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Immo­bi­li­en­er­be in der Patch­work­fa­mi­lie: lie­ber mit Testament

Was erbt der Sohn des Part­ners aus ers­ter Ehe und was die gemein­sa­men Kin­der – in einer Patch­work­fa­mi­lie ist nicht auto­ma­tisch jedes Fami­li­en­mit­glied Erbe. Da kommt es schnell zu Unge­rech­tig­kei­ten und Unklar­hei­ten, was etwa mit einer zu ver­er­ben­den Immo­bi­lie geschieht. Der Rat des Exper­ten: machen Sie ein Testament.

Nach der gesetz­li­chen Erb­fol­ge kann sich das Erbe in einer Patch­work­fa­mi­lie ungleich ver­tei­len. Wie schnell es da unge­recht wer­den kann, ver­an­schau­licht das fol­gen­de Bei­spiel. Neh­men wir an, eine Frau und ein Mann sind zum zwei­ten Mal ver­hei­ra­tet, bei­de haben zwei Kin­der mit­ge­bracht. Die Frau hat ein Ver­mö­gen von 100.000 Euro, der Mann bringt 200.000 Euro mit in die Ehe.

Die gesetz­li­che Erb­fol­ge ist bei Patch­work­fa­mi­li­en nicht immer gerecht 

Stirbt der Mann vor sei­ner Ehe­frau, erbt die Frau 50 Pro­zent sei­nes Ver­mö­gens, das ent­spricht 100.000 Euro. Die ande­ren 50 Pro­zent erben sei­ne leib­li­chen Kin­der, also jeder 50.000 Euro. Wohin­ge­gen die Kin­der sei­ner Frau nichts erhal­ten, denn sind die­se nicht adop­tiert, steht ihnen kein Pflicht- oder Erb­teil zu. Wenn die Frau stirbt, geht das Gesamt­ver­mö­gen von nun 200.000 Euro an ihre Kin­der. Die Kin­der des Man­nes gehen leer aus.

Stirbt die Frau zuerst, bekom­men ihre Kin­der je 25.000 Euro, ihr Ehe­mann 50.000 Euro. Wenn der Mann dann stirbt, gibt es für sei­ne zwei Kin­der je 125.000 Euro. Die Rei­hen­fol­ge des Versterbens und die gesetz­li­che Erb­fol­ge machen es hier also kom­pli­ziert und unge­recht. Gibt es auch noch gemein­sa­me Kin­der, wird es noch schwieriger.

Regeln Sie Ihr Erbe mit einem Testament

Um all die­sen Even­tua­li­tä­ten und Schwie­rig­kei­ten zu ent­ge­hen, raten Exper­ten dazu, das Erbe mit einem Tes­ta­ment zu orga­ni­sie­ren. Dabei ist die Opti­on, dass die Eltern erst als Allein­er­ben ein­ge­tra­gen wer­den und dass alle Kin­der nach dem Tod von bei­den zu glei­chen Tei­len erben, zu emp­feh­len. Den­ken soll­te man dabei an den Pflicht­teil, der von den Kin­dern des ver­stor­be­nen Eltern­teils gel­tend gemacht wer­den kann. Las­sen Sie sich zu all die­sen The­men von einem Rechts­ex­per­ten beraten.

Wenn es um ein Immo­bi­li­en­er­be geht 

Geht es bei einem Erbe in einer Patch­work­fa­mi­lie um eine Immo­bi­lie, ist ein Tes­ta­ment umso wich­ti­ger. Kommt es zum Able­ben eines Ehe­part­ners, bil­den sei­ne Kin­der und der ver­blie­be­ne Part­ner eine Erben­ge­mein­schaft und wer­den im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen. Allen Ent­schei­dun­gen, die bezüg­lich der Immo­bi­lie gefällt wer­den müs­sen, müs­sen die Stief­kin­der zustim­men. Der geschie­de­ne Part­ner des Ver­stor­be­nen wür­de als gesetz­li­cher Ver­tre­ter auch noch mit­re­den, wenn die Kin­der noch min­der­jäh­rig sind.

 

Sie leben mit Ihrer Patch­work­fa­mi­lie oder Fami­lie in einer Immo­bi­lie und fra­gen sich, was mit Ihrem Erbe gesche­hen soll? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne. 

 

 

Hin­wei­se
In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © billiondigital/Depositphotos.com

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Grund­stück geerbt? Das müs­sen Sie 2022 beachten

Jähr­lich wer­den in Deutsch­land gro­ße Ver­mö­gen ver­erbt. Oft gehört auch eine Immo­bi­lie wie ein Grund­stück dazu. Wie bei einem Haus stellt sich auch bei einem unbe­bau­ten Grund­stück die Fra­ge: „Was soll damit gesche­hen?“ Zusätz­lich kommt seit die­sem Jahr noch eine wei­te­re Her­aus­for­de­rung dazu.

Im ver­gan­ge­nen Jahr wur­de die Grund­steu­er refor­miert. Bis Ende 2024 müs­sen etwa 35 Mil­lio­nen Grund­stü­cke neu bewer­tet wer­den. Auf Eigen­tü­mer kommt Arbeit zu.

