Kategorien
Aktuelles Content XL

Schei­dungs­im­mo­bi­lie: Nina will blei­ben, Nils will ver­kau­fen – was nun?

Nina und Nils sehen kei­ne Zukunft mehr in ihrer Ehe. Sie wol­len sich schei­den las­sen. Jetzt ste­hen sie vor dem Pro­blem, wie sie die gemein­sa­me Immo­bi­lie tei­len sol­len. Nils ist für die ein­fachs­te Lösung: Ver­kau­fen, den Erlös tei­len und damit auch gleich den Kre­dit kom­plett zurück­zah­len. Aber Nina will mit den drei Kin­dern auf kei­nen Fall umzie­hen. Sie glaubt auch, dass sie so güns­ti­ger weg­kommt, als wenn sie sich bei den der­zeit hohen Mie­ten eine Miet­woh­nung suchen wür­de. Ob das stimmt, ist die eine Fra­ge – und ob Nils das mit­ma­chen will, die andere.

Eigent­lich will Nils nach der Schei­dung mit dem Haus nichts mehr zu tun haben. Er hat all die Jah­re mit sei­ner Fami­lie dar­in gewohnt und möch­te nun einen Schluss­strich zie­hen. Sein Kum­pel, der Jurist ist, hat ihm außer­dem gesagt: falls er Mit­ei­gen­tü­mer der Immo­bi­lie bleibt, müss­te er für die noch nicht zurück­ge­zahl­ten Schul­den gegen­über der Bank wei­ter in vol­lem Umfang haf­ten, nicht etwa nur für sei­nen Anteil. Als Nina und Nils vor 12 Jah­ren das Haus gekauft haben, haben sie ein Annui­tä­ten­dar­le­hen mit 15 Jah­ren Zins­bin­dung auf­ge­nom­men. In 3 Jah­ren müss­ten sie sich also auch noch um eine Anschluss­fi­nan­zie­rung küm­mern, und erst in 18 Jah­ren oder so wären sie kom­plett schul­den­frei. Wenn Nina irgend­wann nicht mehr in der Lage ist, ihren Anteil an der Kre­dit­ra­te monat­lich abzu­zah­len, dann wür­de alles an Nils hängenbleiben.

Dar­auf hat Nils über­haupt kei­ne Lust, selbst wenn er dann die fäl­li­gen Unter­halts­zah­lun­gen um die Mie­te kür­zen könn­te, die Nina ihm für die Nut­zung der Immo­bi­lie schul­det. Wenn Nina schon unbe­dingt woh­nen blei­ben will, wäre es ihm lie­ber, ihr sei­nen Anteil an dem Haus zu ver­kau­fen. Aber wie soll das gehen? Nina wird ihm den Wert sei­nes Immo­bi­li­en­an­teils nicht in bar aus­zah­len kön­nen, es sei denn, sie raubt eine Bank aus. Und dann stün­den die Chan­cen für ihn schon wie­der schlecht, die alte Ehe hin­ter sich las­sen zu kön­nen und sich voll auf einen Neu­start zu konzentrieren.

