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Sin­ken­de Nach­fra­ge nach Immo­bi­li­en – wie viel ist mei­ne noch wert?

In eini­gen Tei­len Deutsch­lands ging die Nach­fra­ge nach Immo­bi­li­en zwi­schen 50 und 90 Pro­zent zurück. Die Ver­kaufs­dau­er von Immo­bi­li­en wird aktu­ell wie­der län­ger. Die gesun­ke­ne Nach­fra­ge wirkt sich auch auf die Immo­bi­li­en­prei­se aus. Wer genau wis­sen möch­te, wie viel sei­ne Immo­bi­lie aktu­ell noch wert ist, soll­te sie pro­fes­sio­nell bewer­ten las­sen. Wir hel­fen Ihnen hier­bei gerne.

Vor­weg sei gesagt: Die aktu­el­le Ent­wick­lung an den deut­schen Immo­bi­li­en­märk­ten ist unein­heit­lich. Eine genaue Pro­gno­se der künf­ti­gen Ent­wick­lung ist schwer zu geben. Denn es gibt teil­wei­se gegen­läu­fi­ge Fak­to­ren, die die Märk­te beeinflussen.

Miet­woh­nung gegen Eigenheim

Der Druck auf den Miet­markt ist nach wie vor hoch und könn­te sich durch die gesun­ke­ne Nach­fra­ge nach Immo­bi­li­en laut Exper­ten wei­ter deut­lich erhö­hen. Gleich­zei­tig besteht wei­ter­hin – nicht zuletzt wegen des Drucks auf den Miet­markt – eine Nach­fra­ge nach den eige­nen vier Wän­den. Eben­so blei­ben Immo­bi­li­en auf­grund man­geln­der Anla­ge­al­ter­na­ti­ven eine gefrag­te Kapitalanlage.

Und trotz­dem: In Mün­chen oder Frank­furt am Main sol­len laut Ana­lys­ten der Schwei­zer Bank UBS Immo­bi­li­en bald 10 bis 15 Pro­zent güns­ti­ger sein – schreibt das Han­dels­blatt. In ande­ren Bal­lungs­ge­bie­ten stei­gen dage­gen die Prei­se wei­ter – nur eben etwas abgeschwächt.

Nicht allein auf Online-Immo­bi­lien­be­wer­tun­gen vertrauen

Auf Online-Immo­bi­lien­be­wer­tun­gen soll­ten Sie sich nicht allein ver­las­sen. Denn es gibt vie­le unse­riö­se Rech­ner. Oft geben die Rech­ner auch nur eine Preis­span­ne an, in der Ihre Immo­bi­lie liegt. Auf die­ser Grund­la­ge mit dem rich­ti­gen Ange­bots­preis an den Markt zu gehen ist also Glücks­sa­che. Und die Online-Bewer­tun­gen berück­sich­ti­gen Beson­der­hei­ten und den Zustand Ihrer Immo­bi­lie nicht.

Vom Pro­fi bewer­ten lassen

Einen rea­lis­ti­schen Immo­bi­li­en­wert kön­nen des­we­gen nur Immo­bi­li­en­pro­fis mit Erfah­rung und Markt­kennt­nis ermit­teln. Wir hel­fen Ihnen hier­bei ger­ne. Als DEKRA zer­ti­fi­zier­ter Sach­ver­stän­di­ger D1 hilft Herr Fer­rang Ihnen hier­bei ger­ne wei­ter. Er bewer­tet Ihrer Immo­bi­lie erst nach einer Besich­ti­gung vor Ort und Ein­sicht in die rele­van­ten Unter­la­gen. Denn jede Immo­bi­lie ist indi­vi­du­ell. Ist etwa ein Wohn­recht im Grund­buch ein­ge­tra­gen, min­dert das den Wert.

Geprüf­te Richtlinien

Wie eine Immo­bi­lien­be­wer­tung sach­ge­mäß durch­zu­füh­ren ist, steht in der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV). Dort ist auf­ge­führt, wann das Vergleichswert‑, Sach­wert- oder Ertrags­wert­ver­fah­ren anzu­wen­den ist. Da die Berech­nun­gen zudem kom­plex sind, soll­ten Sie das uns über­las­sen blei­ben, sofern Sie sich nicht sel­ber tief­ge­hend in die Berech­nungs­for­meln ein­ar­bei­ten möchten.

Sind Sie unsi­cher, wie viel Ihre Immo­bi­lie aktu­ell wert ist oder wie sich ihr Wert künf­tig ent­wi­ckelt? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: © Alesinya/Depositphotos.com

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Bau­f­la­ti­on – jetzt Immo­bi­lie modernisieren?

