Kategorien
Aktuelles

Was Immo­bi­li­en­ver­käu­fer über die Män­gel­haf­tung wis­sen müssen

Bereits beim letz­ten Besuch hat der Schorn­stein­fe­ger Ihnen gesagt, dass die Bal­ken Ihres Daches so lang­sam morsch wer­den und das Dach in den nächs­ten Jah­ren erneu­ert wer­den muss. Nun wol­len Sie Ihr Haus ver­kau­fen und wis­sen ganz genau: Wenn Sie die­sen Man­gel ange­ben, drückt das auf den Preis. Doch Vor­sicht: Wer nichts sagt, muss spä­ter oft wesent­lich mehr zahlen. 

In Deutsch­land gibt es näm­lich eine Män­gel­haf­tung für Ver­käu­fer. „Der Ver­käu­fer hat dem Käu­fer die Sache frei von Sach- und Rechts­män­geln zu ver­schaf­fen.“ Heißt es im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (BGB) in §433 Absatz 1. Ein Sach­man­gel liegt zum Bei­spiel vor, wenn ein zu Wohn­zwe­cken gekauf­tes Haus auf­grund eines undich­ten Daches oder ande­rer Män­gel an der Bau­sub­stanz unbe­wohn­bar ist. Ein Rechts­man­gel hin­ge­gen bedeu­tet, dass Rech­te Drit­ter die Immo­bi­lie für den Käu­fer nicht bewohn­bar machen. Das wäre etwa der Fall, wenn einem Mie­ter im Grund­buch ein Nieß­brauch­recht zuge­si­chert ist.

Mit wel­chen juris­ti­schen Fol­gen müs­sen Ver­käu­fer rechnen? 

Laut § 437 Nr. 1 BGB steht dem Käu­fer beim Auf­tre­ten von Män­geln, die der Ver­käu­fer ihm ver­schwie­gen hat eine Nach­er­fül­lung zu. Dies gilt nicht für offe­ne Män­gel wie etwa ein gro­ßes Loch im Dach. Hier wird davon aus­ge­gan­gen, dass der Käu­fer die­sen gut sicht­ba­ren Scha­den bei der Besich­ti­gung wahr­ge­nom­men und die Immo­bi­lie in die­sem Wis­sen gekauft hat. Eine Aus­nah­me besteht, wenn der Ver­käu­fer im Kauf­ver­trag eine Garan­tie gewehrt hat – etwa die sofor­ti­ge Nut­zung der Immo­bi­lie, die mit einem Loch im Dach wohl kaum mög­lich ist – dann muss der Ver­käu­fer für Scha­dens­er­satz sorgen.

Bei ver­steck­ten Män­geln an der Bau­sub­stanz hin­ge­gen muss der Ver­käu­fer mit­un­ter für eine Nach­er­fül­lung sor­gen, wenn die Män­gel schon län­ger bestan­den. Theo­re­tisch ist es nach § 439 BGB auch mög­lich als Ersatz eine glei­che Sache zu lie­fern – bei Immo­bi­li­en ist das jedoch wohl kaum mög­lich. Sorgt der Ver­käu­fer weder für eine glei­che Sache noch für eine Nach­er­fül­lung hat der Käu­fer das Recht, vom Kauf­ver­trag zurück­zu­tre­ten (§ 440 BGB) oder den Kauf­preis zu sen­ken (§ 441 BGB).

Wie kön­nen Ver­käu­fer sich vor der Män­gel­haf­tung schützen? 

Nun ist es natür­lich nicht immer so, dass Ver­käu­fer von den Män­geln an ihrer Immo­bi­lie wis­sen und die­se mut­wil­lig ver­schwei­gen. Lässt sich also kein Ver­kauf täti­gen, ohne zu befürch­ten, spä­ter noch ein­mal zur Ver­ant­wor­tung gezo­gen zu wer­den? Ganz so schlimm ist es nicht. Ver­käu­fer kön­nen sich durch bestimm­te Klau­seln im Ver­trag von der Haf­tung für nach Ver­trags­ab­schluss auf­tre­ten­de Sach­män­gel frei­ma­chen. Das gilt aller­dings nur für Män­gel, die bei­den Par­tei­en vor Ver­trags­ab­schluss nicht bekannt waren. Hat der Schorn­stein­fe­ger die Män­gel am Dach schon vor dem Eigen­tü­mer­wech­sel fest­ge­stellt und dem Ver­käu­fer mit­ge­teilt, lässt sich dies in einem mög­li­chen Rechts­streit leicht nachweisen.

Bekann­te Män­gel zu ver­schwei­gen ist also kei­ne klu­ge Opti­on. Statt­des­sen ist es rat­sam, sie schrift­lich im Kauf­ver­trag fest­zu­hal­ten, um sich vor einer spä­te­ren Haf­tung zu schüt­zen. Des­halb ist eine pro­fes­sio­nel­le Wert­ein­schät­zung durch einen Exper­ten so wich­tig. So erfah­ren Eigen­tü­mer nicht nur den Real­wert ihrer Immo­bi­lie, sie bekom­men auch eine Über­sicht über alle Män­gel am Haus, die sie im Kauf­ver­trag auf­füh­ren können.

Zudem ver­jäh­ren die Käu­fer­an­sprü­che beim Immo­bi­li­en­kauf laut § 438 BGB nach fünf Jah­ren. Ver­käu­fer müs­sen also nicht befürch­ten, nach etli­chen Jah­ren auch für fri­sche Schä­den haft­bar gemacht zu werden.

Sie benö­ti­gen ein pro­fes­sio­nel­les Gut­ach­ten für den Ver­kauf Ihrer Immo­bi­lie oder sind sich bei For­mu­lie­run­gen im Kauf­ver­trag unsi­cher? Kon­tak­tie­ren Sie uns jetzt ganz unver­bind­lich. Wir unter­stüt­zen Sie gerne.

Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: © vicnt2815/Depositphotos.com