Was Eigen­tü­mer jetzt tun müssen

Wer seit dem 1. Janu­ar 2022 Eigen­tü­mer einer Immo­bi­lie – Haus, Woh­nung oder Grund­stück – ist, muss noch in die­sem Jahr zwi­schen dem 1. Juli und dem 31. Okto­ber 2022 eine sepa­ra­te Grund­steu­er­erklä­rung elek­tro­nisch über die Steu­er­platt­form Els­ter abge­ben. Las­sen Sie sich hier­zu von einem Immo­bi­li­en­pro­fi sowie Steu­er­be­ra­ter informieren.

Grund­stück geerbt, und jetzt?

Zunächst stel­len sich meh­re­re Fra­gen: Gibt es einen Allein­er­ben oder eine Erben­ge­mein­schaft aus meh­re­ren Erben? Wur­de das Erbe in einem Tes­ta­ment gere­gelt oder greift die gesetz­li­che Erb­fol­ge? Muss Erb­schafts­steu­er gezahlt wer­den? Das rich­tet sich nach Ver­wandt­schafts­grad und Wert des Grundstücks.

Ein loka­ler Qua­li­täts­mak­ler ermit­telt den Wert des Grund­stücks. Je nach Ver­wandt­schafts­grad gibt es unter­schied­li­che Steu­er­frei­be­trä­ge. Bei Kin­dern bei­spiels­wei­se liegt die­ser bei 400.000 Euro. Ist das Grund­stück nach pro­fes­sio­nel­ler Wert­ermitt­lung weni­ger wert, fällt kei­ne Erb­schafts­steu­er an. Geschwis­ter des Erb­las­sers haben eine Frei­be­trags­gren­ze von 20.000 Euro. Ist das Grund­stück mehr wert, muss Erb­schafts­steu­er gezahlt wer­den. Las­sen Sie sich in jedem Fall von einem Steu­er­pro­fi bera­ten, ob Steu­er für Sie anfällt und wenn, in wel­cher Höhe.

Grund­stück und Erbengemeinschaft

Was aus dem gemein­sam geerb­ten Grund­stück wer­den soll, muss die Erben­ge­mein­schaft gemein­sam ent­schei­den. Möch­te einer das Grund­stück behal­ten, muss er die Mit­er­ben aus­zah­len. Grund­la­ge hier­für ist wie­der eine Wert­ermitt­lung durch einen Immo­bi­li­en­pro­fi. Eben­so, wenn das Grund­stück ver­kauft wer­den soll. Lohnt sich eine Ver­pach­tung des Grund­stücks? Oder kann das Grund­stück geteilt wer­den? Um her­aus­zu­fin­den, was die bes­te Lösung für Ihre Immo­bi­lie ist, soll­ten Sie sich von einem loka­len Qua­li­täts­mak­ler bera­ten las­sen. Kön­nen sich die Erben nicht eini­gen, droht eine Zwangs­ver­stei­ge­rung. Die­se soll­te bes­ser ver­mie­den wer­den, da Immo­bi­li­en hier­bei oft unter Wert ver­stei­gert werden.

Kos­ten beim Grundstückserbe

Erben müs­sen Grund­steu­er zah­len. Dar­über hin­aus muss der Eigen­tums­über­gang vom Erb­las­ser auf den Erben im Grund­buch doku­men­tiert wer­den. Erfolgt dies inner­halb von zwei Jah­ren, fal­len kei­ne Gebüh­ren an. Aller­dings kann für eine Eigen­tums­um­schrei­bung ein Erb­schein erfor­der­lich sein, bei­spiels­wei­se wenn kein Tes­ta­ment vor­liegt. Die Gebüh­ren dafür rich­ten sich nach der Höhe des Erbes.

Sind Sie unsi­cher, was aus Ihrem Grund­stück wer­den soll? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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Video: Erb­im­mo­bi­lie – Erben­ge­mein­schaft auflösen

Erben­ge­mein­schaf­ten bil­den sich, wenn meh­re­re Erben auf­grund des Ver­wandt­schafts­gra­des oder tes­ta­men­ta­risch einen Anspruch auf einen Nach­lass haben. Dabei tref­fen ver­schie­de­ne Vor­stel­lun­gen, Wün­sche und Cha­rak­te­re auf­ein­an­der. Das führt oft zu Streit, der hin und wie­der gericht­lich aus­ge­tra­gen wird. Das ver­zö­gert die Ange­le­gen­heit unnö­tig. Doch wie löst man eine Erben­ge­mein­schaft am bes­ten auf?

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In einer Erben­ge­mein­schaft kom­men nicht nur nahe und ent­fern­te Ver­wand­te zusam­men. Auch Per­so­nen, die nicht zur Fami­lie gehö­ren, kön­nen etwas vom Nach­lass erben. Im Grun­de ist es aber egal, wie vie­le Per­so­nen erben. Wich­tig ist, dass alle Mit­glie­der der Erben­ge­mein­schaft gemein­sam dar­über ent­schei­den müs­sen, was mit einer geerb­ten Immo­bi­lie geschieht. Das setzt her­aus, dass die Gemein­schaft weiß, wel­che Mög­lich­kei­ten sie hat.