Infla­ti­on, gestie­ge­ne Zin­sen, Knapp­heit an Bau­ma­te­ri­al und Fach­kräf­ten – für vie­le Eigen­tü­mer scheint jetzt nicht die Zeit, um die Immo­bi­lie zu moder­ni­sie­ren. Dabei kann sie sich loh­nen. Denn Sie senkt nicht nur die Ener­gie­kos­ten, son­dern erhöht gleich­zei­tig die Wohn­qua­li­tät und den Wert der Immo­bi­lie. Doch wie kön­nen Eigen­tü­mer jetzt vorgehen?

Etwa 43 Mil­lio­nen Woh­nun­gen in Deutsch­land müs­sen saniert wer­den, um die Kli­ma­schutz­zie­le der Bun­des­re­gie­rung zu errei­chen. Vie­le unsa­nier­te Immo­bi­li­en ver­brau­chen laut Exper­ten dop­pelt so viel Ener­gie wie Neu­bau­ten. Dabei geht es bei „Moder­ni­sie­rung“ nicht nur um ener­ge­ti­sche Sanie­rung. Vie­le Eigen­tü­mer wol­len ihre Immo­bi­lie auch ander­wei­tig erneuern.

1. Der rich­ti­ge Fahrplan

Eine Kern­sa­nie­rung ist eine logis­ti­sche Her­aus­for­de­rung. Des­halb bevor­zu­gen vie­le Eigen­tü­mer, ihre Immo­bi­lie Stück für Stück zu moder­ni­sie­ren. Um ein opti­ma­les Sanie­rungs­er­geb­nis zu bekom­men, ist die rich­ti­ge Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men wich­tig. Des­halb raten Exper­ten, sich einen indi­vi­du­el­len Sanie­rungs­fahr­plan von einem Fach­mann erstel­len zu lassen.

2. För­der­mit­tel beantragen

Für die ener­ge­ti­sche Sanie­rung gibt es staat­li­che Zuschüs­se. Je nied­ri­ger der Ener­gie­ver­brauch der Immo­bi­lie nach der Sanie­rung ist, des­to höher ist die För­de­rung. Anträ­ge kön­nen bei der BAFA oder KfW gestellt wer­den. Wich­tig ist, dies zu tun, bevor Sie die Hand­wer­ker beauf­tra­gen. Außer­dem kön­nen bei der KfW-Bank auch sehr zins­güns­ti­ge Kre­di­te bis maxi­mal 150.000 Euro pro Wohn­ein­heit für eine geplan­te Kern­sa­nie­rung bean­tragt wer­den. Zusätz­lich kön­nen auch staat­li­che Til­gungs­zu­schüs­se gewährt werden.

3. Hand­wer­ker finden

Der aktu­el­le Fach­kräf­te­man­gel erschwert es, Hand­wer­ker zu fin­den. Die War­te­zeit auf einen Ter­min kann der­zeit bis zu neun Wochen dau­ern. Exper­ten emp­feh­len des­halb, früh­zei­tig mit der Suche nach den pas­sen­den Hand­wer­kern zu begin­nen. Bei den ört­li­chen Hand­werks­kam­mern oder auf www.co2online.de fin­den Bau­her­ren Unter­neh­men, die sich mit ener­ge­ti­scher Sanie­rung auskennen.

4. Bau­pha­se

Saniert wird grund­sätz­lich von außen nach innen. Erst die Fas­sa­de, dann die Hei­zung – bei­spiels­wei­se. Bei umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men soll­te eine Bau­be­glei­tung hin­zu­ge­zo­gen wer­den. Auch die­se kann durch die KfW geför­dert wer­den. Außer­dem emp­feh­len Exper­ten, sich Lie­fer­schei­ne und Bau­be­schrei­bun­gen nach der Sanie­rung von den Hand­wer­kern geben zu las­sen. Die­se Unter­la­gen spie­len eine Rol­le bei der Gewähr­leis­tung. Abschlie­ßend muss ein Ener­gie­be­ra­ter die erreich­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz bestä­ti­gen, damit die bean­trag­ten För­der­gel­der aus­ge­zahlt wer­den können.

Sind Sie unsi­cher, wel­che Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men wie den Wert Ihrer Immo­bi­lie beein­flus­sen? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern. 

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © katdom/Depositphotos.com

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Was tun bei Sanierungsstau?

Was­ser­rohr­bruch durch Kor­ro­si­on, undich­tes Dach, zu hoher Ener­gie­ver­brauch durch man­geln­de Däm­mung – Sanie­rungs­stau kann gra­vie­ren­de Fol­gen nach sich zie­hen. Dazu gehö­ren nicht nur Kos­ten für Repa­ra­tu­ren. Die Immo­bi­lie kann auch deut­lich an Wert ver­lie­ren. Unter Umstän­den droht sogar der Ver­lust des Ver­si­che­rungs­schut­zes. Ein Erfahrungsbericht.

