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Wie Sie bei der Grund­er­werb­steu­er sparen

Wer ein Haus oder eine Woh­nung kauft, muss nicht nur den Preis für die Immo­bi­lie zah­len. Auch die Grund­er­werb­steu­er ist bei der Finanz­pla­nung wich­tig. Denn je nach Wert der Immo­bi­lie kann die­se ger­ne schon mal in den fünf­stel­li­gen Bereich gehen. Mit ein paar Tricks kön­nen Käu­fer hier jedoch sparen. 

Wann fällt Grund­er­werb­steu­er an?

Die Grund­er­werb­steu­er ist eine ein­ma­li­ge Zah­lung beim Haus­kauf, die an die Kom­mu­nen geht. Der Steu­er­satz ist je nach Bun­des­land unter­schied­lich. Wer die Steu­er nicht zahlt, kann nicht als Eigen­tü­mer ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Es gibt nur weni­ge Aus­nah­men, in denen Käu­fer nach dem Grund­er­werb­steu­er­ge­setz von die­ser Steu­er befreit sind, zum Bei­spiel, wenn die Immo­bi­lie von einem Ver­wand­ten ers­ten Gra­des erwor­ben wird oder wenn es sich um ein unbe­bau­tes Grund­stück mit einem Wert unter 2.500 Euro han­delt. Auch bei der Ver­er­bung einer Immo­bi­lie kann der Eigen­tums­wech­sel ohne Grund­er­werb­steu­er erfol­gen. In allen ande­ren Fäl­len müs­sen Käu­fer zahlen.

Steu­er spa­ren beim Neubau

Wer selbst baut und kei­ne Bestands­im­mo­bi­lie kauft, hat die bes­ten Spar­chan­cen. Denn dann kön­nen Grund­stück und Immo­bi­lie getrennt erwor­ben wer­den. Es besteht grund­sätz­lich die Mög­lich­keit, dass nur auf den Grund­stücks­kauf­ver­trag die Grund­er­werb­steu­er anfällt. Ver­schie­dent­lich hat die Finanz­ver­wal­tung aber auch den Bau­ver­trag der Grund­er­werb­steu­er unter­wor­fen. Das ist am Ende eine Ent­schei­dung des Ein­zel­falls. Ein zeit­li­cher Abstand (min­des­tens ein hal­bes Jahr) zwi­schen den ein­zel­nen Ver­trags­ab­schlüs­sen und zwei unter­schied­li­che Ver­trags­part­ner kön­nen sich för­der­lich aus­wir­ken. Gehö­ren Grund­stücks­mak­ler und Bau­un­ter­neh­mer zur sel­ben Unter­neh­mens­grup­pe, kann es sein, dass das Finanz­amt nicht von zwei unter­schied­li­chen Ver­trä­gen aus­geht und die Grund­er­werb­steu­er auf Grund­stück und Bau erhebt.

Mobi­le Bestand­tei­le müs­sen nicht ver­steu­ert werden

Wenn Sie ein Haus direkt im Kom­plett­pa­ket mit Ein­bau­kü­che, Gar­ten­haus und Whirl­pool kau­fen, freu­en Sie sich sicher­lich über die gute Aus­stat­tung. Aller­dings kön­nen Sie auch hier Grund­er­werb­steu­er spa­ren, wenn die Kos­ten im Kauf­ver­trag vom Notar getrennt auf­ge­lis­tet wer­den. Denn zur Immo­bi­lie zählt nur das, was auch wirk­lich immo­bil ist. Dem­entspre­chend müs­sen Sie auch nur hier­für Grund­er­werb­steu­er zah­len. Zwei Din­ge sind zu beach­ten, wenn das Finanz­amt die Grund­er­werb­steu­er nicht auf die­se Bestand­tei­le erhe­ben soll:

  1. Blei­ben Sie bei der Schät­zung des Wer­tes des Inven­tars rea­lis­tisch. Machen mobi­le Gegen­stän­de einen gro­ßen Teil des Immo­bi­li­en­wer­tes aus, wird das Finanz­amt die Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses mög­li­cher­wei­se nicht anerkennen.
  2. Auch die Belei­hungs­gren­ze Ihrer finan­zie­ren­den Bank kann eine Hür­de dar­stel­len. Für die­se stellt die Immo­bi­lie eine Sicher­heit für die Finan­zie­rung dar. Besteht ein Groß­teil des aktu­el­len Wer­tes aus Inven­tar, das mit der Zeit an Wert ver­liert, könn­ten Sie Ihre Finan­zie­rung gefährden.

Pra­xis-Bei­spiel: In einem nota­ri­el­len Kauf­ver­trag über ein Ein­fa­mi­li­en­haus zum Kauf­preis von 290.000,- EUR hat ein Notar zur Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses geschrie­ben: „Von dem Kauf­preis ent­fal­len 12.500,- EUR auf das erwor­be­ne Inven­tar (ver­blei­ben­de Möbel im Objekt, Lam­pen, Gar­ten­haus, Herd, Kühl­schrank und wei­te­re Gartengeräte).“

Woh­nungs­käu­fer spa­ren durch die Instandhaltungsrücklage

Ähn­lich kann es sich bei der Instand­hal­tungs­rück­la­ge ver­hal­ten. Wer eine Eigen­tums­woh­nung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus kauft, über­nimmt die vor­han­de­ne Instand­hal­tungs­rück­la­ge, die von der Ver­wal­tung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft treu­hän­de­risch ver­wahrt wird. Die­se Rück­la­ge wird für Repa­ra­tu­ren an der Immo­bi­lie genutzt. Sie ist damit nicht Teil des Immo­bi­li­en­wer­tes, wes­halb auch hier­für kei­ne Grund­er­werb­steu­er fäl­lig wird, wenn die­se wie das mobi­le als Extra­pos­ten im Kauf­ver­trag auf­ge­führt wird.

Steu­er abset­zen für Selbst­stän­di­ge und Freiberufler

Wer sei­ne Wohn­im­mo­bi­lie auch als Arbeits­ort nutzt, kann einen Teil der Grund­er­werb­steu­er als Betriebs­aus­ga­be von der Steu­er abset­zen. Dafür müs­sen pri­va­ter Wohn­be­reich und Arbeits­ort jedoch klar getrennt sein. Im Kauf­ver­trag soll­te des­halb schon ange­ge­ben wer­den, wel­cher Teil des Prei­ses für die pri­vat genutz­ten und wel­cher für die gewerb­lich genutz­ten Räum­lich­kei­ten anfällt. Auch wenn Sie Ihre Immo­bi­lie ver­mie­ten, kön­nen Sie die Grund­er­werb­steu­er als Anschaf­fungs­kos­ten über den Nut­zungs­zeit­raum des Gebäu­des von der Steu­er abset­zen. Hier ent­ste­hen teil­wei­se kom­ple­xe steu­er­li­che Sach­ver­hal­te, bei denen es sich emp­fiehlt den Rat eines Steu­er­be­ra­ters in Anspruch zu nehmen.

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Recht­li­cher Hin­weis: Die­ser Bei­trag stellt kei­ne Steu­er- oder Rechts­be­ra­tung im Ein­zel­fall dar. Bit­te las­sen Sie die Sach­ver­hal­te in Ihrem kon­kre­ten Ein­zel­fall von einem Rechts­an­walt und/oder Steu­er­be­ra­ter klären.

Foto: cherayut000 / depositphotos.com