Meist kom­men nicht alle Mit­er­ben mit dem­sel­ben Wis­sen in die Erben­ge­mein­schaft, was die Aus­ein­an­der­set­zung kom­pli­zier­ter macht. Der eine weiß viel­leicht noch nicht, was er möch­te. Der ande­re will die Immo­bi­lie gewinn­brin­gend ver­kau­fen und ein wei­te­rer ist auf die Selbst­nut­zung aus.

Um auf einen Wis­sen­stand zu kom­men und damit eine ein­heit­li­che Ent­schei­dungs­ba­sis für alle Betei­lig­ten zu schaf­fen, soll­ten Sie uns um Rat fra­gen. Wir kön­nen zudem als neu­tra­ler Media­tor zu einer gemein­sa­men Lösung bei­tra­gen. Im Video erfah­ren Sie, was Erben­ge­mein­schaf­ten noch wis­sen sollten.

Sie sind unsi­cher, was die bes­te Lösung für Ihre Erb­im­mo­bi­lie ist? In unse­rem kur­zen Video erfah­ren Sie, wor­auf Sie ach­ten müssen.

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War­um das Nach­lass­ver­zeich­nis beim Immo­bi­li­en­er­be wich­tig ist

Was gehört eigent­lich alles zum Erbe? Immer wie­der hin­ter­las­sen Ver­stor­be­ne etwas, von dem die Erben gar nichts wis­sen. Das reicht vom teu­ren Schmuck­stück über Akti­en bis hin zu Grund­stü­cken. Gele­gent­lich gehö­ren auch Schul­den dazu. Für einen Über­blick und als Ent­schei­dungs­hil­fe, ob das Erbe ange­nom­men oder bes­ser aus­ge­schla­gen wer­den soll­te, dient das Nach­lass­ver­zeich­nis. Doch was müs­sen Erb­las­ser bei der Erstel­lung beachten?

Vor allem wenn es viel zu ver­er­ben gibt, ist ein Nach­lass­ver­zeich­nis sinn­voll. Dabei ist es rat­sam, mit der Erstel­lung eines Nach­lass­ver­zeich­nis­ses früh­zei­tig zu begin­nen. Denn je grö­ßer das Erbe ist, des­to umfang­rei­cher und zeit­auf­wen­di­ger ist die Erstel­lung des Nach­lass­ver­zeich­nis­ses. Für Erben ist die Situa­ti­on schwie­rig, wenn es kaum oder gar kei­ne geord­ne­ten Unter­la­gen gibt.

Wann ist ein Nach­lass­ver­zeich­nis nötig?

Wenn es nicht so viel zu ver­er­ben gibt oder die Erben wis­sen, was sie erben, ist ein Nach­lass­ver­zeich­nis nicht nötig. Es gibt aber Situa­tio­nen, in denen dar­auf nicht ver­zich­tet wer­den kann. Dies ist bei­spiels­wei­se der Fall, wenn der Erb­las­ser jeman­den beauf­tragt hat, sei­nen letz­ten Wil­len aus­zu­füh­ren. Ein Tes­ta­ments­voll­stre­cker muss den Erben ein Nach­lass­ver­zeich­nis über­ge­ben. Eben­so muss es erstellt wer­den, wenn Steu­ern auf das Erbe anfal­len. Denn dann ver­langt das Finanz­amt eine Über­sicht über das Erbe. Eben­so kön­nen Erb­be­rech­tig­te, denen ein Pflicht­teil zusteht, eine Über­sicht ver­lan­gen. Hin­ter­lässt der Ver­stor­be­ne Schul­den, kön­nen auch Gläu­bi­ger ein sol­ches Schrift­stück verlangen.

Wann muss das Nach­lass­ver­zeich­nis nota­ri­ell beglau­bigt sein?

Genügt einem Erben, dem ein Pflicht­teil zusteht, das „ein­fa­che“ Nach­lass­ver­zeich­nis nicht, muss nach § 2314 BGB der Notar das Nach­lass­ver­zeich­nis beglau­bi­gen. Hat der Erb­las­ser kein Nach­lass­ver­zeich­nis erstellt, muss es in die­sem Fall auch noch erstellt wer­den. Dabei darf sich der Notar aller­dings nicht allein auf die Anga­ben aller Erben ver­las­sen, son­dern muss selbst nach­for­schen. Hier­für kon­tak­tiert er auch Geld­in­sti­tu­te und Ver­si­che­run­gen. Die­se mühe­vol­le und zeit­auf­wen­di­ge Dienst­leis­tung muss von den Erben bezahlt wer­den. Die Gebüh­ren rich­ten sich nach dem Nachlasswert.

Was steht im Nach­lass­ver­zeich­nis, wenn eine Immo­bi­lie ver­erbt wurde?

