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Kre­dit­ver­ga­be bei klei­nem Einkommen

Mie­ten oder kau­fen? Vie­le Men­schen mit eher klei­nem Ein­kom­men sind davon über­zeugt, dass Sie für eine Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung nicht in Fra­ge kom­men. Doch die Ban­ken sehen auch bei gerin­gem Ver­dienst durch­aus Mög­lich­kei­ten. Andre­as Kun­ert, Ver­band Deut­scher Pfand­brief­mar­ken, ana­ly­siert für Ban­ken Märk­te, bewer­tet Immo­bi­li­en und ist mit der Innen­sicht der Ban­ken auf die Kre­dit­ver­ga­be ver­traut. Im Inter­view spricht er dar­über, was sich Gering­ver­die­ner leis­ten kön­nen, ob die Sor­ge über eine Immo­bi­li­en­bla­se berech­tigt ist und dass gera­de jetzt ein guter Zeit­punkt für den Ver­kauf der Immo­bi­lie ist. Ein Inter­view mit Andre­as Kun­ert, Direc­tor Rese­arch bei der vdpRe­se­arch GmbH.

Von Julia Ceitlina

Kön­nen sich auch Gering­ver­die­ner den Wunsch nach den eige­nen vier Wän­den verwirklichen?

Andre­as Kun­ert: Prin­zi­pi­ell ist es für jeden mög­lich, eine Eigen­tums­im­mo­bi­lie zu erwer­ben. Das Objekt darf halt nicht zu groß sein und muss dem Ein­kom­men ent­spre­chen. Man hat grund­sätz­lich immer die Mög­lich­keit zu sagen: Das Geld, was ich monat­lich zur Mie­te zah­le kann ich auch zum Finan­zie­ren von mei­nem Kre­dit ver­wen­den. Da wird die Bank auch nicht Nein sagen.

Die Nach­fra­ge nach Wohn­raum ist gestie­gen, die Ein­kom­men der Haus­hal­te sind aber gleich geblie­ben. Wel­chen Ein­fluss hat das auf die Kreditvergabe?

In einer aktu­el­len Stu­die hat die vdp Rese­arch ana­ly­siert, dass zuletzt die Prei­se für selbst genutz­tes Wohn­ei­gen­tum stär­ker gestie­gen sind, als die ver­füg­ba­ren Ein­kom­men der Haus­hal­te. Zusam­men mit den seit gut zwei Jah­ren fast gleich­blei­ben­den nied­ri­gen Kre­dit­zin­sen führt dies zu einer wie­der anstei­gen­den Kre­dit­be­las­tungs­quo­te, die aber im lang­fris­ti­gen Ver­gleich nicht besorg­nis­er­re­gend ist. Anhand der Belas­tungs­quo­te kann man berech­nen, wie hoch die monat­li­che Rate sein soll und ob man sie sich auch leis­ten kann.

Wie wird fest­ge­stellt, ob ein Kun­de sich eine Immo­bi­lie leis­ten kann?

Letzt­end­lich bestimmt die Höhe des Eigen­ka­pi­tals die Dar­le­hens­sum­me und somit die Belas­tungs­quo­te. Die monat­li­che Rate darf nicht zu hoch sein, daher muss man als Gering­ver­die­ner mög­lichst über Eigen­ka­pi­tal ver­fü­gen. Wei­ter­hin ist wich­tig, dass sich der Kre­dit­neh­mer in einer sta­bi­len beruf­li­chen Situa­ti­on befin­det und somit sicher­stel­len kann, dass die Raten begli­chen wer­den kön­nen. Es gibt aber wegen des Zinstiefs auch 0%-Finanzierungen. Da wird dann kein Eigen­ka­pi­tal ver­langt. Die Zin­sen sind jedoch deut­lich höher.

Es gibt vie­le Sicht­wei­sen, den rich­ti­gen Wert einer Immo­bi­lie zu ermit­teln. Sie haben als Dienst­leis­ter ja eher die Ban­ker­bril­le auf. Erscheint eine Immo­bi­lie in Ihren Augen nicht immer wie eine Hüt­te statt eines glanz­vol­len Hauses?

Es ist ja üblich, dass der Käu­fer die Hüt­ten­sicht hat, wäh­rend der Ver­käu­fer die Palast­sicht ver­tritt. Die Auf­ga­be des Bän­kers ist es, in die­sem Fall die gol­de­ne Mit­te zu fin­den, näm­lich den Wert der Immo­bi­lie, der auch bei star­ken Markt­be­we­gun­gen ein rea­lis­ti­scher Mit­tel­wert ist. Wir müs­sen Abstand neh­men von den sub­jek­ti­ven Mei­nun­gen der Markt­teil­neh­mer. Das ist eine Zwi­schen­po­si­ti­on qua­si zwi­schen Palast und Hütte.

Es gibt ja der­zeit eine gro­ße Kluft zwi­schen dem ange­nom­me­nen Wert und dem eigent­li­chen Markt­preis der Immo­bi­li­en. Daher befürch­ten Skep­ti­ker eine Immo­bi­li­en­bla­se. Befin­den wir uns wirk­lich noch im siche­ren Bereich?

In gro­ßen Märk­ten wie in den Top7 Metro­po­len Deutsch­lands, also den Groß­städ­ten, kann man schon sagen, dass die Prei­se eine klei­ne Bla­sen­bil­dung bereit­stel­len. Hier gilt es für die Ban­ken, wach­sam zu blei­ben und bei der Kre­dit­ver­ga­be genau hin­zu­schau­en. Wir war­nen Ban­ken, indem wir die Preis­ent­wick­lun­gen beob­ach­ten und Wer­te lie­fern, wie bei­spiels­wei­se das aktu­el­le Preis/Miete Ver­hält­nis oder Kenn­zah­len, die das Ver­hält­nis von Ein­kom­men und Kauf­preis auf­zei­gen. Aber wir befin­den uns im Gegen­satz zur USA noch auf siche­rem Terrain.

Wenn die Prei­se gera­de hoch sind, wäre sicher jetzt der rich­ti­ge Zeit­punkt eine Immo­bi­li­en zu ver­kau­fen, oder?

Der Zeit­punkt ist gera­de güns­tig. Aller­dings spe­ku­lie­ren vie­le dar­auf, dass die Prei­se noch wei­ter stei­gen wer­den und es sich daher eher lohnt die Immo­bi­lie noch spä­ter zu ver­kau­fen. Wenn man vor zehn Jah­ren gekauft hat, hat man heu­te einen ziem­lich hohen Gewinn.