Nils H. (75) besaß ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in einer mit­tel­gro­ßen deut­schen Stadt. Er erb­te es vor vie­len Jah­ren von sei­nem Vater. Nils küm­mer­te sich um alles, wor­um er sich küm­mern konn­te. War etwas kaputt, ließ er es umge­hend repa­rie­ren. Für die Sor­gen sei­ner Mie­ter hat­te er stets ein offe­nes Ohr. Nur eins ver­nach­läs­sig­te er: die Sanierung.

Wenn sich die Repa­ra­tu­ren häufen

In den letz­ten Jah­ren fie­len immer häu­fi­ger Repa­ra­tu­ren an. Das Dach muss­te öfter geflickt wer­den. Eini­ge Türen und Fens­ter hat­ten sich im Lau­fe der Jah­re ver­zo­gen, so dass sie sich nur noch schwer schlie­ßen lie­ßen. Eini­ge sei­ner Mie­ter heiz­ten mit 25 Jah­re alten Gas­ther­men. Fast ein­mal pro Quar­tal muss­te Was­ser in den ein­zel­nen Hei­zun­gen nach­ge­füllt wer­den. Am Ende droh­te sogar sei­ne Ver­si­che­rung mit dem Ver­lust des Versicherungsschutzes.

Was muss saniert werden?

Gezwun­ge­ner­ma­ßen ent­schloss sich Nils die Sanie­rung in Angriff zu neh­men. Er ließ sich von einem Sanie­rungs­ex­per­ten bera­ten. Die­ser nahm die Immo­bi­lie in Augen­schein und lis­te­te Nils alle Män­gel und Rück­stän­de auf. Dazu hat­te Nils gele­sen, dass laut EU-Richt­li­nie im Rah­men des „Fit for 55“-Programms die ener­ge­tisch am schlech­tes­ten beschaf­fe­nen Gebäu­de mit Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se G oder H bis 2030 saniert wer­den sol­len. Da das bei sei­nem Haus der Fall war, soll­te auch eine Tie­fen­sa­nie­rung durch­ge­führt wer­den, um den Nied­rig­ener­gie­stan­dard einer bestehen­den Wohn­im­mo­bi­lie zu erreichen.

Klappt die Finanzierung?

Die Kos­ten für alle Sanie­rungs­maß­nah­men hat­ten es in sich. Es hat­te sich inzwi­schen so viel Sanie­rungs­be­darf ange­staut plus die umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung, dass die Kos­ten sei­ne Instand­hal­tungs­rück­la­gen, die er in all den Jah­ren gewis­sen­haft anspar­te, deut­lich über­stie­gen. Nils ging also zur Bank, um einen Kre­dit für die anste­hen­den Sanie­rungs­maß­nah­men auf­zu­neh­men. Auf­grund sei­nes fort­ge­schrit­te­nen Alters, gewähr­te die Bank ihm den Kre­dit nicht.

Wenn die Sanie­rung nicht klappt

Nils wuss­te nicht wei­ter und über­leg­te, ob er das Haus lie­ber ver­kauft. Er wand­te sich an uns. Wir haben ihn zu sei­ner Immo­bi­lie umfas­send bera­ten. Zunächst war er geschockt, wie sehr sein Haus durch den Sanie­rungs­stau an Wert ver­lo­ren hat­te. Denn ein Käu­fer wür­de die­se Sanie­rungs­maß­nah­men in den Kauf­preis mit ein­be­rech­nen. Wir rie­ten ihm zu Sanie­rungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men mit Augen­maß. Die­se erhöh­ten den Wert sei­ner Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf. Dafür genüg­ten auch Nils‘ Rück­la­gen. Durch unser Netz­werk fan­den wir auch einen in Sanie­rungs­fra­gen erfah­re­nen Inves­tor, der Nils‘ Mehr­fa­mi­li­en­haus zu einem markt­ge­rech­ten Preis kauf­te. Am Ende war Nils froh über die Lösung, die er mit uns fand.

Sind Sie unsi­cher, ob eine Sanie­rung den Wert Ihrer Immo­bi­lie erhöht? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © timbrk/Depositphotos.com

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Las­ten­frei­heit für einen höhe­ren Immobilienwert

Nicht nur mate­ri­el­le Kri­te­ri­en wie Lage, Grund­stück, Gebäu­de und Aus­stat­tung bestim­men den Wert einer Immo­bi­lie. Auch imma­te­ri­el­le Kri­te­ri­en – wie bei­spiels­wei­se ein Wege­recht oder ein Wohn­recht – beein­flus­sen den Immo­bi­li­en­wert. Käu­fer inter­es­sie­ren der­ar­ti­ge Las­ten. Denn die­se bestim­men, wie frei der Käu­fer über die Immo­bi­lie ver­fü­gen kann.

