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Was tun bei Sanierungsstau?

Was­ser­rohr­bruch durch Kor­ro­si­on, undich­tes Dach, zu hoher Ener­gie­ver­brauch durch man­geln­de Däm­mung – Sanie­rungs­stau kann gra­vie­ren­de Fol­gen nach sich zie­hen. Dazu gehö­ren nicht nur Kos­ten für Repa­ra­tu­ren. Die Immo­bi­lie kann auch deut­lich an Wert ver­lie­ren. Unter Umstän­den droht sogar der Ver­lust des Ver­si­che­rungs­schut­zes. Ein Erfahrungsbericht.

Nils H. (75) besaß ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in einer mit­tel­gro­ßen deut­schen Stadt. Er erb­te es vor vie­len Jah­ren von sei­nem Vater. Nils küm­mer­te sich um alles, wor­um er sich küm­mern konn­te. War etwas kaputt, ließ er es umge­hend repa­rie­ren. Für die Sor­gen sei­ner Mie­ter hat­te er stets ein offe­nes Ohr. Nur eins ver­nach­läs­sig­te er: die Sanierung.

Wenn sich die Repa­ra­tu­ren häufen

In den letz­ten Jah­ren fie­len immer häu­fi­ger Repa­ra­tu­ren an. Das Dach muss­te öfter geflickt wer­den. Eini­ge Türen und Fens­ter hat­ten sich im Lau­fe der Jah­re ver­zo­gen, so dass sie sich nur noch schwer schlie­ßen lie­ßen. Eini­ge sei­ner Mie­ter heiz­ten mit 25 Jah­re alten Gas­ther­men. Fast ein­mal pro Quar­tal muss­te Was­ser in den ein­zel­nen Hei­zun­gen nach­ge­füllt wer­den. Am Ende droh­te sogar sei­ne Ver­si­che­rung mit dem Ver­lust des Versicherungsschutzes.

Was muss saniert werden?

Gezwun­ge­ner­ma­ßen ent­schloss sich Nils die Sanie­rung in Angriff zu neh­men. Er ließ sich von einem Sanie­rungs­ex­per­ten bera­ten. Die­ser nahm die Immo­bi­lie in Augen­schein und lis­te­te Nils alle Män­gel und Rück­stän­de auf. Dazu hat­te Nils gele­sen, dass laut EU-Richt­li­nie im Rah­men des „Fit for 55“-Programms die ener­ge­tisch am schlech­tes­ten beschaf­fe­nen Gebäu­de mit Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se G oder H bis 2030 saniert wer­den sol­len. Da das bei sei­nem Haus der Fall war, soll­te auch eine Tie­fen­sa­nie­rung durch­ge­führt wer­den, um den Nied­rig­ener­gie­stan­dard einer bestehen­den Wohn­im­mo­bi­lie zu erreichen.

Klappt die Finanzierung?

Die Kos­ten für alle Sanie­rungs­maß­nah­men hat­ten es in sich. Es hat­te sich inzwi­schen so viel Sanie­rungs­be­darf ange­staut plus die umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung, dass die Kos­ten sei­ne Instand­hal­tungs­rück­la­gen, die er in all den Jah­ren gewis­sen­haft anspar­te, deut­lich über­stie­gen. Nils ging also zur Bank, um einen Kre­dit für die anste­hen­den Sanie­rungs­maß­nah­men auf­zu­neh­men. Auf­grund sei­nes fort­ge­schrit­te­nen Alters, gewähr­te die Bank ihm den Kre­dit nicht.

Wenn die Sanie­rung nicht klappt

Nils wuss­te nicht wei­ter und über­leg­te, ob er das Haus lie­ber ver­kauft. Er wand­te sich an uns. Wir haben ihn zu sei­ner Immo­bi­lie umfas­send bera­ten. Zunächst war er geschockt, wie sehr sein Haus durch den Sanie­rungs­stau an Wert ver­lo­ren hat­te. Denn ein Käu­fer wür­de die­se Sanie­rungs­maß­nah­men in den Kauf­preis mit ein­be­rech­nen. Wir rie­ten ihm zu Sanie­rungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men mit Augen­maß. Die­se erhöh­ten den Wert sei­ner Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf. Dafür genüg­ten auch Nils‘ Rück­la­gen. Durch unser Netz­werk fan­den wir auch einen in Sanie­rungs­fra­gen erfah­re­nen Inves­tor, der Nils‘ Mehr­fa­mi­li­en­haus zu einem markt­ge­rech­ten Preis kauf­te. Am Ende war Nils froh über die Lösung, die er mit uns fand.

