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Gibt es in Deutsch­land eine Immobilienpreisblase?

Die Immo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land stei­gen nach wie vor. Wie lan­ge kann das noch gut gehen? Das Deut­sche Insti­tut für Wirt­schafts­for­schung (DIW) schätzt das Risi­ko für eine Preis­bla­se in Deutsch­land auf 92 Pro­zent. Doch wie ent­steht so eine Bla­se und in wel­chen Regio­nen Deutsch­lands ist die Platz­ge­fahr beson­ders groß?

Es ist eine ein­fa­che Rech­nung: Stei­gen die Kauf­prei­se für Immo­bi­li­en schnel­ler als die Miet­prei­se, besteht die Gefahr einer Preis­bla­se. Denn dann ent­kop­peln sich die Immo­bi­li­en­prei­se von den Erträgen.

In den letz­ten Jah­ren sind die Kauf­prei­se in vie­len deut­schen Städ­ten und Regio­nen explo­siv ange­stie­gen. In Deutsch­lands teu­ers­ter Stadt Mün­chen etwa stie­gen die Kauf­prei­se für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser von 2008 auf 2018 um 240 Pro­zent. Den­noch gehört Mün­chen noch nicht zu den Spit­zen­rei­tern, was das Bla­sen-Risi­ko angeht – schließ­lich stei­gen hier auch die Mie­ten wie in kei­ner ande­ren deut­schen Stadt. Eine Ana­ly­se des Bera­tungs­hau­ses Empi­ri­ca stuft die Bla­sen­ge­fahr in Mün­chen auf eher hoch ein. In ande­ren deut­schen Land­krei­sen wird sie jedoch als kri­tisch ange­se­hen. Laut Deut­scher Bun­des­bank sind die Prei­se in Mün­chen um rund 39 Pro­zent über­be­wer­tet. Spit­zen­rei­ter ist jedoch kei­ne Metro­po­le, son­dern eine länd­li­che Regi­on: In Nord­fries­land sind die Prei­se um fast 54 Pro­zent über­be­wer­tet. Das liegt vor allem dar­an, dass zum Nord­fries­land die teu­ren Feri­en­in­seln Sylt und Amrum gehören.

Aber auch in ande­ren länd­li­chen Regio­nen ist das Bla­sen-Risi­ko oft kri­tisch. Dazu zäh­len zum Bei­spiel die bay­ri­schen Land­krei­se Unter­all­gäu und Schwan­dorf. Hier wur­den in den letz­ten Jah­ren vie­le neue Woh­nun­gen gebaut. Wäh­rend der Raum für Neu­bau­ten in den Metro­po­len begrenzt ist, gibt es in den länd­li­chen Regio­nen vie­le poten­zi­el­le Bau­grund­stü­cke. Damit kann auch eine hohe Nach­fra­ge befrie­digt werden.

Wich­tig ist es auch, die Ent­wick­lung der Miet- und Kauf­prei­se in Rela­ti­on zur Ent­wick­lung des Durch­schnitt­ein­kom­mens zu set­zen. Durch die aktu­ell nied­ri­gen Zin­sen nut­zen vie­le Men­schen die Gele­gen­heit, um eine Immo­bi­lie mit einem güns­ti­gen Kre­dit zu finan­zie­ren, die sie sich unter ande­ren Umstän­den nicht geleis­tet hät­ten. Auch vie­le aus­län­di­sche Inves­to­ren hat es in den deut­schen Markt gezogen.

Erhöht die Euro­päi­sche Zen­tral­bank den Leit­zins­satz, besteht die Gefahr, dass Käu­fer ihre Anschluss­fi­nan­zie­rung nicht zah­len kön­nen. In Deutsch­land sei­en die meis­ten Käu­fe aller­dings rela­tiv soli­de finan­ziert, erklä­ren die Autoren der DIW-Stu­die gegen­über Spie­gel Online.

In Städ­ten wie Mün­chen, in denen auch die Miet­prei­se stark stei­gen, besteht ein Risi­ko für eine Bla­se vor allem auch dann, wenn der Zuzug abnimmt oder Men­schen aus den Metro­po­len weg­zie­hen, weil sie sich die Mie­te nicht mehr leis­ten können.

Im letz­ten Jahr hat sich das Preis­wachs­tum in den Metro­po­len jedoch ver­lang­samt. In der DIW-Stu­die geht man daher davon aus, dass das Risi­ko für eine Preis­bla­se bis Ende des Jah­res auf 84 Pro­zent sinkt.

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Foto: Artur­Ver­k­ho­vets­kiy / Depositphotos.com