Wie Geld­ver­mö­gen und ande­re Ver­mö­gens­wer­te gehö­ren auch Immo­bi­li­en ins Nach­lass­ver­zeich­nis. Inklu­si­ve aller dazu­ge­hö­ri­gen Anga­ben. Bei ver­mie­te­ten Immo­bi­li­en müs­sen auch die Mie­ter sowie die Miet­ver­trä­ge auf­ge­lis­tet werden.

Was die Immo­bi­lie im Nach­lass­ver­zeich­nis betrifft: Ein loka­ler Qua­li­täts­mak­ler kann durch sei­ne jah­re­lan­ge Erfah­rung Erb­las­sern und Erben hel­fen. Dar­über hin­aus ist er mit Nota­ren in der Regi­on ver­netzt und kann Eigen­tü­mer pro­fes­sio­nell beraten.

Sind Sie sich unsi­cher, was mit Ihrer Erb­im­mo­bi­lie gesche­hen soll? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

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Hil­fe, ich habe eine Mes­si-Woh­nung geerbt

Meter­ho­he Zei­tungs­sta­pel lie­gen auf dem Fens­ter­brett, in den Zim­mern füh­ren nur noch schma­le Pfa­de durch das Gerüm­pel und auf dem Hof tür­men sich meh­re­re Hau­fen Schrott. Wer eine sol­che Immo­bi­lie erbt, auf den war­tet viel Arbeit. Doch wie geht man am bes­ten mit einer sol­chen Erb­im­mo­bi­lie um?

Vie­le, die eine sol­che Immo­bi­lie erben, sind sich unsi­cher, an wen sie sich wen­den sol­len. Vie­le trau­en sich aus Scham nicht, sich an einen Exper­ten zu wen­den. Dabei ist hier schnel­les Han­deln gefor­dert. Wer sich aber allein durch die Mas­sen an Müll kämp­fen will, kommt schnell an sei­ne Gren­zen. Betrof­fe­ne soll­ten sich bewusst machen, dass sie nicht allein betrof­fen sind, son­dern dass das The­ma nicht öffent­lich dis­ku­tiert wird. Des­halb ist es rat­sam, sich von einem Pro­fi hel­fen zu lassen.

Wor­auf ist bei der Ent­sor­gung zu achten?

Um eine Mes­si-Woh­nung han­delt es sich, wenn Unrat über das nor­ma­le Ver­hält­nis hin­aus ange­sam­melt wur­de. Das Pro­blem bei einer Mes­si-Woh­nung ist, dass sich meist unter­schied­li­che Müll­sor­ten ange­häuft haben: Elek­tro­schrott, Papier, Kunst­stoff, Bio-Abfäl­le, Sperr­müll, immer wie­der auch tote Tie­re. Wert­ge­gen­stän­de dage­gen find sich hier kaum bis gar nicht. Nicht sel­ten ist das Auf­lö­sen einer Mes­si-Woh­nung auch eine Fra­ge der Hygie­ne. Oft kön­nen ein­zel­ne Gegen­stän­de wie bei­spiels­wei­se Möbel nicht wie­der genutzt wer­den. Exper­ten raten des­halb dazu, sich an Pro­fis zu wen­den. Sie wis­sen, wor­auf sie bei der Beräu­mung ach­ten müs­sen und sor­gen für eine fach­ge­rech­te Entsorgung.

Mit wel­chen Kos­ten ist zu rechnen?

Die Kos­ten sind natür­lich vom Umfang des Unrats abhän­gig. Des­halb wird ein seriö­ses Unter­neh­men die Immo­bi­lie und die Men­ge des zu ent­sor­gen­den Mülls vor­ab in Augen­schein neh­men. Denn nur so kann auch das Unter­neh­men den Auf­wand und die Kos­ten kor­rekt ein­schät­zen und ein ange­mes­se­nes Ange­bot unter­brei­ten. Im Auf­trag kön­nen die Beräu­mung der Immo­bi­lie, die Ent­sor­gung des Unrats sowie eine Grund­rei­ni­gung der Immo­bi­lie ver­ein­bart werden.

Kann die Ent­rüm­pe­lung steu­er­lich abge­setzt werden?

Als haus­halts­na­he Dienst­leis­tung kann eine Ent­rüm­pe­lung steu­er­lich gel­tend gemacht wer­den. Als Nach­lass­ver­bind­lich­keit im Rah­men der Erb­schaft­steu­er­erklä­rung kön­nen die Kos­ten nicht ange­setzt werden.

Was tun mit der Messi-Wohnung?

Die Beräu­mung einer Mes­si-Woh­nung kann durch­aus im unte­ren fünf­stel­li­gen Bereich lie­gen. Man­che Erben kön­nen oder wol­len sich das nicht leis­ten. Zudem sind sie unsi­cher, wie viel der Erlös der Ver­kauf der Mes­si-Woh­nung bringt. Ein loka­ler Qua­li­täts­mak­ler ermit­telt den Wert der Immo­bi­lie. Er berät Erben, ob der Ver­kaufs­er­lös die Kos­ten für die Ent­rüm­pe­lung deckt und ob dar­über hin­aus noch etwas übrigbleibt.