Mit dem Erwerb einer Immo­bi­lie erwirbt der Käu­fer auch die Las­ten und Beschrän­kun­gen, die auf der Immo­bi­lie lie­gen. Dazu gehö­ren bei­spiels­wei­se Grund­schul­den oder Hypo­the­ken, aber auch Wohn- oder Wege­rech­te. In Abtei­lung 2 des Grund­buch­aus­zugs wer­den die­se Las­ten und Beschrän­kun­gen dokumentiert.

Bei­spiel Wegerecht

Eine Immo­bi­lie, die ver­kauft wer­den soll – nen­nen wir sie Immo­bi­lie 1, liegt an einer Stra­ße. Hin­ter Immo­bi­lie 1 befin­dest sich eine ande­re Immo­bi­lie, die einem Nach­barn gehört – nen­nen wir sie Immo­bi­lie 2. Die­se hat kei­nen direk­ten Zugang zur Stra­ße. Nur über das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 kann der Nach­bar sein Grund­stück errei­chen. Des­halb hat er mit dem Eigen­tü­mer von Immo­bi­lie 1 ein Wege­recht ver­ein­bart. Die­ses erlaubt ihm, über das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 zu fah­ren. Dafür zahlt er dem Eigen­tü­mer eine Entschädigung.

Bei­spiel­rech­nung

Das Grund­stück von Immo­bi­lie 1 ist 500 Qua­drat­me­ter groß. Damit der Nach­bar von Immo­bi­lie 2 die Stra­ße erreicht, muss er eine Flä­che von 50 Qua­drat­me­tern des Grund­stücks über­que­ren. Dafür zahl­te er dem Eigen­tü­mer von Immo­bi­lie 1 15.000 Euro.

Das Team von Ferrang.koeln hat den Wert von Immo­bi­lie 1 ermit­telt. Er beläuft sich auf 200.000 Euro. Die Wert­min­de­rung durch das Wege­recht ver­an­schla­gen wir auf zehn Pro­zent also 20.000 Euro. Zu dem Immo­bi­li­en­wert von 180.000 Euro sind die 15.000 Euro vom Nach­bar gezahl­te Ent­schä­di­gung zu addie­ren. Somit ver­rin­gert sich der Immo­bi­li­en­wert um 5.000 Euro auf 195.000 Euro. Die gezahl­te Ent­schä­di­gung ist also zu nied­rig und müss­te ent­spre­chend höher sein, damit das Wege­recht für die Immo­bi­lie wert­neu­tral wäre.

Um sicher zu gehen, in wel­cher Höhe eine Ent­schä­di­gung für ein Wege­recht ange­mes­sen ist, soll­ten sich Eigen­tü­mer von uns bera­ten lassen.

Bei­spiel Wohnrecht

Oft ver­ein­ba­ren Fami­li­en Wohn­rech­te für Ange­hö­ri­ge. Bei­spiels­wei­se räu­men Kin­der ihren Eltern ein lebens­lan­ges Wohn­recht ein, wenn die­se ihnen eine Immo­bi­lie schen­ken, um vor­zei­tig das Erbe zu regeln. Soll die Immo­bi­lie dann ver­kauft wer­den, min­dert die­ses Wohn­recht eben­falls den Immobilienwert.

Der Berech­nung einer sol­chen Wert­min­de­rung liegt eine kom­ple­xe For­mel zu Grun­de, denn sie ist von ver­schie­de­nen Fak­to­ren abhän­gig. Die sta­tis­ti­sche Lebens­er­war­tung der Eltern und wie groß der Anteil an der gesam­ten Wohn­flä­che der Immo­bi­lie ist, spie­len hier­bei unter ande­rem eine Rolle.

Wir emp­feh­len, dass Sie sich bereits beim Ver­trag für Las­ten wie Wohn- oder Wege­rech­te von uns bera­ten las­sen. Das erspart Stress und schont den Wert der Immobilie.

Sind Sie unsi­cher, ob Las­ten auf Ihrer Immo­bi­lie lie­gen und wie sie den Wert Ihrer Immo­bi­lie beein­flus­sen? Dann kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gerne.

Hin­wei­se

In die­sem Text wird aus Grün­den der bes­se­ren Les­bar­keit das gene­ri­sche Mas­ku­li­num ver­wen­det. Weib­li­che und ander­wei­ti­ge Geschlech­ter­iden­ti­tä­ten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sa­ge erfor­der­lich ist.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: © photographee.eu/Depositphotos.com