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Immo­bi­li­en­kauf frü­her vs. heu­te: War es damals wirk­lich leichter?

Der Weg ins Eigen­heim erscheint vie­len Deut­schen momen­tan lang und beschwer­lich. Die Prei­se wer­den immer höher und das Ange­bot immer gerin­ger. Hät­te man doch schon vor 10 Jah­ren den Kauf­ver­trag für die eige­nen vier Wän­de unter­zeich­net. Dann wäre alles so viel leich­ter gewe­sen. Aber stimmt das über­haupt? Ob die Finan­zie­rung einer Immo­bi­lie frü­her leich­ter war,…

Der Weg ins Eigen­heim erscheint vie­len Deut­schen momen­tan lang und beschwer­lich. Die Prei­se wer­den immer höher und das Ange­bot immer gerin­ger. Hät­te man doch schon vor 10 Jah­ren den Kauf­ver­trag für die eige­nen vier Wän­de unter­zeich­net. Dann wäre alles so viel leich­ter gewe­sen. Aber stimmt das überhaupt?

Ob die Finan­zie­rung einer Immo­bi­lie frü­her leich­ter war, hängt von meh­re­ren Varia­blen ab. Zum einen ist das von Regi­on zu Regi­on unter­schied­lich, zum ande­ren spie­len neben den Ver­kaufs­prei­sen für Immo­bi­li­en auch die Finan­zie­rungs­kos­ten und die Löh­ne eine Rolle.

Der Bau­fi­nan­zie­rer Dr. Klein hat ver­sucht, all die­se Varia­blen in einer For­mel unter­zu­brin­gen und errech­net, wie vie­le Net­to­mo­nats­ge­häl­ter Käu­fer für eine durch­schnitt­lich gro­ße Immo­bi­lie (150 m²) in zehn ver­schie­de­nen Metro­pol­re­gio­nen 2017 im Ver­gleich zum Jahr 2007 aus­ge­ben mussten.

Dabei wird schnell klar: Betrach­tet man allein die gestie­ge­nen Immo­bi­li­en­prei­se, ist der Erwerb einer Immo­bi­lie defi­ni­tiv schwe­rer gewor­den. Denn wäh­rend man 2007 für 150 Qua­drat­me­ter im Durch­schnitt noch 270.000 Euro gezahlt hat, waren es 2017 schon 380.000 Euro. Das ist ein Preis­an­stieg von rund 40 Prozent.

Auf die all­ge­mei­ne Infla­ti­on schie­ben, lie­ße sich das nur, wenn die Löh­ne im glei­chen Zeit­raum ähn­lich gestie­gen wären. Das ist jedoch nicht der Fall. In den alten Bun­des­län­dern sind die Löh­ne näm­lich nur um 19 Pro­zent gestie­gen, in den neu­en um 27 Prozent.

Aller­dings haben die For­scher noch eine drit­te Varia­ble mit ein­be­zo­gen: Die Bau­zin­sen. Durch die aktu­el­le Nied­rig­zins­po­li­tik der Euro­päi­schen Zen­tral­bank sind die seit 2007 stark gesun­ken. Wäh­rend Immo­bi­li­en­käu­fer auf ein Dar­le­hen im Jahr 2007 im Durch­schnitt 5,7 Pro­zent Zin­sen zahl­ten, waren es 2017 nur noch 2,3 Pro­zent. Die­se Ent­wick­lung hat einen gro­ßen Ein­fluss auf die Finanzierung.

Ins­ge­samt ergibt sich so näm­lich, dass der Immo­bi­li­en­kauf – zumin­dest theo­re­tisch – in neun der zehn unter­such­ten Metro­pol­re­gio­nen leich­ter gewor­den ist. Zumin­dest müs­sen Käu­fer weni­ger Net­to­ge­häl­ter für die Finan­zie­rung ein­pla­nen. In der Metro­pol­re­gi­on Düs­sel­dorf etwa benö­tig­te man 2007 noch 142 Net­to­haus­halts­ge­häl­ter für eine 20-jäh­ri­ge Voll­til­gung der Immo­bi­lie. 2017 waren es nur noch 128. Nur in Mün­chen, müs­sen Käu­fer im Ver­gleich mehr spa­ren. Hier benö­tig­te man 2007 211 Monats­ge­häl­ter. 2017 waren es 237.

Aber heißt das, dass sich die heu­ti­gen Immo­bi­li­en­käu­fer, wenn sie nicht gera­de in Mün­chen suchen, ein­fach nur nicht so anstel­len soll­ten? Ganz so leicht ist es nicht, denn auch wenn man für die Finan­zie­rung ins­ge­samt weni­ger spa­ren muss, sind die Start­bar­rie­ren doch höher gewor­den. Schließ­lich ist es gän­gig, dass 20 Pro­zent des Immo­bi­li­en­prei­ses nicht nur einen Kre­dit, son­dern durch Eigen­ka­pi­tal finan­ziert wer­den. Anstatt 54.000 Euro Eigen­ka­pi­tal für die zuvor erwähn­te 150 Qua­drat­me­ter Durch­schnitts­im­mo­bi­lie, brau­chen Käu­fer nun 78.000 Euro.

Hin­zu­kommt, dass auch wei­te­re Kauf­ne­ben­kos­ten wie die Notar­ge­büh­ren und die Grund­er­werb­steu­er antei­lig zum Kauf­preis stei­gen. Die­se Kos­ten wer­den bei den meis­ten Finan­zie­run­gen nicht berück­sich­tigt und müs­sen also bereits zum Kauf­zeit­punkt vor­lie­gen. Käu­fer müs­sen heut­zu­ta­ge also mehr Geld ange­spart haben, bevor Sie auf der Suche nach Ihrer Traum­im­mo­bi­lie gehen. Der kom­plet­te Weg zum Eigen­heim ist also nicht beschwer­li­cher gewor­den – nur der ers­te Schritt fällt heut­zu­ta­ge schwerer.

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