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Wie wahr­schein­lich ist eine Immobilienblase?

In den meis­ten Regio­nen Deutsch­lands stei­gen die Immo­bi­li­en­prei­se immer noch an. Daher steigt auch die Sor­ge, dass die Märk­te über­hit­zen könn­ten. Exper­ten sagen: „Es ist gut wach­sam zu bleiben“.

In den meis­ten Regio­nen Deutsch­lands stei­gen die Immo­bi­li­en­prei­se immer noch an. Daher steigt auch die Sor­ge, dass die Märk­te über­hit­zen könn­ten. Exper­ten sagen: „Es ist gut wach­sam zu bleiben“.

Die Sor­ge um eine Über­hit­zung der Immo­bi­li­en­märk­te hat mitt­ler­wei­le auch die höchs­ten Ebe­nen erreicht. Ver­schie­de­ne Medi­en berich­te­ten zuletzt unter Beru­fung auf Quel­len meh­re­rer Nach­rich­ten­agen­tu­ren, dass die Bun­des­re­gie­rung zuneh­mend Hand­lungs­be­darf sieht, um eine Immo­bi­li­en­markt­kri­se zu verhindern.

Exper­ten hin­ge­gen sehen der­zeit kei­ne kon­kre­ten Anzei­chen dafür, dass das Plat­zen einer Immo­bi­li­en­bla­se bevor­steht. Die aktu­el­le Preis­eint­wick­lung in vie­len Regio­nen Deutsch­lands weckt den­noch Erin­ne­run­gen an ähn­li­che Ent­wick­lun­gen in den USA in den Jah­ren 2006 und 2007. Dort stürz­te eine hef­ti­ge Immo­bi­li­en­markt­kri­se vie­le Ban­ken und zehn­tau­sen­de Men­schen in den Ruin.

Weil die Zin­sen nied­rig waren, hat­ten die Ban­ken bereit­wil­lig Kre­di­te an ein­kom­mens­schwa­che Haus­hal­te ver­ge­ben und es mit der Boni­tät nicht so genau genom­men. Die Nach­fra­ge war wie der­zeit in Deutsch­land enorm und die Prei­se schos­sen ins Uner­mess­li­che. In der fol­gen­den Kri­se konn­ten vie­le Kre­di­te dann nicht mehr bedient wer­den, die Immo­bi­li­en­prei­se san­ken schlag­ar­tig. Aber so etwas in Deutsch­land? Tat­säch­lich sind gera­de bei der Kre­dit­ver­ga­be die Boni­täts­richt­li­ni­en hier­zu­lan­de deut­lich stren­ger als in den USA. Ver­schär­fun­gen wer­den von der Poli­tik gera­de diskutiert.

Den­noch ist ein sol­ches Sze­na­rio in ähn­li­cher Form durch­aus auch in Deutsch­land vorstellbar.

Bun­des­re­gie­rung berei­tet sich vor

So berich­te­te NTV Online unter Beru­fung auf meh­re­re deut­sche Nach­rich­ten-Agen­tu­ren, die Bun­des­re­gie­rung wol­le Instru­men­te schaf­fen, um einer mög­li­che Über­hit­zung des deut­schen Immo­bi­li­en­mark­tes ent­ge­gen­zu­wir­ken. Eine Immo­bi­li­en­bla­se sei zwar nicht in Sicht, heißt es, den­noch wäre es rich­tig, Vor­sor­ge für den Fall zu schaf­fen, dass es zu Fehl­ent­wick­lun­gen kom­me. Wört­lich heißt es in dem NTV-Bericht:

„In einer sol­chen Situa­ti­on könn­ten die Hür­den für neue Kre­di­te dem Gesetz­ent­wurf zufol­ge per Rechts­ver­ord­nung des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­ums erhöht werden.“

Künf­tig mehr Eigen­ka­pi­tal nötig?

Der Gesetz­ent­wurf sähe vor, dass bei einer Markt­über­hit­zung eine Ober­gren­ze für den Fremd­fi­nan­zie­rungs­an­teil bei einem Immo­bi­li­en­kauf fest­ge­legt wer­den kann. Außer­dem kann ein Zeit­raum fixiert wer­den, in dem ein gewis­ser Anteil eines Kre­di­tes zurück­ge­zahlt wer­den müsste.

Auch eine Gren­ze für die Schul­den­trag­fä­hig­keit eines Kre­dit­neh­mers – bezo­gen auf sein Ein­kom­men – könn­te defi­niert wer­den. Mög­lich wäre zudem, dass eine Min­dest­rück­zah­lung ver­ein­bart wer­den müss­te – til­gungs­freie Kre­di­te wären dann nicht mehr mög­lich. Nur so kön­ne wirk­sam ver­mie­den wer­den, dass Immo­bi­li­en­kre­di­te nicht mehr bedient wer­den kön­nen, was wie­der­um Ban­ken in die Kri­se füh­ren könnte.

Zuletzt warn­te immer­hin kei­ne Gerin­ge­re­re als die Bun­des­bank davor, die Märk­te könn­ten über­hit­zen. .Auf einer Ver­an­stal­tung in Frank­furt am Main warn­te Bun­des­bank­vor­stand Andre­as Dom­bret: „In den 127 Städ­ten des Indi­ka­tors der Bun­des­bank sind die Prei­se seit 2010 um fast 50 Pro­zent gestie­gen; in den sie­ben Groß­städ­ten waren es gar mehr als 60 Pro­zent“ und warb dafür, auch wei­ter­hin die übli­chen hohen Stan­dards bei der Kre­dit­ver­ga­be anzulegen.

Exper­ten sehen kei­ne Kri­se nahen

Ursa­che für die stei­gen­den Prei­sen ist nicht nur das anhal­ten­de Nied­rig­zins­ni­veau son­dern auch die Wohn­raum­ver­knap­pung in den Metro­po­len. Die sie­ben größ­ten Städ­te Deutsch­lands lagen im Zuwan­de­rungs­trend. Nach Ein­schät­zung des Wirt­schafts­ex­per­ten Pro­fes­sor Dr. Harald Simons vom Empi­ri­ca-Insti­tut steht eine Kehrt­wen­de bevor: „Wir haben aktu­ell die Top 7 in Deutsch­land betrach­tet und dabei unser Augen­merk ins­be­son­de­re auf Ber­lin und Mün­chen gerich­tet – die­se Preis­stei­ge­rung wer­den wir nicht mehr sehen. Wir gehen von einem Rück­gang der rea­len Prei­se für Eigen­tums­woh­nun­gen aus in Höhe von einem Vier­tel bis zu einem Drit­tel in den nächs­ten 5 Jahren.“

Den Unter­su­chen nach wür­den klei­ne­re Städ­te an Attrak­tiv­tät gewin­nen, weil sie güns­ti­ger sind.