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Ver­mie­te­te Woh­nung geerbt – was nun?

Wird eine ver­mie­te­te Woh­nung ver­erbt, geht auch das Miet­ver­hält­nis auf die Erben oder die Erben­ge­mein­schaft über. Die Erben sind sodann Ver­mie­ter. Das Erbe bringt nicht nur Rech­te mit sich, son­dern auch Pflich­ten. Doch wor­auf müs­sen die Erben ach­ten, wenn sie die Woh­nung ver­kau­fen, wei­ter­hin ver­mie­ten oder dafür Eigen­be­darf anmel­den möchten?

Die Erben einer ver­mie­te­ten Woh­nung müs­sen sich dar­über ver­stän­di­gen, wie es mit der Immo­bi­lie wei­ter­ge­hen soll. Wer­den sie sich nicht einig, droht eine Zwangs­ver­stei­ge­rung. Dies kann zu erheb­li­chen finan­zi­el­len Ein­bu­ßen füh­ren und soll­te bes­ser ver­mie­den werden.

Ver­mie­te­te Woh­nung verkaufen

Oft ent­schei­den sich Erben­ge­mein­schaf­ten für den Ver­kauf einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie, denn die Woh­nung gemein­sam zu ver­wal­ten ist häu­fig auf­wen­dig und vie­len Erben feh­len die nöti­gen Fach­kennt­nis­se. Zwar kann eine Haus­ver­wal­tung beauf­tragt wer­den, wenn aber die Miet­ein­nah­men durch meh­re­re Erben geteilt wer­den müs­sen, lohnt sich das für vie­le nicht mehr.

Wir, das Ferrang.koeln Team, bera­ten Erben­ge­mein­schaf­ten, wann sich der Ver­kauf einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie lohnt. Wir fin­den auch einen pas­sen­den Anle­ger und ver­kau­fen die Woh­nung zu einem markt­ge­rech­ten Preis.

Woh­nung wei­ter vermieten

Ent­schei­det sich die Erben­ge­mein­schaft dazu, die Immo­bi­lie wei­ter zu ver­mie­ten, ist eini­ges zu beach­ten. Bei allen Kos­ten, die beim Erhalt und der Ver­wal­tung der Woh­nung anfal­len, haf­ten alle Erben gleich. Die Kos­ten wer­den nach der soge­nann­ten Erb­quo­te auf­ge­teilt. In der Pra­xis läuft das in der Regel so, dass eine Per­son der Erben­ge­mein­schaft die Kos­ten zahlt und von den Mit­er­ben ein­for­dert. Das kann für den jewei­li­gen Erben schnell kost­spie­lig wer­den. Zusätz­lich müs­sen die Erträ­ge aus der Ver­mie­tung ver­steu­ert werden.

Eigen­be­darf anmelden

Wer Mie­tern wegen Eigen­be­darf kün­di­gen möch­te, muss nach­wei­sen, dass ein berech­tig­tes Inter­es­se vor­liegt. Dies wäre bei­spiels­wei­se der Fall, wenn der Ver­mie­ter die Woh­nung selbst nut­zen möch­te oder sie für sei­ne Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­ri­ge sei­nes Haus­halts nach­weis­lich benö­tigt. Auch hier muss sich die Erben­ge­mein­schaft einig sein. Bei einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung müs­sen die gesetz­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten und For­ma­li­en ein­ge­hal­ten werden.

Sie sind sich unsi­cher, wor­auf Sie beim Ver­kauf Ihrer Eigen­tums­woh­nung ach­ten müs­sen? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

 

 

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen fin­den Sie hier:

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article131522560/Eine-teure-Sanierung-ist-ihr-Geld-meist-nicht-wert.html

https://www.badische-zeitung.de/kaufpreisoptimierung-durch-renovieren-oder-sanieren–185062692.html

https://www.handwerksblatt.de/betriebsfuehrung/renovieren-vor-dem-immobilienverkauf

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit ange­spro­chen, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © terroa/Depositphotos.com

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Grund­stück geerbt – und jetzt?

