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Wird der Kauf von Immo­bi­li­en güns­ti­ger, wenn die Zin­sen wie­der steigen?

Die der­zeit nied­ri­gen Zin­sen für Immo­bi­li­en­kre­di­te machen das Finan­zie­ren von Immo­bi­li­en güns­tig. Das regt die Nach­fra­ge an und durch die Ver­knap­pung des Ange­bots stei­gen die Prei­se von Immo­bi­li­en. Im Inter­view erklärt der Zins-Exper­te Pro­fes­sor Klaus Flei­scher von der Hoch­schu­le Mün­chen, was an den Immo­bi­li­en­märk­ten pas­sie­ren kann, wenn die Zin­sen wie­der steigen.

 

Herr Pro­fes­sor Flei­scher, der­zeit sind Kre­di­te einer­seits bil­li­ger, ande­rer­seits sorgt die hohe Nach­fra­ge für einen Man­gel an Kauf­im­mo­bi­li­en. Ist das aktu­el­le Zins­tief Fluch und Segen für die Immobilienwirtschaft?

Auf­grund des der­zei­ti­gen Nied­rig­zins­ni­veaus kön­nen die Bun­des­bür­ger ihr Eigen­heim extrem güns­tig finan­zie­ren. Mit­ver­ant­wort­lich ist nach wie vor die ultra­lo­cke­re Geld­po­li­tik der Euro­päi­schen Zen­tral­bank (EZB), aber auch ein har­ter Wett­be­werb unter den Anbie­tern. Der abso­lu­te Tief­punkt der Bau­zin­sen wur­de vor rund 18 Mona­ten erreicht. Seit­dem bewe­gen sich die Kon­di­tio­nen gering­fü­gig höher. Von einer ech­ten Zins­wen­de kann der­zeit noch nicht gespro­chen wer­den. Aller­dings gibt es zag­haf­te Anzei­chen, dass es zu einem leich­ten Auf­wärts­trend spä­tes­tens dann kom­men wird, wenn die EZB ihr Anlei­he­kauf­pro­gramm Ende 2018 aufgibt.

 

Wor­auf muss ich ach­ten, wenn ich Eigen­tum finanziere?

Die güns­ti­gen Kon­di­tio­nen bevor­zu­gen Immo­bi­li­en­käu­fe. Bil­li­ge Bau­dar­le­hen kom­pen­sie­ren aber bei wei­tem nicht die Preis­stei­ge­run­gen und ver­teu­er­ten Geste­hungs­kos­ten. Ein „Mehr an Haus“ ist nur dann zu ver­tre­ten, wenn aus­rei­chen­de Reser­ven für Not­fäl­le vor­han­den sind und die Zins­bin­dun­gen mög­lichst lang­fris­tig, das heißt län­ger als 15–20 Jah­re ver­trag­lich garan­tiert sind. Um kom­men­den Zins­ri­si­ken bei einer fäl­li­gen Anschluss­fi­nan­zie­rung  aus dem Wege zu gehen, bie­ten sich Voll­til­ger­dar­le­hen an, bei denen bis zur voll­stän­di­gen Til­gung die Zin­sen fest­ge­zurrt sind.

 

Besteht die Gefahr, dass sich Ver­brau­cher überschätzen?

Die stren­gen Min­dest­an­for­de­run­gen bei der Kre­dit­ver­ga­be durch die Umset­zung der Wohn­im­mo­bi­li­en­kre­dit­richt­li­nie aber auch bin­den­de Eigen­ka­pi­tal­be­stim­mun­gen nach den Basel-Ver­ord­nun­gen bie­ten einen Ver­brau­cher­schutz. Dies zeigt sich auch im Rück­gang von Finan­zie­run­gen ohne Eigen­ka­pi­tal, soge­nann­te 100% Finanzierungen.

 

Wie lan­ge wird das noch so wei­ter gehen aus Ihrer Sicht?