Ist Ihre Erb­im­mo­bi­lie eine Pro­blem­im­mo­bi­lie und Sie sind unsi­cher, wie Sie damit umge­hen sol­len? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

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Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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Auf­lö­sung der Erbengemeinschaft

Hin­ter­lässt ein Ver­stor­be­ner meh­re­re Erben, so bil­den die­se eine Erben­ge­mein­schaft. Da eine Erben­ge­mein­schaft nicht für die Ewig­keit gedacht ist, ist das Ziel ihre Auf­lö­sung, sprich das Erbe end­gül­tig zu klä­ren. Gera­de bei Immo­bi­li­en ist das oft nicht ein­fach und führt zu Streit.

Immo­bi­li­en­mak­ler mit lang­jäh­ri­ger Erfah­rung wis­sen, dass eine Erben­ge­mein­schaft auf zwei Wegen auf­ge­löst wer­den kann: Ent­we­der fried­lich oder im Streit, in des­sen Fol­ge eine Ent­schei­dung erzwun­gen wird. Des­halb ist es rat­sam sich in jedem Fall an einen neu­tra­len Immo­bi­li­en­pro­fi zu wen­den, der Erben hin­sicht­lich des Umgangs mit der Erb­im­mo­bi­lie berät. So lässt sich ein Streit ver­mei­den, der in der Regel finan­zi­el­le Ein­bu­ßen zu Fol­ge hat.

Was ist mit der Erb­im­mo­bi­lie möglich?

Als ers­ter Schritt ist es sinn­voll, die Immo­bi­lie von einem loka­len Qua­li­täts­mak­ler bewer­ten zu las­sen. Denn nur wenn die Erben den Wert der Immo­bi­lie ken­nen, lässt sich eine fak­ten­ba­sier­te und fai­re Ent­schei­dung tref­fen, was mit der Immo­bi­lie gesche­hen soll. Soll sie ver­kauft wer­den, damit der Ver­kaufs­er­lös gerecht geteilt wer­den kann? Lohnt sich eine Ver­mie­tung? Oder wie viel muss ein Erbe zah­len, wenn er die ande­ren aus­be­zah­len möch­te, um die Immo­bi­lie zu behalten?

Sind alle Mit­er­ben bekannt?

Jeder Erbe kann nur über sei­nen Erb­teil ver­fü­gen. Des­halb kön­nen nur alle Erben gemein­sam ent­schei­den was mit dem gesam­ten Erbe gesche­hen soll. Oft ist es nicht so ein­fach alle Erben zu ermit­teln, wenn bei­spiels­wei­se Erben außer­halb der Kern­ver­wandt­schaft erb­be­rech­tigt sind. Mit Hil­fe eines Erber­mitt­lers kön­nen wei­te­re Erben aus­fin­dig gemacht werden.

Der Tes­ta­ments­voll­stre­cker

Ein Erb­las­ser kann zu Leb­zei­ten tes­ta­men­ta­risch ver­fü­gen, dass ein Tes­ta­ments­voll­stre­cker berech­tigt ist, die Aus­ein­an­der­set­zung inner­halb der Erben­ge­mein­schaft zu füh­ren. In die­sem Fall kann eine Auf­lö­sung nicht ohne des­sen Zustim­mung erfol­gen. Er ist aber auch ver­pflich­tet, den Wil­len des Erb­las­sers zu berücksichtigen.

Auf­lö­sung der Erbengemeinschaft

Die Auf­lö­sung ein­ver­nehm­lich zu errei­chen, ist in der Regel die bes­te Lösung. Kann die Erben­ge­mein­schaft kei­ne gemein­sa­me Lösung fin­den, kann ein Mit­er­be eine Ent­schei­dung erzwin­gen, in dem er eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung bean­tragt. Doch das hat häu­fig finan­zi­el­le Ein­bu­ßen zur Fol­ge. Alter­na­tiv kann die Erben­ge­mein­schaft in einer Aus­ein­an­der­set­zungs­ver­ein­ba­rung fest­hal­ten, wie das Erbe auf­ge­teilt wer­den soll – sofern der Erb­las­ser kein Aus­ein­an­der­set­zungs­ver­bot ange­ord­net hat. Vie­le Erben­ge­mein­schaf­ten ent­schei­den sich am Ende für den Ver­kauf der Immo­bi­lie. Schließ­lich lässt sich Geld leich­ter tei­len als ein Haus oder Grundstück.

Sind Sie und Ihre Mit­er­ben unsi­cher, was aus der gemein­sam geerb­ten Immo­bi­lie wer­den soll? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © Wavebreakmedia/Depositphotos.com

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Video: Immo­bi­lie recht­zei­tig ver­er­ben – Fami­li­en­strei­tig­kei­ten vermeiden

Jedes zwei­te Erbe in Deutsch­land umfasst laut Exper­ten eine Immo­bi­lie. Oft kommt es beim Erbe zum Streit, da sich eine Immo­bi­lie nicht so leicht auf­tei­len lässt wie Geld. Um Fami­li­en­strei­tig­kei­ten zu ver­mei­den, raten Exper­ten, das Erbe schon zu Leb­zei­ten zu regeln.