Ein geerb­tes Grund­stück ist wie ein Sech­ser im Lot­to, wenn man bau­en möch­te. Doch es gibt Fall­stri­cke: nicht alles und nicht über­all darf gebaut wer­den. Wich­tig für ein Grund­stück ist, ob es über ein Bau­recht ver­fügt. Dies beein­flusst auch den Wert Ihres Grundstücks.

Ob ein Grund­stück bebaut wer­den darf und was dar­auf gebaut wer­den darf, hängt von ver­schie­de­nen Kri­te­ri­en ab. Ein loka­ler Qua­li­täts­mak­ler, wie Her­mann Fer­rang, kann Sie bei Ihrem Grund­stück bera­ten. Er kennt nicht nur den regio­na­len Grund­stücks­markt, son­dern auch recht­li­che Vor­ga­ben des Bebauungsplans.

Bebau­ungs­plan

Im Bebau­ungs­plan ist doku­men­tiert, ob und was gebaut wer­den darf. Ein Grund­stück inner­halb des Bebau­ungs­pla­nes darf in der Regel bebaut wer­den, wenn die Erschlie­ßung gesi­chert ist und das Bau­vor­ha­ben den Maß­ga­ben des Bebau­ungs­pla­nes nicht wider­spricht. Aus­kunft über den Bebau­ungs­plan erhal­ten Sie bei Ihrer Gemeinde.

Zer­sie­de­lung

Exis­tiert kein Bebau­ungs­plan, soll­ten Sie über­prü­fen las­sen, ob sich Ihr Grund­stück inner­halb des „im Zusam­men­hang bebau­ten Orts­teils“ befin­det. Ist die Erschlie­ßung gesi­chert, lei­tet sich dar­aus auch ein Bau­recht ab. Was jedoch ein „zusam­men­hän­gen­der“ Orts­teil ist, kann umstrit­ten sein. Gera­de bei Rand­la­gen von Orten kann eine Bebau­ung schwie­rig sein. Gemein­den befürch­ten oft eine Zer­sie­de­lung, also das unge­re­gel­te und unstruk­tu­rier­te Wachs­tum von Ort­schaf­ten. Immo­bi­li­en­ex­per­ten emp­feh­len daher, sich bei der Gemein­de nach Orts­gren­zen zu erkun­di­gen und ob Ihr Grund­stück im „im Zusam­men­hang bebau­ten Orts­teil“ liegt.

Außen­be­reich von Orten

Befin­det sich das Grund­stück außer­halb des Bebau­ungs­plans oder nicht „im Zusam­men­hang bebau­ten Orts­teil“, liegt es im Außen­be­reich einer Gemein­de. Ein Bau­recht besteht hier in der Regel nur in Aus­nah­me­fäl­len für soge­nann­te pri­vi­le­gier­te Vor­ha­ben. Bei­spiels­wei­se zur Nut­zung für Land­wirt­schaft oder Ener­gie­er­zeu­gung sowie zur Errich­tung von Indus­trie­ge­bäu­den oder Militäranlagen.

Vom Pro­fi bera­ten lassen

Sind Sie sich unsi­cher, was mit Ihrem Grund­stück gesche­hen soll? Las­sen Sie sich von Her­mann Fer­rang bera­ten. Er kann das Poten­zi­al ein­schät­zen und Sie hin­sicht­lich Ihrer Mög­lich­kei­ten bera­ten. Er bewer­tet Ihr Grund­stück kos­ten­los, küm­mert sich um das Zusam­men­tra­gen der ver­kaufs­re­le­van­ten Unter­la­gen sowie die Ver­mark­tung und weiß, wel­che Ziel­grup­pe für Ihr Grund­stück die pas­sen­de ist. Even­tu­ell hat er in sei­ner Daten­bank bereits einen pas­sen­den Käu­fer für Ihr Grundstück.

