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Geerb­te Immo­bi­lie auf­tei­len – die häu­figs­ten Schwierigkeiten

Inter­view mit dem Rechts­an­walt und Immo­bi­li­en­ex­per­ten Sven Johns

Wird eine Immo­bi­lie ver­erbt, gibt es meis­tens nicht nur einen Allein­er­ben, son­dern eine Erben­ge­mein­schaft, unter der das geerb­te Ver­mö­gen auf­ge­teilt wer­den muss. Im Inter­view erklärt Rechts­an­walt Johns, wel­ches die ers­ten Schrit­te sind, die Erben in die­ser Situa­ti­on unter­neh­men sollten.

Herr Johns, was raten Sie Erben, die eine geerb­te Immo­bi­lie zwi­schen meh­re­ren Par­tei­en auf­tei­len müs­sen? Wie soll­ten sie da am bes­ten ran­ge­hen, um schnell zu einer Eini­gung zu kommen?

„Ganz am Anfang steht natür­lich die gro­ße Fra­ge, was ist die Immo­bi­lie wert? Das heißt, der ers­te Weg in die­sem Zusam­men­hang führt zum Immo­bi­li­en­mak­ler oder führt zum Sach­ver­stän­di­gen, um den Immo­bi­li­en­wert zu ermit­teln – und zwar nicht nur grob zu ermit­teln. Man kann zwar auch sagen, wir gucken das erst­mal im Inter­net nach oder sehen uns viel­leicht ein paar Ver­gleichsim­mo­bi­li­en in der Gegend an, aber das nützt einem dann nichts, denn ein Unter­schied von 40.000 oder 50.000 Euro in der Aus­ein­an­der­set­zung von meh­re­ren Erben bedeu­tet, wenn einer der Erben die Immo­bi­lie behal­ten will, dass er den ande­ren dann so viel mehr aus­zah­len müsste.“

Zuerst soll­te also ein Wert­gut­ach­ten erstellt wer­den, wie geht es dann wei­ter, wenn der Wert der Immo­bi­lie bekannt ist?

„Aus anwalt­li­cher Sicht: die häu­figs­te Schwie­rig­keit besteht dar­in, dass gemein­schaft­lich ein Wert gefun­den wird, mit dem alle Erb­be­rech­tig­ten so gut leben kön­nen, dass sie sagen, okay, wenn die­ser Wert raus­kommt, dann kön­nen wir uns auf einen Aus­ein­an­der­set­zungs­plan eini­gen. Ent­we­der einer der Erben über­nimmt die Immo­bi­lie oder die Immo­bi­lie wird ver­äu­ßert, und aus dem Ver­äu­ße­rungs­ge­winn wird nach Til­gung der ein­ge­tra­ge­nen Belas­tun­gen an die Mit­glie­der der Erben­ge­mein­schaft der jewei­li­ge Anteil des übrig­blei­ben­den Ver­kaufs­er­lö­ses ausgezahlt.“

Wie kön­nen Erben über­haupt her­aus­fin­den, wel­che Belas­tun­gen da noch getilgt wer­den müs­sen, wo sind die denn ein­ge­tra­gen oder aufgelistet? 

„Man kann das nicht anhand des Grund­buch­aus­zu­ges direkt erken­nen, wie hoch die tat­säch­li­che Belas­tung ist. Wenn die Immo­bi­lie mit einer Grund­schuld belas­tet ist, also ein Dar­le­hen noch nicht abbe­zahlt wur­de, kriegt man das durch den Dar­le­hens­ver­trag raus. Da gibt es hin­ten eine Auf­stel­lung pro Monat mit der Rate, die man im Monat bezahlt, sodass man genau erken­nen kann für einen bestimm­ten Monat, wie hoch valu­tiert denn da jetzt noch die Belas­tung aus die­ser Grund­schuld. Es kann auch sein, dass bei­spiels­wei­se ein Bau­spar­ver­trag noch im Grund­buch an zwei­ter Stel­le in Abtei­lung 3 ein­ge­tra­gen ist, weil der Erb­las­ser viel­leicht mit einem Bau­spar­ver­trag das Bad und die Küche reno­viert oder irgend­wann eine neue Hei­zung gekauft hat. Man muss dann eben auch da gucken, was müss­te noch zurück­ge­zahlt wer­den? Mit die­sen gan­zen Auf­stel­lun­gen, die man so ermit­telt, und dem, was dann raus­kommt, kann die nächs­te Über­le­gung beginnen.“

Man zieht also den Sal­do aus dem ermit­tel­ten Immo­bi­li­en­wert und den Belas­tun­gen, die man her­aus­ge­fun­den hat – und dann weiß man, was es zu ver­tei­len gibt?

„Ja, und erst dann stellt sich die Fra­ge: Wird ver­kauft? Will einer der Erben die Immo­bi­lie behal­ten? Kann der­je­ni­ge, der die Immo­bi­lie „behält“, die ande­ren in kom­plet­ter Höhe aus­zah­len, und wie ermit­telt man die­sen Aus­zah­lungs­wert? Vor der Ein­lei­tung einer tat­säch­li­chen Ver­mö­gens­aus­ein­an­der­set­zung kann ich nur drin­gend dazu raten, dass man genau die­se Über­le­gun­gen anstellt, und dass alle Betei­lig­ten sich zuerst dar­über klar wer­den: Wie hoch ist eigent­lich der Auseinandersetzungswert?“

 

Benö­ti­gen Sie ein Wert­gut­ach­ten oder pro­fes­sio­nel­le Bera­tung und Unter­stüt­zung bei der Ver­äu­ße­rung einer geerb­ten Immo­bi­lie? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Nicht fün­dig geworden: 

http://www.mosler-partner.com/index.php/de/sven-r-johns

https://www.aktiv-online.de/ratgeber/die-erbengemeinschaft-was-ist-das-und-wie-verteilt-sie-den-nachlass-4439?gclid=EAIaIQobChMIxpbttOvN7gIVkYBQBh0TpQRcEAAYASAAEgIWqvD_BwE

https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/blog/immobilie-erbengemeinschaft/

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © burdun/Depositphotos.com