Wenn das Erbe nicht im Tes­ta­ment gere­gelt ist, ent­schei­det die gesetz­li­che Erb­fol­ge. Ehe­part­ner, Kin­der, Enkel, Eltern oder Geschwis­ter kön­nen zu den Erben zäh­len. Haben Sie drei Kin­der, so wird das Erbe unter die­sen auf­ge­teilt. Auch ohne Streit ist das für die Erben oft eine Her­aus­for­de­rung, denn die Erbauf­tei­lung kos­tet oft viel Zeit und Mühe.

Um Streit in der Fami­lie zu ver­mei­den, über­tra­gen vie­le Deut­sche ihr Erbe bereits zu Leb­zei­ten auf Ihre Nach­kom­men. Geld, Immo­bi­li­en oder Unter­neh­men kön­nen über­tra­gen wer­den. Behör­den bezeich­nen das als Vor­weg­ge­nom­me­ne Erb­fol­ge – kurz Vor­er­be. Aller­dings gibt es hier­bei eini­ges zu beachten.

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Immo­bi­lie als Sozi­al­hil­fe­emp­fän­ger erben

Wer Arbeits­lo­sen­geld II (ALG II) oder umgangs­sprach­lich Hartz IV bezieht und eine Immo­bi­lie erbt, muss eini­ges beach­ten. Denn das Job­cen­ter macht es den finan­zi­ell bedürf­ti­gen Erben nicht leicht. 

Wer zu wenig finan­zi­el­le Mit­tel hat, um davon sei­nen Lebens­un­ter­halt zu bestrei­ten, bekommt gene­rell vie­le Auf­la­gen vom Job­cen­ter auf­er­legt. Erbt der­je­ni­ge, ist das nicht anders. Das Erbe darf dem Amt nicht ver­schwie­gen wer­den. Sonst dro­hen Stra­fen und Sanktionen.

Erbe als Ein­kom­men vs. Erbe als Vermögen

In der Regel gilt das Erbe als Ein­kom­men. Vor dem 1. August 2016 zähl­ten auch Immo­bi­li­en als Ein­kom­men. Die Ände­rung des Sozi­al­ge­setz­bu­ches bewirk­te, dass nun auch Immo­bi­li­en als Ver­mö­gen gel­ten. Ein­kom­men wird voll­stän­dig auf ALG II ange­rech­net. Vor der Geset­zes­än­de­rung (§ 11 Abs. 1 SGB II) 2016 führ­te das oft dazu, dass Hartz IV-Emp­fän­ger gezwun­gen waren eine geerb­te Immo­bi­lie zu ver­kau­fen, um so den Lebens­un­ter­halt bestrei­ten zu kön­nen. Denn mit dem Erbe wur­den auch die Zah­lun­gen des ALG II ein­ge­stellt. Aber nur dann, wenn die Immo­bi­lie wäh­rend des Bezugs der Sozi­al­hil­fe geerbt wurde.

Im Gegen­satz zum Ein­kom­men wird Ver­mö­gen nicht voll­stän­dig auf den Harzt IV-Satz ange­rech­net. Zudem gehö­ren Immo­bi­li­en unter bestimm­ten Umstän­den zum Schon­ver­mö­gen, das vom Job­cen­ter nicht ange­tas­tet wer­den darf. Das ist aber nur der Fall, wenn der ALG-II-Emp­fän­ger die Immo­bi­lie selbst bewohnt und der Nach­lass eine ange­mes­se­ne Wohn­grö­ße besitzt. Ist das der Fall, über­nimmt das Job­cen­ter sogar eini­ge anfal­len­de Kos­ten des Wohn­ei­gen­tums. Bei­spiels­wei­se Grund­steu­ern oder Betriebs­kos­ten, die umge­legt wer­den kön­nen. Außer­dem ste­hen dem Sozi­al­hil­fe­emp­fän­ger Frei­be­trä­ge von 150 Euro für jedes voll­ende­te Lebens­jahr zu. Wer vor 1948 gebo­ren wur­de, hat sogar einen Grund­frei­be­trag von 520 Euro.

Wenn die geerb­te Immo­bi­lie nicht ange­mes­sen ist

Das Job­cen­ter ent­schei­det nach Wohn­flä­che und der Anzahl der Haus­be­woh­ner, ob die Immo­bi­lie ange­mes­sen ist. Wenn ein Haus mit Grund­stück zum Nach­lass gehört, wird auch die Grund­stücks­flä­che betrach­tet. Dabei gel­ten für den städ­ti­schen und länd­li­chen Raum jeweils ande­re Wer­te. Aber auch die Lebens­um­stän­de zum Zeit­punkt der Bean­tra­gung des Arbeits­lo­sen­gel­des kön­nen unter Umstän­den mit betrach­tet werden.