Die gegen­wär­tig leich­te Kor­rek­tur der Zin­sen nach oben kann nicht als Ende der „gol­de­nen Ära Bau­zin­sen“ gewer­tet wer­den. Dazu wären ver­bind­li­che Ankün­di­gun­gen sei­tens der EZB zu meh­re­ren in Erwä­gung zu zie­hen­den, schritt­wei­se erfol­gen­den Leit­zins­er­hö­hun­gen erfor­der­lich, ana­log zu den Ankün­di­gun­gen der US-Noten­bank (FED).  Aber auch die FED beschwich­tigt der­zeit auf­grund der Ver­un­si­che­rung der Finanz­märk­te und signa­li­siert eine behut­sa­me Zins­po­li­tik — trotz guter Kon­junk­tur­la­ge in den USA.

 

Wann kommt eine nach­hal­ti­ge Zinswende?

Die EZB wird wei­ter an ihrer Null­zins­po­li­tik fest­hal­ten. Ein getrüb­ter Ifo-Geschäfts­kli­ma­in­dex und die rela­tiv gerin­ge Infla­ti­ons­ra­te im Euro­raum um 1,4 Pro­zent las­sen ers­te zag­haf­te Zins­schrit­te sei­tens der EZB erst Ende nächs­ten Jah­res erwarten.

Der Markt für Bau­zin­sen dürf­te kom­men­de Zins­er­hö­hun­gen bereits teil­wei­se vor­weg genom­men haben. Für die­ses Jahr rech­ne ich wei­ter mit sta­bi­len Bau­zin­sen, wobei Seit­wärts­be­we­gun­gen markt­be­dingt durch­aus vor­stell­bar sind.

Vor­aus­set­zung ist aller­dings, dass kei­ne gra­vie­ren­den geo­po­li­ti­schen Kri­sen sich ent­wi­ckeln, die zu wirt­schaft­li­chen Ver­wer­fun­gen füh­ren könnten.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist es für Immo­bi­li­en­er­wer­ber zu über­le­gen, ob die Kos­ten für ein For­ward­dar­le­hen trag­bar sind. Vie­le Anbie­ter kom­men ihren Kun­den ent­ge­gen und bie­ten ohne Auf­preis lan­ge Vor­lauf­zei­ten bis zur Aus­zah­lung der Dar­le­hen an. Es lohnt sich, die Anbie­ter zu ver­glei­chen, weil die Kon­di­tio­nen zum Teil sehr unter­schied­lich sind.

 

Wel­che Akzen­te kann die Bun­des­bank set­zen, um Ein­fluss auf die Zins­po­li­tik zu nehmen?

Die Aus­wir­kun­gen auf die Bau­zin­sen dür­fen nicht über­schätzt wer­den. Die Bun­des­ren­di­ten stel­len trend­mä­ßig einen Ein­fluss­fak­tor dar: Das Zins­ni­veau für Bau­dar­le­hen ori­en­tiert sich pri­mär an den Markt­ge­set­zen von Ange­bot und Nach­fra­ge. Als risi­ko­ar­mes Anker­pro­dukt herrscht der­zeit zudem ein zuneh­men­der Wett­be­werbs­druck unter den Anbietern.

Die Fol­ge sind sin­ken­de Mar­gen und Hin­zu­kom­men neu­er Mit­be­wer­ber auch aus der Fin­Tech-/Prop­T­ech-Welt sowie Vermittlerplattformen.

 

Der Bre­x­it naht von Monat zu Monat, wel­che Aus­wir­kun­gen hat das auf die Geld­märk­te? Sind Zins­ent­wick­lun­gen noch sicher hervorzusagen?

Die Fol­gen des Bre­x­it sind schwer vor­her­seh­bar. Gegen­wär­ti­ger Stand ist, dass eher ein sanf­ter Bre­x­it kom­men wird. Dies wird gerin­ge, kaum merk­ba­re Fol­gen für die deut­schen Bau­zin­sen haben. Die Anbie­ter refi­nan­zie­ren sich pri­mär in Deutsch­land und nahe­zu aus­schließ­lich in der Euro­wäh­rung. Devi­sen­schwan­kun­gen spie­len somit kei­ne Rolle.

 

Sie wol­len Ihre Immo­bi­lie ver­kau­fen? Ger­ne ste­hen wir Ihnen bera­tend zur Seite. 

 

Foto: ©  scyther5