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Immo­bi­li­en­er­werb über den Kauf von Grundpfandrechten

Ulrich Bock erwirbt Immo­bi­li­en in ganz Deutsch­land. Jedoch nicht über den übli­chen Weg des Kaufs, son­dern über den Erwerb von Grund­pfand­rech­ten, wenn Eigen­tü­mern die Zwangs­ver­stei­ge­rung droht. Oft ist es ihm gelun­gen, Immo­bi­li­en einen neu­en wirt­schaft­li­chen Hin­ter­grund zu geben und sie spä­ter gewinn­brin­gend zu ver­äu­ßern. Im Inter­view erzählt er uns sei­ne Erfolgs­ge­schich­te. Inter­view von Maren Minow

Der Immo­bi­li­en­markt bie­tet ver­schie­de­ne For­men von Inves­ti­ti­ons­mög­lich­kei­ten und Invest­ment­ak­tio­nen. Wie gestal­tet sich das mit den Grund­pfand­rech­ten als Inves­ti­ti­ons­kon­zept? Man muss sehr gut ver­netzt sein und auch finan­zi­ell ganz gut auf­ge­stellt sein. Aber das kön­nen Sie sicher bes­ser erklären…

Ulrich Bock: Die Immo­bi­li­en­bran­che hat sich mei­ner Ansicht nach auf­ge­split­tet. Einen Bereich stellt das regio­na­le Mak­ler­ge­schäft mit Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern dar. Dabei han­delt es sich um eine Tätig­keit, die den Bereich Grund­pfand­rech­te als Inves­ti­ti­ons­kon­zept sel­ten berührt.

Wir reden dar­über, dass Ein­zel­per­so­nen oder Gesell­schaf­ten Zugriff auf Immo­bi­li­en neh­men, bei denen der Schuld­ner die regel­mä­ßi­ge Zah­lung ein­ge­stellt hat. Die­se Art von Immo­bi­lie wird durch den Gläu­bi­ger, der Bank, in Eigen­re­gie vermarktet.

Wer sich mit dem Bau von Grundpfand-
rech­ten beschäf­tigt, ver­fügt oft über
wenig Vor­kennt­nis­se dar­über was ein Ein­fa­mi­li­en­haus in Wals­ro­de oder in Hösel bei Düs­sel­dorf wert ist, selbst wenn ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten vor­liegt. Die­ses mag recht­lich zutref­fen und für die Ermitt­lung des Wer­tes detail­liert dar­ge­stellt sein – aber die Wirk­lich­keit liegt im Markt.
Eine Inves­ti­ti­ons­mög­lich­keit bie­tet sich jeman­dem, der in der Lage ist, freie Liqui­di­tät von 300.000 bis 500.000 Euro und höhe­ren Beträ­gen auf­zu­wen­den. Oder durch die Auf­nah­me von Dar­le­hen, bei denen die Bank kei­ne zweck­ge­bun­de­ne Ver­wen­dung nach­ge­wie­sen haben will. Dann kann ich mich an Ein­zel­per­so­nen oder Unter­neh­men wen­den, die von Ban­ken not­lei­den­de Kre­di­te aufkaufen.

Was sind not­lei­den­de Kredite?

Ein Bei­spiel: Einem Inves­tor wird ein Schwei­zer Fran­ken Dar­le­hen gewährt um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus zu bauen.
Er erhält 4 Mil­lio­nen Fran­ken und tauscht die­se in 5 Mil­lio­nen Euro. Schul­dig bleibt er wei­ter­hin 4 Mil­lio­nen Fran­ken. In den ver­gan­ge­nen Mona­ten gewann der Schwei­zer Fran­ke um mehr als 20% an Wert – und somit stie­gen auch die Schul­den des Dar­le­hens­neh­mers. Aber der Ertrag, den er aus sei­ner Immo­bi­lie in Euro erhält, steigt nicht an.

Auf die­se Wei­se sind vie­le Häus­le­bau­er insol­vent gewor­den. Ihr Dar­le­hen wur­de gekün­digt und der Schuld­ner muss­te sich nach einem Käu­fer umschau­en. In man­chen Fäl­len haf­tet er per­sön­lich, in ande­ren nicht – sofern die Bank ihm im Vor­feld ein Dar­le­hen gewährt hat, bei dem man auf eine per­sön­li­che Rück­zah­lungs­ver­pflich­tung ver­zich­tet hat. Stich­wort dazu: Non-Recourse.

Manch­mal möch­te der Schuld­ner auch nicht an der Ver­wer­tung sei­ner Immo­bi­lie mit­wir­ken. Dann betreibt die Bank die Zwangs­ver­stei­ge­rung und stellt mög­li­cher­wei­se fest, dass die Immo­bi­lie nicht zu den Kon­di­tio­nen zu ver­wer­ten ist, die sie sich erhofft.

In den ver­gan­ge­nen Jah­ren haben Ban­ken geson­der­te Gesell­schaf­ten gegrün­det auf die sie ihre not­lei­den­den For­de­run­gen über­tru­gen. In dem sie die­se For­de­run­gen aus­la­ger­ten, konn­ten sie ihre eige­ne Bilanz „schö­ner gestal­ten“. Ihre neue Gesell­schaft erhielt die Auf­ga­be, die Immo­bi­lie und not­lei­den­de For­de­rung zu ver­mark­ten. Ungern ver­kauft sie sie ein­zeln, aber in klei­nen oder grö­ße­ren Paketen.