Suchen Sie Unter­stüt­zung beim Ver­kauf Ihres Grund­stücks? Kon­tak­tie­ren Sie Ferrang.koeln! Wir bera­ten Sie gern.

 

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen fin­den Sie hier:

https://www.rosepartner.de/rechtsberatung/erbrecht-nachfolge/erbrecht-erbschaft-testament/immobilien-in-der-erbschaft.html

https://grundsteuer.de/berechnung/beispiele/unbebautes-grundstueck

https://de.wikipedia.org/wiki/Zersiedelung

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © Hackman/Depositphotos.com

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Immo­bi­lie ver­schen­ken oder vererben?

Als Eigen­tü­mer den­ken Sie viel­leicht öfter dar­über nach, ob Sie Ihre Immo­bi­lie ver­er­ben oder lie­ber bereits zu Leb­zei­ten ver­schen­ken soll­ten. Ver­schen­ken kann manch­mal Vor­tei­le haben. Aller­dings spart dabei nicht jeder gleich viel. Dar­um soll­ten Immo­bi­li­en­be­sit­zer wis­sen, wann und wie sich Schen­ken lohnt.

Ob Schen­kung oder Erb­schaft – der Fis­kus bit­tet in bei­den Fäl­len zur Kas­se. Und nicht nur das, auch der Steu­er­satz und die Steu­er­frei­be­trä­ge sind in bei­den Fäl­len gleich. Sie sind sowohl beim Ver­schen­ken als auch beim Ver­er­ben vor allem vom Ver­wandt­schafts­grad des Begüns­tig­ten abhän­gig. So gilt bei­spiels­wei­se für Ehe­part­ner in jedem Fall ein Frei­be­trag von 500.000 Euro, für Kin­der liegt er bei 400.000 Euro, und die Staf­fe­lung geht wei­ter bis zu 20.000 Euro für Freun­de, Geschwis­ter oder auch nicht ein­ge­tra­ge­ne Lebens­part­ner. Für den ver­blei­ben­den Teil des Immo­bi­li­en­wer­tes wird ein Steu­er­satz zwi­schen 7 und 43 Pro­zent fäl­lig – abhän­gig vom Wert der Immo­bi­lie. Eine wich­ti­ge Aus­nah­me: Ver­hei­ra­te­te Eigen­tü­mer kön­nen Ihrem Ehe­gat­ten die selbst­ge­nutz­te Immo­bi­lie kom­plett steu­er­frei über­tra­gen, egal, wie­viel sie wert ist. Auch die­se Rege­lung fin­det glei­cher­ma­ßen auf ver­schenk­te wie auf ver­erb­te Immo­bi­li­en Anwendung.

Schen­kung als Steuersparmodell? 

Wie also las­sen sich dann durch eine Schen­kung Steu­ern spa­ren? In eini­gen Fäl­len ist das mög­lich, wobei zwei Aspek­te eine Rol­le spie­len. Zum einen kom­men die oben erwähn­ten Steu­er­frei­be­trä­ge bei Schen­kun­gen nicht nur ein­ma­lig zum Tra­gen, son­dern alle zehn Jah­re erneut. Sie kön­nen Ihre Immo­bi­lie also „auf Raten“ ver­schen­ken und dafür sor­gen, dass der jeweils über­tra­ge­ne Teil­wert unter­halb des Frei­be­tra­ges liegt. Über Jahr­zehn­te hin­weg ist auf die­se Wei­se eine Über­tra­gung ohne Steu­er­ab­zug mög­lich, was aller­dings eine sehr lang­fris­ti­ge Pla­nung erfor­dert, wie sie nur sel­ten rea­lis­tisch sein dürf­te. Ein zwei­ter Aspekt ist, dass eine früh­zei­ti­ge Wert­ermitt­lung steu­er­li­che Vor­tei­le haben kann. Bis zu Ihrem Tode könn­te der Immo­bi­li­en­wert stark anstei­gen, und das hie­ße für Ihre Erben, dass dann eine höhe­re Erb­schafts­steu­er anfal­len würde.