„Wel­che Mög­lich­kei­ten gibt es noch?“, über­legt Nils. Sobald die Schei­dung rechts­kräf­tig ist, könn­te er vor Gericht gehen und eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung bean­tra­gen, sodass Nina dann doch zum Aus­zie­hen gezwun­gen wäre. Aber er weiß auch, dass das kei­ne gute Idee ist. Nicht nur, weil der Erlös viel zu gering aus­fal­len wür­de, son­dern auch, weil das mit ziem­li­cher Sicher­heit zu end­lo­sem Stress mit Nina füh­ren wür­de. Viel­leicht könn­ten sie ja statt­des­sen ver­su­chen, einen Käu­fer zu fin­den, der das Haus kauft, ohne dass Nina aus­zie­hen muss. Nils‘ Juris­ten-Freund hat ihm da mal etwas von einem soge­nann­ten Rück­miet­kauf erzählt, wo gleich zusam­men mit dem Kauf­ver­trag ein unbe­fris­te­ter Miet­ver­trag abge­schlos­sen wird. Der neue Eigen­tü­mer wür­de die Immo­bi­lie dann also an Nina ver­mie­ten und sie könn­te woh­nen blei­ben. Dass der Kauf­preis dadurch gerin­ger aus­fal­len wird, ist Nils schon klar, aber damit wür­de er sich abfin­den. Das wäre also eine Lösung. Aber gibt es denn wirk­lich Inter­es­sen­ten, die kein leer­ge­zo­ge­nes, son­dern ein ver­mie­te­tes Ein­fa­mi­li­en­haus kau­fen wol­len? Viel­leicht als Wert­an­la­ge? Nils ist sich nicht wirk­lich sicher, aber viel­leicht soll­te er mit Nina über die Idee spre­chen. Sie könn­ten es ja pro­bie­ren. Dann bräuch­ten sie auf jeden Fall schon mal ein pro­fes­sio­nel­les Wert­gut­ach­ten. Wenn Nina erst ein­mal bereit ist, so weit zu gehen, und es dann mit dem Rück­miet­kauf nicht klap­pen soll­te – viel­leicht lässt sie sich dann schließ­lich doch auf einen „nor­ma­len“ Ver­kauf und einen Umzug ein. Nils wird ihr auch sei­ne Hil­fe bei der Woh­nungs­su­che und bei der Reno­vie­rung anbie­ten. Haupt­sa­che, er hat danach sei­ne Ruhe.

 

 

Sie ste­hen vor einer Schei­dung und wis­sen noch nicht, was mit Ihrer gemein­sa­men Immo­bi­lie pas­sie­ren soll? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir fin­den gemein­sam mit Ihnen die bes­te Lösung.

 

Nicht fün­dig geworden: 

https://www.familienrechtsinfo.de/scheidung/haus-bei-scheidung/

https://www.mainz-kwasniok.de/gemeinsames-haus/versteigerung-in-der-trennung/

https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/haus-verkaufen-und-zurueckmieten.html

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © jack191/istock

Kategorien
Aktuelles Content XL

Gemein­sa­me Immo­bi­lie im Tren­nungs­jahr ver­kau­fen – vie­les spricht dafür

Die Tei­lung einer gemein­sa­men Immo­bi­lie ist für Ehe­paa­re in Schei­dung oft eine rie­si­ge Her­aus­for­de­rung. Selbst dann, wenn bei­de Part­ner sich eigent­lich einig sind. Ein Ver­kauf der Immo­bi­lie zu einem frü­hen Zeit­punkt kann in vie­len Fäl­len die bes­te Lösung für bei­de sein. Möch­te ein Ehe­part­ner nach der Schei­dung in der Immo­bi­lie woh­nen blei­ben, ist hin­ge­gen beim Fak­ten­schaf­fen wäh­rend des Tren­nungs­jah­res Vor­sicht geboten. 

Schon die prak­ti­sche Umset­zung des Tren­nungs­jah­res ist für Eigen­tü­mer einer gemein­sa­men Immo­bi­lie nicht ein­fach. Der Gesetz­ge­ber ver­langt, dass ein Ehe­paar bis zur Schei­dung ein Jahr getrennt von­ein­an­der leben muss. Doch Zusatz­kos­ten für eine Miet­woh­nung kön­nen sich vie­le nicht leis­ten und ver­brin­gen das Tren­nungs­jahr des­halb den­noch unter einem Dach – nur ohne gemein­sa­mes Schlaf­zim­mer, gemein­sa­me Küche und gemein­sa­men Einkauf.

