein gerin­ge­res Bank­dar­le­hen, weni­ger Eigen­mit­tel und ihre Immo­bi­lie ist schnel­ler abbe­zahlt. Für den Erhalt von För­der­mit­teln spielt es kei­ne Rol­le, ob die Immo­bi­lie als WEG oder Eigen­heim fungiert.

Fer­ner kön­nen sich Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Hei­zungs­an­la­ge tei­len, wodurch die Anschaf­fungs- und Repa­ra­tur­kos­ten auf meh­re­ren Schul­tern ver­teilt wer­den. Auch bei den Betriebs­kos­ten spa­ren sie gegen­über „allein­ste­hen­den“ Haus­be­sit­zern, da sie als Zusam­men­schluss güns­ti­ge­re Kon­di­tio­nen für ihre Gebäu­de­ver­si­che­rung und ande­re Asse­ku­ran­zen erhal­ten. Mit Sam­mel­müll­plät­zen, bei dei­nen die Ton­nen an zen­tra­ler Stel­le ste­hen und abge­holt wer­den, sen­ken die Haus­be­sit­zer eben­falls ihre lau­fen­den Aus­ga­ben. Nicht weni­ge Eigen­tü­mer schät­zen es zudem, mit einem Ver­wal­ter einen Ansprech­part­ner für ihre Immo­bi­li­en­be­lan­ge zu haben.

Im Köl­ner Stadt­teil Ost­heim steht ein Bau­pro­jekt mit 240 Rei­hen­häu­sern vor dem Abschluss. Hier­bei wur­den jeweils cir­ca 30 Häu­ser zu einer WEG zusam­men­ge­schlos­sen. Sie bil­den jeweils einen Bau­ab­schnitt und lie­gen in der glei­chen Stra­ße. Preis­re­du­zie­rend wirk­te sich bei die­sem Pro­jekt aus, dass die Grund­stü­cke im Erb­bau­recht ver­ge­ben wurden.

In Tei­lungs­er­klä­run­gen kön­nen Besit­zer recht­lich aut­ark gestellt werden

Die Tei­lungs­er­klä­rung kann so gestal­tet wer­den, dass sich die Gemein­schaft nur um weni­ge Din­ge küm­mert und dafür bezah­len muss. Dies lässt sich ver­trag­lich pro­blem­los regeln. Die Eigen­heim-Käu­fer wol­len sich erfah­rungs­ge­mäß nicht all­zu viel vor­schrei­ben las­sen. Größ­ten­teils leb­ten sie vor­her in einer Miet­woh­nung mit vie­len Regu­la­ri­en und möch­ten im Eigen­heim mög­lichst schal­ten und wal­ten wie sie wol­len. Dem Wunsch kann weit­ge­hend ent­spro­chen werden.

Sie kön­nen in der Tei­lungs­er­klä­rung fast genau­so aut­ark gestellt wer­den als wären sie allei­ni­ge Besit­zer der Häu­ser. Dies redu­ziert den Abstim­mungs­be­darf und beugt Kon­flik­ten vor. So kann in dem Schrift­stück fest­ge­legt wer­den, dass sie ihre Fas­sa­de nach ihrem Geschmack gestal­ten oder Solar­kol­lek­to­ren auf ihren Dächern instal­lie­ren und Gar­ten­häu­ser einer gewis­sen Grö­ße bau­en dürfen.

Auch kann qua Tei­lungs­er­klä­rung auf das Anspa­ren von Rück­la­gen ver­zich­tet wer­den. Jeder Haus-Eigen­tü­mer ist dann für sei­ne vier Wän­de finan­zi­ell ver­ant­wort­lich. Dadurch ent­fällt das Risi­ko, dass die Gemein­schaft für einen zah­lungs­un­fä­hi­gen Eigen­tü­mer ein­ste­hen muss.

Es gibt im WEG-Recht aller­dings Berei­che, die nicht ver­han­del­bar sind. So leg­te der BGH in einem Urteil fest, dass sich bei einer WEG, die sich aus Dop­pel­häu­sern zusam­men­setzt, die Boden­plat­ten der Bal­ko­ne sowie die dar­über befind­li­chen Iso­lie­run­gen unab­ding­ba­res Gemein­schafts­ei­gen­tum sind (Az: VII ZR 193/99).

Manch­mal haben die Haus­be­sit­zer kei­ne ande­re Wahl als sich zu einer WEG zusam­men­zu­schlie­ßen. Dies ist der Fall, wenn in dicht bebau­ten inner­städ­ti­schen Gebie­ten in Innen­hö­fen oder auf ehe­ma­li­gen Park­plät­zen durch Nach­ver­dich­tung zusätz­li­cher Wohn­raum geschaf­fen wird. So kön­nen die übli­cher­wei­se gel­ten­den Abstands­flä­chen für die Nach­bar­be­bau­ung umgan­gen wer­den. Denn das Nach­bar­recht gilt nicht für Eigentümergemeinschaften.