Erb­streit ver­mei­den, Ver­bleib der Immo­bi­lie in der Fami­lie sichern

Wäh­rend die Steu­er­erspar­nis eher ein Spe­zi­al­fall ist, sind die ent­schei­den­den Argu­men­te für eine Schen­kung eher anders­wo zu suchen. Ein ent­schei­den­des Motiv: Sie wol­len dafür sor­gen, dass die Immo­bi­lie lang­fris­tig im Besitz der Fami­lie ver­bleibt. Wenn Sie ver­er­ben, kann es nach Ihrem Tod leicht pas­sie­ren, dass die Erben­ge­mein­schaft sich nicht über die Tei­lung des Erbes eini­gen kann. Ihren Wil­len kön­nen Sie zwar in einem Tes­ta­ment detail­liert fest­hal­ten, aber ein Erb­streit lässt sich dadurch nicht mit Sicher­heit ver­hin­dern. Auch nicht die mög­li­che Situa­ti­on, dass Ihre Erben das Haus ver­kau­fen müs­sen, um alle Erb­be­rech­tig­ten aus­zah­len und die Erb­schafts­steu­er bezah­len zu kön­nen. Eine Schen­kung bie­tet hier viel­fach die bes­se­re Alter­na­ti­ve. Sie kön­nen damit spe­zi­el­le Auf­la­gen ver­bin­den, die einen Immo­bi­li­en­ver­kauf aus­schlie­ßen. Außer­dem ist es rat­sam, dass Sie sich ein Nieß­brauch­recht für die Immo­bi­lie sichern. Das Haus gehört dann zwar schon dem Beschenk­ten, aber Sie kön­nen lebens­lang dar­in woh­nen blei­ben, und sogar, wenn Sie die Immo­bi­lie nicht mehr selbst bewoh­nen möch­ten, kön­nen Sie sie auch vermieten.

 

Möch­ten Sie wis­sen, ob es in Ihrem Fall klü­ger ist, Ihre Immo­bi­lie zu ver­er­ben oder zu ver­schen­ken? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Sie benö­ti­gen wei­te­re Informationen?

https://www.bmjv.de/DE/Themen/FamilieUndPartnerschaft/Erbrecht/Erbrecht_node.html

https://www.test.de/Erbrecht-Zehn-Irrtuemer-rund-ums-Erbe-5398189–0/

https://de.wikipedia.org/wiki/Erbe

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © artisticco/Depositphotos.com

 

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Immo­bi­lie geerbt: Anneh­men oder ausschlagen?

Im ers­ten Moment scheint die Ant­wort auf die­se Fra­ge offen­sicht­lich. Schließ­lich sind Immo­bi­li­en in Deutsch­land viel wert – wer also soll­te dar­auf ver­zich­ten wol­len? Doch wer erbt, erbt nicht nur Ver­mö­gens­wer­te, son­dern auch Schul­den. Bevor Sie ein Erbe anneh­men, ist es also äußerst rat­sam, sich gut über die finan­zi­el­le Situa­ti­on des Ver­stor­be­nen zu informieren. 

 

Nur wenn Sie die finan­zi­el­len Ver­hält­nis­se sowie den Zustand und den Wert der geerb­ten Immo­bi­lie ken­nen, kön­nen Sie eine sinn­vol­le Ent­schei­dung tref­fen, ob Sie das Erbe anneh­men oder aus­schla­gen. Sie haben näm­lich qua Gesetz die Mög­lich­keit, das Erbe inner­halb von sechs Wochen beim zustän­di­gen Nach­lass­ge­richt abzu­leh­nen. Stich­tag ist der Zeit­punkt, an dem Sie von dem Erbe erfah­ren. Reagie­ren Sie in die­ser Zeit nicht, gilt die Erb­schaft als angenommen.