Kurz und schmerz­los: Ver­kauf der Immo­bi­lie im Trennungsjahr

Eine getrenn­te Haus­halts­füh­rung in einer gemein­sa­men Immo­bi­lie ist also not­falls mög­lich – aber wäre es nicht viel ein­fa­cher, das Haus sofort zu ver­kau­fen? Es gibt eine gan­ze Rei­he von Argu­men­ten, die dafür­spre­chen. Oft wur­de die Immo­bi­lie durch einen Kre­dit finan­ziert, die­ser muss auch wäh­rend der Tren­nung und nach der Schei­dung von bei­den Part­nern wei­ter zurück­ge­zahlt wer­den. Ein Ver­kauf eröff­net hin­ge­gen die Mög­lich­keit, Kre­di­te und Schul­den auf einen Schlag zu til­gen – und das der­zei­ti­ge Preis­hoch auf dem Immo­bi­li­en­markt mit­zu­neh­men. Eine gro­ße Erleich­te­rung! Die Auf­tei­lung des Ver­kaufs­er­lö­ses zwi­schen den Ehe­part­nern ist bedeu­tend ein­fa­cher als jede ande­re Lösung. Wer den Ver­kauf einer Schei­dungs­im­mo­bi­lie früh­zei­tig und ohne Zeit­druck angeht, kann außer­dem ganz in Ruhe nach einem Käu­fer suchen. Das bedeu­tet gute Chan­cen für einen deut­lich höhe­ren Ver­kaufs­er­lös. Damit es im Ver­kaufs­pro­zess nicht zu Strei­tig­kei­ten kommt, soll­te ein unpar­tei­ischer, fach­kun­di­ger Mak­ler beauf­tragt wer­den. So kann hin­ter­her kei­ner der Part­ner infra­ge stel­len, dass beim Ver­kauf alles fair zuging. Fazit: durch einen früh­zei­ti­gen Ver­kauf, schon wäh­rend des Tren­nungs­jah­res, bleibt Ehe­part­nern in Schei­dung viel Kon­flikt­po­ten­zi­al erspart.

Einer bleibt – der ande­re zieht aus: Kom­pli­zier­te Rechts­la­ge im Trennungsjahr

Den­noch fällt die Ent­schei­dung aus prak­ti­schen Grün­den oft anders aus. Ein Eltern­teil will mit den Kin­dern in der gewohn­ten Umge­bung blei­ben und die Immo­bi­lie wei­ter nut­zen. Der ande­re Part­ner soll aus­zie­hen und sich etwas Neu­es suchen. Was den gro­ben Fahr­plan betrifft, kön­nen sich vie­le Paa­re auch in sol­chen Fäl­len recht schnell einig wer­den. Auch wol­len vie­le den Pro­zess nicht schmerz­haft in die Län­ge zie­hen, son­dern schon wäh­rend des Tren­nungs­jah­res alles klar regeln – durch einen rich­ti­gen Ver­trag. Dabei gibt es aller­dings recht­li­che Fol­gen zu beach­ten, mit denen Sie wahr­schein­lich nicht rech­nen, zum Bei­spiel: Zuge­winn­aus­gleich, Wohn­vor­teil und Unter­halts­an­sprü­che. Über mög­li­che Nach­tei­le bei der Auf­tei­lung einer Schei­dungs­im­mo­bi­lie schon wäh­rend des Tren­nungs­jah­res soll­ten Sie in jedem Fall recht­li­chen Rat ein­ho­len, damit Sie nach­her im Schei­dungs­pro­zess kei­ne bösen Über­ra­schun­gen erleben.

Sind Sie unsi­cher, was die bes­te Lösung für Ihre Schei­dungs­im­mo­bi­lie ist? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

Nicht fün­dig geworden: 

https://www.finanztip.de/trennung/

https://www.scheidung.de/waehrend-der-trennung-haus-und-wohnung.html

https://www.scheidung.de/trennungsjahr.html

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © HayDmitriy/Depositphotos.com

Kategorien
Aktuelles Content XL

Immo­bi­li­en­auf­tei­lung in der Scheidung

Die eige­ne Immo­bi­lie stellt für Ehe­paa­re nicht nur den Lebens­mit­tel­punkt dar, son­dern auch einen wesent­li­chen Ver­mö­gens­wert, wenn es um die Alters­vor­sor­ge geht. Ent­spre­chend emo­tio­nal geht es bei der Schei­dung zur Sache, wenn es um den Ver­bleib oder die Auf­tei­lung der Immo­bi­lie geht.  Vie­le Paa­re sind rat­los, was mit ihrer Immo­bi­lie zu tun ist. 

