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Hil­fe, ich habe eine Immo­bi­lie geerbt!

Fast jedes zwei­te Erbe in Deutsch­land ent­hält eine Immo­bi­lie. Das ver­erb­te Eigen­heim ist dabei oft das Züng­lein an der Waa­ge, das ent­schei­det, ob eine Erb­schaft wert­voll ist oder nicht. Wer eine Immo­bi­lie erbt, kann sich also theo­re­tisch freu­en. Prak­tisch geht das Erbe natür­lich meist mit der Trau­er um einen gelieb­ten Men­schen ein­her – und mit…

Fast jedes zwei­te Erbe in Deutsch­land ent­hält eine Immo­bi­lie. Das ver­erb­te Eigen­heim ist dabei oft das Züng­lein an der Waa­ge, das ent­schei­det, ob eine Erb­schaft wert­voll ist oder nicht. Wer eine Immo­bi­lie erbt, kann sich also theo­re­tisch freu­en. Prak­tisch geht das Erbe natür­lich meist mit der Trau­er um einen gelieb­ten Men­schen ein­her – und mit einer Men­ge an unge­klär­ten Fra­gen und büro­kra­ti­schem Auf­wand. Die­se Fra­gen soll­ten Sie sich stel­len, wenn Sie eine Immo­bi­lie erben

Gibt es ein Testament? 

Liegt ein Tes­ta­ment vor, ver­ein­facht das den Erb­pro­zess meist erheb­lich. Denn dann hat der Ver­er­ben­de vie­le wich­ti­ge Fra­gen zur Erb­im­mo­bi­lie schon im Vor­aus beant­wor­tet. Even­tu­ell ist hier ein Allein­er­be für die Immo­bi­lie fest­ge­legt, oder es wur­de dem Ehe­part­ner ein lebens­lan­ges Wohn­recht zuge­spro­chen oder sons­ti­ge Bedin­gun­gen wur­den an das Erbe geknüpft.

Ein Tes­ta­ment kann ent­we­der bei einem Notar auf­ge­setzt wer­den oder aber hand­schrift­lich ver­fasst und unter­schrie­ben wer­den. Ers­te­re Ver­si­on ist meist rechts­si­che­rer, denn oft­mals sind For­de­run­gen, die der Ver­stor­be­ne ohne recht­li­che Bera­tung auf­ge­schrie­ben hat, vor Gericht nur schwer halt­bar. So kann eine Immo­bi­lie bei­spiels­wei­se nicht immer voll­stän­dig an einen Allein­er­ben ver­erbt wer­den. Denn gibt es wei­te­re Erben, denen ein gesetz­li­cher Pflicht­teil zusteht, muss die­ser durch die rest­li­chen Ver­mö­gens­wer­te im Erbe abge­deckt werden.

Bin ich Allein­er­be oder Teil einer Erbengemeinschaft? 

Gibt es kein Tes­ta­ment, so ent­schei­det die gesetz­li­che Erb­fol­ge dar­über, wem ein Teil der Immo­bi­lie zusteht. Erben ers­ten Gra­des sind Kin­der und Enkel­kin­der, Ihnen steht in jedem Fall ein Pflicht­teil zu. Auch der Ehe­part­ner wird mit min­des­tens einem Vier­tel des Erbes bedacht. Erben der zwei­ten und drit­ten Ord­nung wer­den nur berück­sich­tigt, wenn es kei­ne Erben der ers­ten Ord­nung gibt. Soll­ten Sie also das ein­zi­ge Kind Ihres ver­stor­be­nen Eltern­teils sein und selbst kei­ne Kin­der haben, so sind Sie Allein­er­be. In den meis­ten Fäl­len gibt es nach der gesetz­li­chen Erb­fol­ge­re­ge­lung jedoch meh­re­re Erben, die dann eine Erben­ge­mein­schaft bil­den. Die­se Erben­ge­mein­schaft stellt eine juris­ti­sche Per­son dar, die Ent­schei­dun­gen zum Erbe gemein­sam tref­fen muss. Es kann also nicht ein Erbe ent­schei­den, sei­nen Anteil der Immo­bi­lie zu ver­kau­fen, wäh­rend ein ande­rer sei­nen Anteil behält. Hier­zu muss ein Auf­he­bungs­ver­trag auf­ge­setzt wer­den, in dem genau fest­ge­hal­ten wird, wem wel­cher Teil des Erbes zusteht.

Muss ich Erb­schaft­steu­er zahlen? 

Die­se Fra­ge lässt sich nicht pau­schal beant­wor­ten. Denn ob und wie viel Erb­steu­er Sie zah­len, hängt davon ab, wie viel die Immo­bi­lie wert ist, in wel­chem Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis Sie zum Erb­las­ser ste­hen und wie die Immo­bi­lie genutzt wird. Erben Sie von Ihren Eltern, so liegt der Steu­er­frei­be­trag bei 400.000 Euro. Ist Ihre Immo­bi­lie weni­ger Wert, müs­sen Sie also kei­ne Erb­schafts­steu­er zah­len. Erben Sie hin­ge­gen von Ihren Groß­el­tern, so liegt der Frei­be­trag bei nur noch 200.000 Euro. Oft lohnt es sich eine unab­hän­gi­ge Bewer­tung der Immo­bi­lie durch einen Immo­bi­li­en­ex­per­ten, zum Bei­spiel einen Mak­ler, ein­zu­ho­len, denn das Finanz­amt ori­en­tiert sich bei der Schät­zung ledig­lich am ört­li­chen Preis­spie­gel. Indi­vi­du­el­le Merk­ma­le der Immo­bi­lie, wie etwa ein feuch­ter Kel­ler oder schlecht iso­lier­te Fens­ter, wer­den nicht berück­sich­tigt. Auch die Höhe der zu zah­len­den Steu­er ist abhän­gig vom Immobilienwert.

Eine Befrei­ung von der Erb­schafts­steu­er ist übri­gens dann mög­lich, wenn es sich bei dem Ver­stor­be­nen ent­we­der um Ihren Ehe­part­ner oder ein Eltern­teil han­delt, das vor dem Tod in der Immo­bi­lie gelebt hat. Wenn Sie bereits in der Immo­bi­lie woh­nen oder unmit­tel­bar nach dem Erb­an­tritt ein­zie­hen und min­des­tens zehn Jah­re in der Immo­bi­lie woh­nen blei­ben, so fällt kei­ne Erb­schafts­steu­er an.

Will ich die Immo­bi­lie ver­kau­fen, ver­mie­ten oder dar­in einziehen? 

Eine geerb­te Immo­bi­lie geht auch immer mit einer wich­ti­gen Ent­schei­dung ein­her: Was soll mit die­ser Immo­bi­lie gesche­hen. Oft­mals ist es schwer ein­zu­schät­zen, ob ein Ver­kauf oder eine Ver­mie­tung sich eher anbie­ten. Auch die Ent­schei­dung, ob Erben selbst in der Immo­bi­lie woh­nen wol­len, ist nicht immer leicht getrof­fen. Hier ist es rat­sam, sich gut mit der Situa­ti­on aus­ein­an­der­zu­set­zen und im Ide­al­fall auf die Bera­tung eines Exper­ten zurückzugreifen.

Sie haben eine Immo­bi­lie geerbt und wis­sen nicht, wie Sie nun am bes­ten vor­ge­hen sol­len? Kon­tak­tie­ren Sie uns jetzt. Wir bera­ten Sie gerne. 

Foto: AnaBGD