 

Schritt 1: Die finan­zi­el­le Situa­ti­on des Erb­las­sers eruieren

 

Um sich ein umfang­rei­ches Bild über die finan­zi­el­le Situa­ti­on des Ver­stor­be­nen zu machen, müs­sen Sie ein paar Nach­for­schun­gen anstel­len. Mit einem Blick auf die Kon­to­aus­zü­ge ist es nicht unbe­dingt getan. Es könn­ten auch Anla­gen in Akti­en und Fonds vor­han­den sein. Um sich vor unan­ge­neh­men Über­ra­schun­gen zu schüt­zen, müs­sen Sie aber vor allem über­prü­fen, ob noch lau­fen­de Kre­di­te, Ver­brau­cher- oder Immo­bi­li­en­dar­le­hen exis­tie­ren, oder ob der Erb­las­ser bei­spiels­wei­se Bürg­schaf­ten über­nom­men oder sich ander­wei­tig ver­schul­det hat. Sind sei­ne Unter­la­gen sehr unüber­sicht­lich, kön­nen Sie eine so genann­te Nach­lass­pfleg­schaft beim Nach­lass­ge­richt bean­tra­gen. Sie dient dazu, das Ver­mö­gen des oder der Erben von dem Nach­lass des Ver­stor­be­nen zu tren­nen. So soll erreicht wer­den, dass das pri­va­te Ver­mö­gen der Erben nicht tan­giert wird, falls aus dem Erbe über­ra­schen­der­wei­se vie­le Gläu­bi­ger befrie­digt wer­den müs­sen. Ihre Haf­tung als Nach­lass­emp­fän­ger wird damit begrenzt.

 

Schritt 2: Den Zustand der geerb­ten Immo­bi­lie prüfen

 

Sind im Erbe eine oder meh­re­re Immo­bi­li­en ent­hal­ten, soll­ten Sie die­se natür­lich eben­falls genau unter die Lupe neh­men, bevor Sie sich für eine Annah­me des Erbes ent­schei­den. Han­delt es sich bei der geerb­ten Immo­bi­lie um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus ist zu prü­fen, ob alle Woh­nun­gen und Gewer­be­flä­chen ver­mie­tet sind, ob grö­ße­re Reno­vie­rungs- und Sanie­rungs­ar­bei­ten anste­hen und ob die Immo­bi­lie sich trägt, sprich mit den Miet­ein­nah­men Ren­di­ten erwirt­schaf­tet wer­den. Wird das Gebäu­de von einem Ver­wal­ter bewirt­schaf­tet, kann die­ser dazu Aus­kunft geben. Er hat auch die ent­spre­chen­den Unterlagen.

 

Bei einem Ein­fa­mi­li­en­haus oder einer Eigen­tums­woh­nung soll­ten Sie eben­falls den Zustand und die Aus­stat­tung einer Prü­fung unter­zie­hen. Dabei kön­nen Sie gege­be­nen­falls die Hil­fe eines Gebäu­de­sach­ver­stän­di­gen, Archi­tek­ten oder Mak­lers in Anspruch neh­men. Falls sich Sanie­run­gen ange­staut haben, die Ihr Bud­get über­stei­gen, ist das aber selbst­ver­ständ­lich kein Grund, das Erbe aus­zu­schla­gen, auch wenn Sie selbst kein Inter­es­se dar­an haben, die Immo­bi­lie zu nut­zen oder zu ver­mie­ten. Viel­mehr soll­ten Sie sich dann damit beschäf­ti­gen, wie Sie Ihre geerb­te Immo­bi­lie zu einem guten Preis ver­äu­ßern können.

 

Sie haben eine Immo­bi­lie geerbt und wis­sen nicht, ob Sie die­ses Erbe anneh­men sol­len? Wir bera­ten Sie gerne.

 

Sie benö­ti­gen wei­te­re Informationen:

 

https://de.statista.com/themen/133/immobilien/

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

 

https://de.wikipedia.org/wiki/Vorweggenommene_Erbfolge

 

 

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © photographee.eu/Depositphotos.com