Die Ent­schei­dung, was mit einer Immo­bi­lie wäh­rend und nach der Schei­dung gesche­hen soll, ist nicht leicht zu fäl­len. Erst recht, wenn die Immo­bi­lie noch mit Schul­den belas­tet ist. In einer sol­chen Situa­ti­on muss schnell und früh­zei­tig gehan­delt wer­den. Rechts­ex­per­ten emp­feh­len daher, schon zu Beginn der Tren­nung eine Gesamt­lö­sung zu finden.

Ana­ly­se der Finan­zen ist notwendig

Um eine Lösung fin­den zu kön­nen, bedarf es zunächst einer Ana­ly­se der Finan­zen. Paa­re in der Tren­nung müs­sen also erst ein­mal wis­sen, wie­viel ihre Immo­bi­lie wert ist. Ein regio­na­ler Pro­fi-Mak­ler hilft dabei, den markt­ge­rech­ten Preis zu ermit­teln. Damit aber noch nicht genug. Auch die Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen müs­sen in Gän­ze erfasst wer­den, um eine Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung unter Berück­sich­ti­gung der Tren­nungs­fol­gen erstel­len zu kön­nen. Die­se beinhal­tet bei­spiels­wei­se, wie­viel Unter­halt zu zah­len ist und ob ein etwai­ger Nut­zungs­vor­teil berück­sich­tigt wer­den muss. Erst wenn die­se Fra­gen geklärt sind, lässt sich beant­wor­ten, ob einer der Ex-Part­ner die Immo­bi­lie über­neh­men bezie­hungs­wei­se unter­hal­ten kann.

Ver­kauf als letz­te Lösung

Stellt sich dann her­aus, dass kei­ner der Part­ner die Immo­bi­lie nach der Schei­dung hal­ten kann, so bleibt als letz­te Lösung nur ein Ver­kauf der Immo­bi­lie. Denn wenn der Ex-Part­ner aus­ge­zahlt wer­den muss und zugleich noch monat­li­che Raten an die Bank fäl­lig wer­den, ist das oft unbe­zahl­bar. Selbst im Fal­le einer Ver­mie­tung kann es pas­sie­ren, dass die Mit­ein­nah­men nicht ausreichen.

Kön­nen sich die geschie­de­nen Ehe­part­ner dann nicht auf eine ratio­na­le Ver­kaufs­stra­te­gie eini­gen, dro­hen am Ende der Not­ver­kauf oder die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung. Die­se sind aller­dings die schlech­tes­ten denk­ba­ren Lösun­gen und füh­ren in der Regel zu gro­ßen finan­zi­el­len Verlusten.

Grund­sätz­lich bringt ein Ver­kauf jedoch durch­aus Vor­tei­le. Damit man die Immo­bi­lie gerecht auf­tei­len kann, ist es oft am ein­fachs­ten, sie in ein­fa­cher teil­ba­res Ver­mö­gen – also Geld – umzu­wan­deln. Die bei­den Ex-Part­ner kön­nen dann zum einen ihre Schul­den bei der Bank til­gen, zum ande­ren bleibt oft auch noch genü­gend Kapi­tal für einen Neu­an­fang übrig. Ein Pro­fi-Mak­ler kennt sol­che Fäl­le. Er weiß, wie hier vor­zu­ge­hen ist, um die Immo­bi­lie in kur­zer Zeit zu einem markt­ge­rech­ten Preis zu verkaufen.

Im Vor­feld ist jedoch bei der Bank zu klä­ren, ob eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung für die Ablö­sung des Immo­bi­li­en­kre­dits gezahlt wer­den muss. Eben­so soll­ten die Ex-Part­ner über­prü­fen, ob even­tu­ell für den Immo­bi­li­en­ver­kauf Steu­ern zu zah­len sind. Bei selbst genutz­ten Immo­bi­li­en ist das aber nicht der Fall.

 

Möch­ten Sie wis­sen, was die bes­te Lösung für Ihre Schei­dungs­im­mo­bi­lie ist? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

Nicht fün­dig geworden: 

https://de.wikipedia.org/wiki/Ehescheidung_(Deutschland)

https://de.wikipedia.org/wiki/Teilungsversteigerung

https://de.wikipedia.org/wiki/Vorf%C3%A4lligkeitsentsch%C3%A4digung

 

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

 

Foto: © ilixe48/Depositphotos.com