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Immo­bi­li­en­ver­kauf: Was ist eigent­lich der Bodenrichtwert?

Wer den Wert der eige­nen Immo­bi­lie berech­nen möch­te, wird irgend­wann auch auf den Begriff „Boden­richt­wert“ sto­ßen. Der Boden­richt­wert gibt an, wie viel ein Qua­drat­me­ter eines Grund­stücks in einer bestimm­ten Lage wert ist. Doch wie wird er berech­net und wofür braucht man ihn? Der Boden­richt­wert wird von einem regio­na­len Gut­ach­ter­aus­schuss bestimmt. Die Gut­ach­ter schau­en sich dabei…

Wer den Wert der eige­nen Immo­bi­lie berech­nen möch­te, wird irgend­wann auch auf den Begriff „Boden­richt­wert“ sto­ßen. Der Boden­richt­wert gibt an, wie viel ein Qua­drat­me­ter eines Grund­stücks in einer bestimm­ten Lage wert ist. Doch wie wird er berech­net und wofür braucht man ihn? 

Der Boden­richt­wert wird von einem regio­na­len Gut­ach­ter­aus­schuss bestimmt. Die Gut­ach­ter schau­en sich dabei die Ver­kaufs­prei­se unbe­bau­ter Grund­stü­cke in den letz­ten zwei Jah­ren an und ermit­teln auf die­ser Grund­la­ge einen Wert.

Je nach Gemein­de wer­den dabei unter­schied­li­che Maß­stä­be ange­wandt. Wäh­rend in Ber­lin nach Lage­klas­sen geclus­tert wird, legt der Gut­ach­ter­aus­schuss in Ham­burg einen Durch­schnitts­wert für jeden Stadt­teil fest. Ent­schei­dend ist auch die geplan­te oder bereits vor­han­de­ne Bebau­ung. Rele­vant kön­nen hier unter ande­rem die Geschoss­an­zahl, die Nut­zungs­art und ob es sich um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus oder ein Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­haus han­delt sein.

Die Ergeb­nis­se wer­den sowohl auf Boden­richt­wert­kar­ten als auch in ‑tabel­len ver­öf­fent­licht. Die Ver­öf­fent­li­chung der aktu­el­len Wer­te muss min­des­tens alle zwei Jah­re in einem Markt­be­richt erfolgen.

Der Boden­richt­wert ist nicht der Verkehrswert

Wer ein Grund­stück ver­kau­fen möch­te, kann sich bei der Wert­ermitt­lung aller­dings nicht rein auf den Boden­richt­wert ver­las­sen. Denn natür­lich hat jedes Grund­stück sei­ne ganz beson­de­ren Eigen­hei­ten. Der Boden­richt­wert ist hin­ge­gen dafür da, Ver­gleich­bar­keit zu schaf­fen. Er setzt sich aus den Durch­schnitts­wer­ten ver­gan­ge­ner Ver­käu­fe zusam­men und wird meist in einer Preis­span­ne ange­ge­ben. Somit ist er bei einer pro­fes­sio­nel­len Wert­ermitt­lung eine wich­ti­ge Grund­la­ge für den letzt­end­li­chen Ange­bots­preis, kann die­sen aller­dings nicht ersetzen.

Auch bei der Berech­nung des Wer­tes von Gebäu­den ist der Boden­richt­wert eine wich­ti­ge Grund­la­ge. Beim Sach­wert­ver­fah­ren etwa wird der Immo­bi­li­en­wert in den Boden­wert und den Sach­wert, also den Wert der Her­stel­lungs­kos­ten des Gebäu­des gegliedert.

Der Boden­richt­wert in dyna­mi­schen Märkten

Da die Grund­stücks­prei­se des ver­gan­ge­nen Jah­res die Grund­la­ge für die Ermitt­lung des Boden­richt­werts sind, ist die­ser beson­ders auf sehr dyna­mi­schen Märk­ten mit Vor­sicht zu genie­ßen. Denn in Städ­ten wie Ber­lin oder Mün­chen stei­gen die Immo­bi­li­en­prei­se jähr­lich um durch­schnitt­lich rund zehn Pro­zent. Der Boden­richt­wert ist am Ende eines Jah­res mit­un­ter also schon wie­der über­holt. Aus die­sem Grund wer­den die Markt­be­rich­te mit den Boden­richt­wer­ten in Groß­städ­ten häu­fig auch nicht nur, wie gesetz­lich vor­ge­schrie­ben, alle zwei Jah­re ver­öf­fent­licht, son­dern jedes Jahr.

Ein loka­ler Pro­fi-Mak­ler kennt die Preis­ent­wick­lung auf dem hei­mi­schen Immo­bi­li­en­markt und kann den Wert einer Immo­bi­lie somit markt­ge­recht bestimmen.

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