Wird eine Immo­bi­lie als nicht ange­mes­sen bewer­tet, ist die ers­te Auf­for­de­rung des Job­cen­ters der kom­plet­te oder teil­wei­se Ver­kauf der Immo­bi­lie. Dadurch wird die Immo­bi­lie zu ver­wert­ba­ren Ver­mö­gen. Unter Umstän­den kann die Immo­bi­lie aber auch geteilt wer­den. Ist der Ver­kauf nach­weis­lich nicht sinn­voll, bei­spiels­wei­se aus Grün­den der Wirt­schaft­lich­keit oder der ALG-II-Emp­fän­ger dazu nicht bereit, kann sich auch auf eine (Teil-)Vermietung geei­nigt wer­den. Die regel­mä­ßi­gen Miet­ein­nah­men wer­den auf das ALG II angerechnet.

Soll­te ein Ver­kauf unaus­weich­lich sein, hilft es, einen erfah­re­nen Mak­ler an der Sei­te zu haben, der den Immo­bi­li­en­markt in der Regi­on sehr gut kennt und einen markt­ge­rech­ten Ver­kaufs­er­lös erzie­len kann.

Erbe aus­schla­gen mit Konsequenzen 

Wer Stress mit dem Job­cen­ter aus dem Weg gehen möch­te und denkt, eine Aus­schla­gung des Erbes löst das Pro­blem, liegt falsch. Denn nur, wenn das Erbe ganz oder über­wie­gend aus Schul­den besteht, kann das Amt dem ALG-II-Emp­fän­ger nicht vor­wer­fen, den not­wen­di­gen Leis­tungs­be­zug absicht­lich oder fahr­läs­sig bedingt zu haben, was nach § 34 Abs. 1 SGB II zu Ersatz­zah­lun­gen führt.

Haben Sie eine Immo­bi­lie geerbt und brau­chen pro­fes­sio­nel­le Unter­stüt­zung beim Ver­kauf oder eine Bera­tung? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir hel­fen Ihnen gerne.

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

 

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Ver­mie­te­te Woh­nung geerbt – was nun?

Wird eine ver­mie­te­te Woh­nung ver­erbt, geht auch das Miet­ver­hält­nis auf die Erben oder die Erben­ge­mein­schaft über. Die Erben sind sodann Ver­mie­ter. Das Erbe bringt nicht nur Rech­te mit sich, son­dern auch Pflich­ten. Doch wor­auf müs­sen die Erben ach­ten, wenn sie die Woh­nung ver­kau­fen, wei­ter­hin ver­mie­ten oder dafür Eigen­be­darf anmel­den möchten?

Die Erben einer ver­mie­te­ten Woh­nung müs­sen sich dar­über ver­stän­di­gen, wie es mit der Immo­bi­lie wei­ter­ge­hen soll. Wer­den sie sich nicht einig, droht eine Zwangs­ver­stei­ge­rung. Dies kann zu erheb­li­chen finan­zi­el­len Ein­bu­ßen füh­ren und soll­te bes­ser ver­mie­den werden.

Ver­mie­te­te Woh­nung verkaufen

Oft ent­schei­den sich Erben­ge­mein­schaf­ten für den Ver­kauf einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie, denn die Woh­nung gemein­sam zu ver­wal­ten ist häu­fig auf­wen­dig und vie­len Erben feh­len die nöti­gen Fach­kennt­nis­se. Zwar kann eine Haus­ver­wal­tung beauf­tragt wer­den, wenn aber die Miet­ein­nah­men durch meh­re­re Erben geteilt wer­den müs­sen, lohnt sich das für vie­le nicht mehr.

Wir, das Ferrang.koeln Team, bera­ten Erben­ge­mein­schaf­ten, wann sich der Ver­kauf einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie lohnt. Wir fin­den auch einen pas­sen­den Anle­ger und ver­kau­fen die Woh­nung zu einem markt­ge­rech­ten Preis.

Woh­nung wei­ter vermieten

Ent­schei­det sich die Erben­ge­mein­schaft dazu, die Immo­bi­lie wei­ter zu ver­mie­ten, ist eini­ges zu beach­ten. Bei allen Kos­ten, die beim Erhalt und der Ver­wal­tung der Woh­nung anfal­len, haf­ten alle Erben gleich. Die Kos­ten wer­den nach der soge­nann­ten Erb­quo­te auf­ge­teilt. In der Pra­xis läuft das in der Regel so, dass eine Per­son der Erben­ge­mein­schaft die Kos­ten zahlt und von den Mit­er­ben ein­for­dert. Das kann für den jewei­li­gen Erben schnell kost­spie­lig wer­den. Zusätz­lich müs­sen die Erträ­ge aus der Ver­mie­tung ver­steu­ert werden.

Eigen­be­darf anmelden

Wer Mie­tern wegen Eigen­be­darf kün­di­gen möch­te, muss nach­wei­sen, dass ein berech­tig­tes Inter­es­se vor­liegt. Dies wäre bei­spiels­wei­se der Fall, wenn der Ver­mie­ter die Woh­nung selbst nut­zen möch­te oder sie für sei­ne Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­ri­ge sei­nes Haus­halts nach­weis­lich benö­tigt. Auch hier muss sich die Erben­ge­mein­schaft einig sein. Bei einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung müs­sen die gesetz­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten und For­ma­li­en ein­ge­hal­ten werden.

