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Haus­ver­kauf: Wann der Staat mit­ver­dient und wann nicht

Wer sei­ne Immo­bi­lie ver­kau­fen möch­te, muss in der Regel den Gewinn ver­steu­ern. Doch die Steu­er fällt nicht immer an und kann auf lega­lem Weg umgan­gen wer­den. Wie das geht, erklärt Steu­er­ex­per­te und ehe­mals Vor­sit­zen­der Rich­ter am Finanz­ge­richt, Hans-Joa­chim Beck und beant­wor­tet uns alle Fra­gen rund um die Steu­ern beim Haus­ver­kauf im Inter­view. Inter­view von Julia…

Wer sei­ne Immo­bi­lie ver­kau­fen möch­te, muss in der Regel den Gewinn ver­steu­ern. Doch die Steu­er fällt nicht immer an und kann auf lega­lem Weg umgan­gen wer­den. Wie das geht, erklärt Steu­er­ex­per­te und ehe­mals Vor­sit­zen­der Rich­ter am Finanz­ge­richt, Hans-Joa­chim Beck und beant­wor­tet uns alle Fra­gen rund um die Steu­ern beim Haus­ver­kauf im Interview.

Inter­view von Julia Ceit­li­na

Herr Beck, die meis­ten Men­schen wis­sen, dass beim Haus­kauf eine Steu­er fäl­lig wird. Doch wie sieht es aus, wenn man eine Immo­bi­lie ver­kauft, muss da auch eine Steu­er gezahlt werden? 

Hans-Joa­chim Beck: Im Ein­kom­mens­steu­er­ge­setz gibt es einen beson­de­ren Para­gra­phen der besagt, dass die Ver­äu­ße­rung einer Immo­bi­lie des Pri­vat­ver­mö­gens steu­er­pflich­tig ist, wenn zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung nicht mehr als zehn Jah­re lie­gen. Das ist die soge­nann­te „Spe­ku­la­ti­ons­frist“. Es ist kei­ne beson­de­re Steu­er und es gibt auch kei­nen beson­de­ren Steu­er­satz oder Ermä­ßi­gung. Wenn die Immo­bi­lie vom Eigen­tü­mer selbst bewohnt wird, muss der Gewinn nicht ver­steu­ert werden.

Ab wann beginnt denn die zehn­jäh­ri­ge Spekulationsfrist?

Mit dem nota­ri­el­len Kaufvertrag.

Wie wird zwi­schen selbst­ge­nutz­tem Eigen­tum und fremd genutz­tem Eigen­tum differenziert?

Bei einem Ein­fa­mi­li­en­haus bei­spiels­wei­se, wel­ches man sel­ber bewohnt, ist die Ver­äu­ße­rung steu­er­frei, auch wenn ich sie inner­halb der zehn Jah­res Frist ver­kau­fe. Vor­aus­set­zung ist, dass ich die Immo­bi­lie wäh­rend der gesam­ten Zeit zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung selbst bewohnt habe oder aber dass ich die Immo­bi­lie im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren unun­ter­bro­chen selbst bewohnt habe. Es muss sich dabei nicht um vol­le Jah­re han­deln. Wenn ich mein Ein­fa­mi­li­en­haus bei­spiels­wei­se im Mai 2018 ver­kau­fe, muss ich es min­des­tens seit Ende Dezem­ber 2016 selbst bewohnt haben. Mak­ler sagen ihren Kun­den häu­fig den Satz: Sie müs­sen min­des­tens zwei Sil­ves­ter dar­in gefei­ert haben.

Gibt es noch ande­re Fäl­le, wann die Steu­er beim Haus­ver­kauf fäl­lig wird?

Ja, wenn bei­spiels­wei­se der Immo­bi­li­en­ver­kauf gewerb­lich ist.

Ab wann gilt der Immo­bi­li­en­ver­kauf als gewerb­lich? Kön­nen Sie das an einem Bei­spiel erklären?

Ich muss inner­halb von 5 Jah­ren drei Zähl­ob­jek­te ver­kau­fen. Zähl­ob­jek­te sind Grund­stü­cke, die ich inner­halb der letz­ten zehn Jah­re gekauft oder moder­ni­siert habe. Bei­spiel: Ich besit­ze seit 15 Jah­ren ein Mehr­fa­mi­li­en­haus. Jetzt tei­le ich es auf in Eigen­tums­woh­nun­gen und ver­kau­fe 20 Eigen­tums­woh­nun­gen. Ich habe dann zwar mehr als 3 „Grund­stü­cke“ ver­kauft. Es liegt aber den­noch kein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor, weil ich die Immo­bi­lie schon mehr als zehn Jah­re im Eigen­tum habe. Wenn ich die­se Immo­bi­lie aller­dings wäh­rend der letz­ten 10 Jah­re moder­ni­siert habe, dann ist es ein gewerb­li­cher Grundstückshandel.

Durch die Moder­ni­sie­rung ist es also so, als hät­te man sich die Immo­bi­lie „neu gekauft“?

Ja, ab dem Zeit­punkt, in dem moder­ni­siert wur­de, beginnt die Frist wie­der neu.

Dann wäre es ungüns­tig die Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf noch zu modernisieren?

Das wird aber trotz­dem ger­ne gemacht, weil die Immo­bi­lie dadurch bes­ser ver­käuf­lich ist. Man muss halt die finan­zi­el­len Vor­tei­le für sich klar abwä­gen und schau­en, ob eine Moder­ni­sie­rung wirk­lich loh­nens­wert ist. Als Moder­ni­sie­rung gilt jede Maß­nah­me zu der ich als Ver­mie­ter miet­recht­lich nicht ver­pflich­tet bin und die die Ver­äu­ßer­bar­keit erleichtert.

Von wel­chen Fak­to­ren ist die Höhe der Steu­er abhängig?

Die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er unter­schei­det sich nicht von der nor­ma­len tarif­li­chen Steu­er, wie vie­le den­ken. Sie ist ein­fach ein Tat­be­stand inner­halb der Ein­kom­men­steu­er und der Gewinn wird zu den nor­ma­len, übli­chen Ein­künf­ten hin­zu­ge­rech­net. Der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn treibt aller­dings auch den Pro­gres­si­ons­satz, also den Steu­er­satz für die nor­ma­len Ein­künf­te, in die Höhe, da alles zusam­men besteu­ert wird.

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