Wer­den die Immo­bi­li­en von der Bank dann wahl­los zusam­men­ge­packt oder gibt es da ein System?

Die Bank struk­tu­riert die Immo­bi­li­en, indem sie sie unter regio­na­len Gesichts­punk­ten auf­teilt, oder in einem Paket, das sich bei­spiels­wei­se auf Lebens­mit­tel­ver­kaufs­flä­chen bezieht. Ein Klein­pa­ket macht sicher­lich einen Betrag von 10–20 Mil­lio­nen aus.

Ein Inves­tor kann sich mit gleich­ge­sinn­ten zusam­men­schlie­ßen und Immo­bi­li­en erwer­ben, in dem er mit der Bank um das Grund­pfand­recht ver­han­delt. Nach dem Kauf muss der Inves­tor sich sel­ber in das Eigen­tum brin­gen. Letzt­end­lich zielt sein Vor­ha­ben dar­auf ab, dass er Eigen­tü­mer mit einer wesent­lich höhe­ren Ren­di­te wird, als wenn er die Immo­bi­lie auf dem frei­en Markt erwor­ben hät­te. Er hat die Immo­bi­lie für 4 Mil­lio­nen bekom­men, kann sie für 5 Mil­lio­nen ver­kau­fen – die Dif­fe­renz gestal­tet sei­nen Gewinn. Die Geschäfts­idee lau­tet: Ich erwer­be von der Bank eine For­de­rung die nied­ri­ger ist als der Geschäfts­wert der Immo­bi­lie, der Ver­kehrs­wert. Auf die­ser Grund­la­ge wer­de ich Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie und ver­kau­fe sie an einen Drit­ten mit einem Mehr­erlös. Im Regel­fall han­delt es sich um eine gewerb­li­che Immobilie.

Man braucht einen juris­ti­schen Bera­ter, die Kennt­nis­se eines Immo­bi­li­en­mak­lers und im Prin­zip auch vie­le Kon­tak­te, oder?

Eher nicht – wenn ich bemüht bin, die erwor­be­ne Immo­bi­lie gleich wie­der zu ver­kau­fen, wen­de ich mich an orts­an­säs­si­ge oder über­re­gio­nal täti­ge Maklerbüros.

In die­sem Bereich mit den unter­schied­lichs­ten Rechts­an­sät­zen tum­meln sich zuneh­mend mehr Unter­neh­men. Ich habe kei­ne Schwie­rig­kei­ten Immo­bi­li­en wie­der zu plat­zie­ren. Spä­tes­tens nach vier Mona­ten habe ich mein Kapi­tal zurück und hof­fent­lich auch einen ent­spre­chen­den Gewinn verzeichnet.

Wie bringt man das benö­tig­te Kapi­tal auf?

Dafür gibt es eben „Kapi­tal-Sam­mel­stel­len“, aber die­se sind mit äußers­ter Vor­sicht zu genießen.

Wenn Sie Ihr Geld ande­ren Leu­ten über­tra­gen, soll­ten Sie sich der Hil­fe eines Anwalts oder Notars bedie­nen. Wen­den Sie sich lie­ber an einen Notar, die Zahl der Anwäl­te, die das Kapi­tal ihrer Man­dan­ten ver­un­treu­en, ist in den letz­ten Jah­ren gestie­gen. Der Notar behält sei­nen Dau­men drauf – Geld tau­schen wir nur gegen Grund­pfand­recht! So ist auch sicher­ge­stellt, dass das Geld nicht weg ist – es ver­bleibt in der Immobilie.

Loh­nen sich der­ar­ti­ge Investments, 
haben Sie ein Beispiel?

Der Check­point Char­lie war ursprüng­lich eine Immo­bi­lie, deren Ankauf und
Pro­jek­tie­rungs­maß­nah­me von der Ber­li­ner Volks­bank finan­ziert wur­de. Auf­grund von wirt­schaft­li­chen Schwie­rig­kei­ten wur­de die Immo­bi­lie an die Toch­ter des Volks-und-Raiff­ei­sen­ver­ban­des ver­kauft. Die Immo­bi­lie fand kei­nen Käufer,
denn die For­de­run­gen der Bank lagen höher als das, was Inter­es­sen­ten bereit wären zu zah­len. Ich habe eine iri­sche Inves­to­ren­grup­pe ken­nen­ge­lernt, die bereit war zu inves­tie­ren. Sie haben einen Betrag von 29 Mil­lio­nen Euro gebo­ten und inner­halb von sie­ben Stun­den den Ver­trag mit der Bank geschlos­sen und bezahlt. Damit waren bei­de Check­point Char­lie Grund­stü­cke rechts und links von der Fried­rich­stra­ße an die Can­non Kirk Group ver­äu­ßert. Die Bank hat einen mode­ra­ten Preis erzielt und die Immo­bi­lie war vom Markt. Den Ankauf habe ich beglei­tet, betreut und mit den iri­schen Inves­to­ren abge­wi­ckelt. Zu Jah­res­an­fang 2015 ist ihnen dann der Wie­der­ver­kauf gelun­gen – für sage und schrei­be 85 Millionen.