Sie sind sich unsi­cher, wor­auf Sie beim Ver­kauf Ihrer Eigen­tums­woh­nung ach­ten müs­sen? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

 

 

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen fin­den Sie hier:

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article131522560/Eine-teure-Sanierung-ist-ihr-Geld-meist-nicht-wert.html

https://www.badische-zeitung.de/kaufpreisoptimierung-durch-renovieren-oder-sanieren–185062692.html

https://www.handwerksblatt.de/betriebsfuehrung/renovieren-vor-dem-immobilienverkauf

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In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit ange­spro­chen, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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Grund­stück geerbt – und jetzt?

Ein geerb­tes Grund­stück ist wie ein Sech­ser im Lot­to, wenn man bau­en möch­te. Doch es gibt Fall­stri­cke: nicht alles und nicht über­all darf gebaut wer­den. Wich­tig für ein Grund­stück ist, ob es über ein Bau­recht ver­fügt. Dies beein­flusst auch den Wert Ihres Grundstücks.

Ob ein Grund­stück bebaut wer­den darf und was dar­auf gebaut wer­den darf, hängt von ver­schie­de­nen Kri­te­ri­en ab. Ein loka­ler Qua­li­täts­mak­ler, wie Her­mann Fer­rang, kann Sie bei Ihrem Grund­stück bera­ten. Er kennt nicht nur den regio­na­len Grund­stücks­markt, son­dern auch recht­li­che Vor­ga­ben des Bebauungsplans.

Bebau­ungs­plan

Im Bebau­ungs­plan ist doku­men­tiert, ob und was gebaut wer­den darf. Ein Grund­stück inner­halb des Bebau­ungs­pla­nes darf in der Regel bebaut wer­den, wenn die Erschlie­ßung gesi­chert ist und das Bau­vor­ha­ben den Maß­ga­ben des Bebau­ungs­pla­nes nicht wider­spricht. Aus­kunft über den Bebau­ungs­plan erhal­ten Sie bei Ihrer Gemeinde.

Zer­sie­de­lung

Exis­tiert kein Bebau­ungs­plan, soll­ten Sie über­prü­fen las­sen, ob sich Ihr Grund­stück inner­halb des „im Zusam­men­hang bebau­ten Orts­teils“ befin­det. Ist die Erschlie­ßung gesi­chert, lei­tet sich dar­aus auch ein Bau­recht ab. Was jedoch ein „zusam­men­hän­gen­der“ Orts­teil ist, kann umstrit­ten sein. Gera­de bei Rand­la­gen von Orten kann eine Bebau­ung schwie­rig sein. Gemein­den befürch­ten oft eine Zer­sie­de­lung, also das unge­re­gel­te und unstruk­tu­rier­te Wachs­tum von Ort­schaf­ten. Immo­bi­li­en­ex­per­ten emp­feh­len daher, sich bei der Gemein­de nach Orts­gren­zen zu erkun­di­gen und ob Ihr Grund­stück im „im Zusam­men­hang bebau­ten Orts­teil“ liegt.

Außen­be­reich von Orten

Befin­det sich das Grund­stück außer­halb des Bebau­ungs­plans oder nicht „im Zusam­men­hang bebau­ten Orts­teil“, liegt es im Außen­be­reich einer Gemein­de. Ein Bau­recht besteht hier in der Regel nur in Aus­nah­me­fäl­len für soge­nann­te pri­vi­le­gier­te Vor­ha­ben. Bei­spiels­wei­se zur Nut­zung für Land­wirt­schaft oder Ener­gie­er­zeu­gung sowie zur Errich­tung von Indus­trie­ge­bäu­den oder Militäranlagen.

Vom Pro­fi bera­ten lassen

Sind Sie sich unsi­cher, was mit Ihrem Grund­stück gesche­hen soll? Las­sen Sie sich von Her­mann Fer­rang bera­ten. Er kann das Poten­zi­al ein­schät­zen und Sie hin­sicht­lich Ihrer Mög­lich­kei­ten bera­ten. Er bewer­tet Ihr Grund­stück kos­ten­los, küm­mert sich um das Zusam­men­tra­gen der ver­kaufs­re­le­van­ten Unter­la­gen sowie die Ver­mark­tung und weiß, wel­che Ziel­grup­pe für Ihr Grund­stück die pas­sen­de ist. Even­tu­ell hat er in sei­ner Daten­bank bereits einen pas­sen­den Käu­fer für Ihr Grundstück.

Suchen Sie Unter­stüt­zung beim Ver­kauf Ihres Grund­stücks? Kon­tak­tie­ren Sie Ferrang.koeln! Wir bera­ten Sie gern.

 

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen fin­den Sie hier:

https://www.rosepartner.de/rechtsberatung/erbrecht-nachfolge/erbrecht-erbschaft-testament/immobilien-in-der-erbschaft.html

https://grundsteuer.de/berechnung/beispiele/unbebautes-grundstueck

https://de.wikipedia.org/wiki/Zersiedelung

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

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