Sind Sie unsi­cher, ob eine Sanie­rung den Wert Ihrer Immo­bi­lie erhöht? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © timbrk/Depositphotos.com

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Las­ten­frei­heit für einen höhe­ren Immobilienwert

Nicht nur mate­ri­el­le Kri­te­ri­en wie Lage, Grund­stück, Gebäu­de und Aus­stat­tung bestim­men den Wert einer Immo­bi­lie. Auch imma­te­ri­el­le Kri­te­ri­en – wie bei­spiels­wei­se ein Wege­recht oder ein Wohn­recht – beein­flus­sen den Immo­bi­li­en­wert. Käu­fer inter­es­sie­ren der­ar­ti­ge Las­ten. Denn die­se bestim­men, wie frei der Käu­fer über die Immo­bi­lie ver­fü­gen kann.

Mit dem Erwerb einer Immo­bi­lie erwirbt der Käu­fer auch die Las­ten und Beschrän­kun­gen, die auf der Immo­bi­lie lie­gen. Dazu gehö­ren bei­spiels­wei­se Grund­schul­den oder Hypo­the­ken, aber auch Wohn- oder Wege­rech­te. In Abtei­lung 2 des Grund­buch­aus­zugs wer­den die­se Las­ten und Beschrän­kun­gen dokumentiert.

Bei­spiel Wegerecht

Eine Immo­bi­lie, die ver­kauft wer­den soll – nen­nen wir sie Immo­bi­lie 1, liegt an einer Stra­ße. Hin­ter Immo­bi­lie 1 befin­dest sich eine ande­re Immo­bi­lie, die einem Nach­barn gehört – nen­nen wir sie Immo­bi­lie 2. Die­se hat kei­nen direk­ten Zugang zur Stra­ße. Nur über das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 kann der Nach­bar sein Grund­stück errei­chen. Des­halb hat er mit dem Eigen­tü­mer von Immo­bi­lie 1 ein Wege­recht ver­ein­bart. Die­ses erlaubt ihm, über das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 zu fah­ren. Dafür zahlt er dem Eigen­tü­mer eine Entschädigung.

Bei­spiel­rech­nung

Das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 ist 500 Qua­drat­me­ter groß. Damit der Nach­bar von Immo­bi­lie 2 die Stra­ße erreicht, muss er eine Flä­che von 50 Qua­drat­me­tern des Grund­stücks über­que­ren. Dafür zahl­te er dem Eigen­tü­mer von Immo­bi­lie 1 15.000 Euro.

Das Team von Ferrang.koeln hat den Wert von Immo­bi­lie 1 ermit­telt. Er beläuft sich auf 200.000 Euro. Die Wert­min­de­rung durch das Wege­recht ver­an­schla­gen wir auf zehn Pro­zent also 20.000 Euro. Zu dem Immo­bi­li­en­wert von 180.000 Euro sind die 15.000 Euro vom Nach­bar gezahl­te Ent­schä­di­gung zu addie­ren. Somit ver­rin­gert sich der Immo­bi­li­en­wert um 5.000 Euro auf 195.000 Euro. Die gezahl­te Ent­schä­di­gung ist also zu nied­rig und müss­te ent­spre­chend höher sein, damit das Wege­recht für die Immo­bi­lie wert­neu­tral wäre.

Um sicher zu gehen, in wel­cher Höhe eine Ent­schä­di­gung für ein Wege­recht ange­mes­sen ist, soll­ten sich Eigen­tü­mer von uns bera­ten lassen.

Bei­spiel Wohnrecht

Oft ver­ein­ba­ren Fami­li­en Wohn­rech­te für Ange­hö­ri­ge. Bei­spiels­wei­se räu­men Kin­der ihren Eltern ein lebens­lan­ges Wohn­recht ein, wenn die­se ihnen eine Immo­bi­lie schen­ken, um vor­zei­tig das Erbe zu regeln. Soll die Immo­bi­lie dann ver­kauft wer­den, min­dert die­ses Wohn­recht eben­falls den Immobilienwert.

Der Berech­nung einer sol­chen Wert­min­de­rung liegt eine kom­ple­xe For­mel zu Grun­de, denn sie ist von ver­schie­de­nen Fak­to­ren abhän­gig. Die sta­tis­ti­sche Lebens­er­war­tung der Eltern und wie groß der Anteil an der gesam­ten Wohn­flä­che der Immo­bi­lie ist, spie­len hier­bei unter ande­rem eine Rolle.

Wir emp­feh­len, dass Sie sich bereits beim Ver­trag für Las­ten wie Wohn- oder Wege­rech­te von uns bera­ten las­sen. Das erspart Stress und schont den Wert der Immobilie.

Sind Sie unsi­cher, ob Las­ten auf Ihrer Immo­bi­lie lie­gen und wie sie den Wert Ihrer Immo­bi­lie beein­flus­sen? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: © photographee.eu/Depositphotos.com