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War­um ist eine genaue Wohn­flä­chen­be­rech­nung so wichtig?

Wie viel Wohn­flä­che ihre Immo­bi­lie hat, wis­sen vie­le Eigen­tü­mer. Aber wie die­se sich genau auf die ein­zel­nen Zim­mer ver­teilt, dar­über sind sie oft unsi­cher. Wie wird die Flä­che eines Zim­mers mit Dach­schrä­ge ange­rech­net? Zählt der neu­an­ge­bau­te Bal­kon zu ein­hun­dert Pro­zent zur Wohn­flä­che oder nur antei­lig? Hier gibt es eini­ges zu beach­ten. Auf jeden Fall aber muss genau gemes­sen wer­den. Denn Feh­ler bei der Wohn­flä­chen­be­rech­nung kön­nen hohe Kos­ten verursachen.

Flä­chen­an­ga­ben von Bestands­im­mo­bi­li­en sind oft feh­ler­haft, wie immer wie­der durch­ge­führ­te Stich­pro­ben nach­wei­sen. Denn die Flä­chen­an­ga­ben wer­den häu­fig noch aus alten Bau­an­trä­gen oder Miet­ver­trags­an­ga­ben ent­nom­men, die immer mal wie­der nicht nach einer Berech­nungs­ver­ord­nung ermit­telt wurden.

Dabei ist die Berech­nung der Wohn­flä­che eine kom­ple­xe, nicht zu unter­schät­zen­de Ange­le­gen­heit. Denn für unter­schied­li­che Gebäu­de­ele­men­te gel­ten unter­schied­li­che Berech­nungs­maß­stä­be: so für Tür- und Fens­ter­rah­men, Trep­pen, Öfen, Ein­bau­mö­bel, Schrä­gen, Raum­hö­hen sowie Schorn­stei­ne, Pfei­ler, Säu­len, Vor­maue­run­gen und Nischen. Dazu kom­men noch Kel­ler­räu­me, Gara­gen, Ter­ras­sen und Bal­ko­ne, geheiz­te oder unge­heiz­te Win­ter­gär­ten und Schwimm­bä­der, Wasch­kü­chen und Hei­zungs­räu­me, bei denen Abschlä­ge zwi­schen 0 bis 100% von der Grund­flä­che vor­zu­neh­men sind.

Bei so kom­ple­xen Bedin­gun­gen ver­wun­dert es nicht, dass Eigen­tü­mer oft zu feh­ler­haf­ten oder unvoll­stän­di­gen Anga­ben kom­men. Dabei haf­ten Pri­vat­ver­käu­fer für die­se Anga­ben. Es kann durch­aus eine Scha­dens­er­satz­for­de­rung dro­hen, wenn die Wohn­flä­chen­an­ga­be nicht der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che ent­spricht. Sogar der Ver­kaufs­preis und Finan­zie­rungs- und Notar­kos­ten sowie Steu­ern, die der Käu­fer auf den höhe­ren Kauf­preis gezahlt hat, könn­ten gemin­dert wer­den. Wur­de die Flä­che auch als Ver­trags­ge­gen­stand ange­nom­men, so schützt auch die beim Immo­bi­li­en­ver­kauf aus­ge­schlos­se­ne Gewähr­leis­tung nicht vor Schadensersatzansprüchen.

Der bes­te Schutz für Immo­bi­li­en­ver­käu­fer vor sol­chen Schwie­rig­kei­ten ist, sich Rat bei einem Fach­mann zu suchen. Ein Pro­fi­mak­ler kennt sich bes­tens mit der Berech­nung von Wohn­flä­chen aus. Es ist schließ­lich ein Teil sei­nes täg­li­chen Geschäfts. Seriö­se Mak­ler tra­gen sogar das Risi­ko für die kor­rek­ten Flä­chen­an­ga­ben selbst und wäl­zen die­ses nicht auf den Kun­den ab.

Außer­dem erwar­ten Exper­ten, dass eine Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) im Novem­ber 2015 in Bezug auf Miet­erhö­hun­gen auch künf­tig Ein­fluss auf den Ver­kauf von Immo­bi­li­en, Neben­kos­ten­ab­rech­nung und Neu­ver­mie­tun­gen haben wird. Das Gericht ent­schied damals, dass bei Miet­erhö­hun­gen ab sofort aus­schließ­lich die tat­säch­li­che Wohn­flä­che als objek­tiv nach­voll­zieh­ba­res und ver­glei­chen­des Kri­te­ri­um rechts­gül­tig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Somit kipp­te der BGH die bis­he­ri­ge Rege­lung, wonach die im Miet­ver­trag ver­ein­bar­te Wohn­flä­che bis zu 10 Pro­zent von der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che abwei­chen darf. Eine genaue Wohn­flä­chen­be­rech­nung wird dadurch noch wich­ti­ger als bisher.

Die Grund­la­ge zur Wohn­flä­chen­be­rech­nung ist in der Regel die 2004 in Kraft getre­te­ne Wohn­flä­chen­ver­ord­nung (WoFlV). Trotz­dem kommt es noch vor, dass gele­gent­lich auf Grund­la­ge der 1983 außer Kraft getre­te­nen DIN Norm 283 eine Wohn­flä­che ermit­telt wird. Dies kann auch kor­rekt sein, sofern die Berech­nungs­grund­la­ge bekannt ist und als Ver­trags­grund­la­ge fest­ge­hal­ten wur­de. Wer aber auf Num­mer sicher gehen möch­te, wen­det sich hier­zu am bes­ten an einen Fachmann.

Haben Sie Fra­gen zur Berech­nung Ihrer Wohn­flä­che? Kon­tak­tie­ren Sie uns! Wir bera­ten Sie gern.

 

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